Nederlandse huurcontracten in 2026: type, huur, borg en opzegging

De naam boven het contract is alleen een beginpunt. Vergelijk de begindatum en bepalingen met de juiste juridische categorie.

Een nieuw tijdelijk uitzonderingscontract van maximaal twee jaar mag alleen voor:

• een student die tijdelijk naar een andere gemeente verhuist voor een studie;
• iemand die tijdelijk elders woont door werkzaamheden of renovatie aan de eigen woning;
• iemand die uit de maatschappelijke opvang komt of in een sociale noodsituatie zit;
• een huurder met een ‘tweede kans’ nadat een eerdere huur eindigde, bijvoorbeeld door overlast;
• iemand van 16 tot en met 27 jaar die de huur van een overleden ouder of verzorger overneemt;
• iemand in een scheiding die aantoonbaar niet meer samenwoont en tijdelijk bij de kinderen in de buurt huurt;
• een tijdelijke werknemer op een Waddeneiland die normaal op het vasteland woont; of
• een statushouder die rechtstreeks uit een COA-opvang komt en op permanente huisvesting wacht.

De verhuurder moet kunnen aantonen dat de uitzondering geldt; alleen het etiket maakt geen geldig tijdelijk contract. De internetconsultatie van juli 2026 stelde andere contractopties voor, maar een voorstel is nog geen geldend recht. Gebruik de vastgestelde regels hierboven totdat de wet echt verandert.

Bij afspraken vanaf 1 juli 2023 moet de verhuurder de huur schriftelijk vastleggen en de verplichte informatie geven op grond van de Wet goed verhuurderschap. Controleer of het document vermeldt:

• de namen van verhuurder en huurder, het adres, de begindatum, het contracttype en een geldige eindbepaling;
• de kale huur los van het maandelijkse voorschot voor servicekosten;
• het bedrag van de waarborgsom, het betalingsbewijs en de rekening voor terugbetaling;
• de WWS-punten en maximale kale huur; sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij nieuwe contracten de puntentelling geven;
• de bepaling en datum voor huurverhoging, niet alleen een verwijzing naar het jaarlijkse landelijke maximum;
• een inventaris en getekende opnamestaat, met meterstanden en foto’s; en
• de regels over toegang, herstel, klachten en het gemeentelijke meldpunt. De verhuurder mag niet zonder geldige reden en afspraak zomaar binnenkomen.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS, het puntensysteem) koppelt kwaliteits­punten aan een maximale kale huur. Oppervlakte, energieprestatie en voorzieningen tellen mee. Gebruik de juiste Huurprijscheck van de Huurcommissie; een kamer bereken je niet met de tool voor zelfstandige woningen.

Het huursegment hangt af van de huur bij aanvang, niet alleen van de huidige huur. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 kunnen andere regels gelden. Vraag de puntentelling op en bewaar het eerste contract en huurvoorstel. Bij toetsing van de aanvangshuur kan een verzoek binnen zes maanden een verlaging vanaf de start veiligstellen; later werkt een verlaging mogelijk alleen voor de toekomst.

Servicekosten zijn geen kale huur. De verhuurder mag alleen werkelijk gemaakte, toegestane kosten doorberekenen en daar geen winst op maken. Je betaalt maandelijks een voorschot en hoort een jaarafrekening te krijgen met de totale kosten, jouw aandeel en wat je moet bijbetalen of terugkrijgt. Vraag om de onderliggende facturen als de bedragen onduidelijk zijn. Verwarming, elektriciteit en schoonmaak zijn niet vanzelf ‘all-in’ omdat die woorden in het contract staan.

Bij contracten vanaf 1 juli 2023 is de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur. Volgens de officiële regels voor de waarborgsom moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde terugbetalen als er niets wordt ingehouden. Bij een toegestane inhouding moet de verhuurder een volledige schriftelijke specificatie geven en het restant binnen 30 dagen betalen. Alleen huurachterstand, achterstallige servicekosten, toerekenbare schade boven normale slijtage en een onbetaalde energieprestatievergoeding mogen worden verrekend.

• Betaal via de bank en bewaar het contract, de factuur en het betalingsbewijs.
• Maak per kamer gedateerde foto’s en video’s, ook van bestaande plekken en meterstanden.
• Laat beide partijen de inventaris en beginopnamestaat tekenen. Zonder duidelijke beginstaat is latere schade moeilijker te bewijzen.

De opzegregel hangt af van wie de huur beëindigt en van het contracttype. Verstuur belangrijke berichten schriftelijk en bewaar bewijs van ontvangst.

De officiële regels voor opzegging door de verhuurder noemen onder meer ernstige huurachterstand of overlast, dringend eigen gebruik, weigering van een redelijk contractvoorstel, een gewijzigde bestemming en bepaalde doelgroep- of terugkeerbepalingen. Gewone verkoop beëindigt de huur niet: koop breekt geen huur. Een beperkte verkoopgrond voor een voormalige eigenaar-bewoner geldt alleen als aan alle wettelijke voorwaarden én de vereiste contractbepaling is voldaan. Vertrek nooit alleen omdat de verhuurder zegt te willen verkopen; vraag de grond schriftelijk en win advies over jouw zaak in.

Het landelijke percentage is een plafond, geen automatische verhoging. Het voorstel moet ook voldoen aan het contract en de procedure uit de officiële regels voor huurverhoging in 2026.

De huur stijgt normaal maximaal één keer per 12 maanden, maar voor het eerste huurjaar, een eerdere late verhoging en woningverbetering gelden aparte regels. Een vergoeding voor verbetering is niet de jaarlijkse huurverhoging. Controleer de oude en nieuwe kale huur, ingangsdatum, kennisgeving en berekening. De Huurcommissie kan veel verhogingen toetsen; bij vrije-sectorhuur is de termijn meestal vier maanden na de ingangsdatum.

Behandel de verhuizing als een bewijsproces, niet alleen als sleuteloverdracht.

• Zeg schriftelijk en geldig op en spreek de einddatum af.
• Vraag tijdig een voorinspectie om toerekenbare schade te kunnen herstellen en zorg daarna voor een getekend eindrapport.
• Herhaal de gedateerde foto’s, video’s en meterstanden en noteer iedere ingeleverde sleutel.
• Geef een betaalrekening door en vraag de borg schriftelijk terug als na 14 dagen geen inhoudingsspecificatie is gekomen.
• Denk aan de jaarlijkse servicekostenafrekening: de eindrekening kan na de sleuteloverdracht volgen.

De juiste route hangt af van het probleem. Gemeentelijke diensten en lokale verhuurvergunningen verschillen, maar landelijke huur- en beschermingsregels blijven gelden.

Bewaar het getekende contract, de aanvangshuur, WWS-berekening, opnamestaten, bankgegevens en alle berichten in één dossier. Zoek je nog, gebruik dan de gids om een huurwoning te vinden. Voldoe je met woning en inkomen aan de voorwaarden, bekijk dan de aparte gids over huurtoeslag; huurtoeslag bepaalt niet of de contracthuur zelf wettelijk is.