在荷兰退租后，怎样拿回租房押金？

押金上限取决于租赁合同的订立日期，按 kale huur（基础租金）计算。基础租金不含服务费和水电气费。以下上限。

例如，你在 2026 年订立新合同，基础租金为每月 €900，押金最多为 €1,800。每月转账的总额更高，也不会提高押金上限。保留银行转账记录或签字收据，证明你交了多少押金。

如果新合同中的私人房东要求超过 2 个月基础租金的押金，你可以向 gemeente（市政府）反映，由市政府对上限执法。如果房东是 woningcorporatie（社会住房机构），应向该机构的投诉委员会投诉。市政府投诉点可以为你转介。要拿回钱，你仍可能需要向法院提出退款请求。市政府投诉途径可参阅 Wet goed verhuurderschap（良好房东法）的租客规则 (外部网站，在新标签页中打开)。

退款期限从租赁在法律上结束之日起算。以下期限在 2026 年 10 月适用。房东之后验房或处理文件，都不会改变退款截止日期。

按约定交还钥匙，并保留证明。例如，房东从 €1,800 押金中合法扣除 €300，就必须在 30 天内退还其余 €1,500。即使你们对这 €300 有争议，也不能因此扣住全部押金。

如果你在中国大陆或台湾租过普通住房，要重新核对退款时间：中国大陆的城镇住房租赁规则要求合同写明押金返还时间，台湾的住宅租赁规则则把退款与租约结束、交还住房及结清租约债务相连。在荷兰，从租赁在法律上结束之日起算 14 天或 30 天。

房东只能用以下 4 类款项抵扣押金。Burgerlijk Wetboek（荷兰民法典） (外部网站，在新标签页中打开)第 7:261b 条规定了这些限制：

• 房东为修复由你负责的损坏而实际发生的费用。
• 你仍欠付的租金。
• 你仍欠付的服务费。
• 你仍欠付的 energieprestatievergoeding（能源绩效费）。

逐笔询问房东：这笔钱属于哪一类扣款，有什么证据？如果是损坏费用，要求查看房屋状况记录、已付款的发票或其他实际支出证明。报价单只能说明预计费用，不能单凭它认定房东已实际发生这笔费用。单独收取的管理费、合同起草费或固定处理费不得从押金中扣除。不过，如果你已收到服务费结算表，其中允许收取的管理费可能属于你仍欠的服务费。

如果你留下脏乱的房屋，或没有达到双方约定的交房状态，房东可以扣除清洁费用。金额必须对应房东实际发生的费用。仅凭一项固定的换租客清洁费，不能证明扣款有效。正常损耗或房东维护不善造成的费用，不得从你的押金中扣除。

入住和退房清洁不属于服务费。双方约定的公共区域清洁可以属于服务费。房东需要把你预付的服务费与年度实际费用进行比较。

钥匙维修或更换费也要有依据：费用须合理，有证据支持，而且钥匙丢失等问题须由你负责。如果你丢了钥匙或没交齐钥匙，要求房东证明需要做哪些维修或更换，以及实际支出了多少。若房东换了整把锁，询问为什么只配一把钥匙不能解决问题。sleutelgeld（取得租住权的额外费用）是另一回事：房东不得以交钥匙入住为由，要求额外付款。

如果你没有履行租客义务并造成损坏，你可能需要承担责任。但因年久或正常使用造成的老化，不得从押金中扣费。房东维护不善或延误维护造成的损坏，由房东负责。房屋较大规模的维修和保养由房东负责；你负责日常清洁和官方维护规则 (外部网站，在新标签页中打开)规定由租客承担的小修。

下面的例子可以帮助你核对收费原因。即使可能属于损坏或清洁费用，房东仍须证明你负有责任，以及费用确已发生。

如果被更换的是一件陈旧、磨损的物品，询问为什么必须更换，以及收费怎样计算。对照入住和退房时的状态，核对物品从制成到现在已有多久、需要哪些维修，以及实际支出了多少。分别反驳每笔没有依据的扣款，并要求房东按时退还其余余额。

opnamestaat（房屋状况记录）记载你接收房屋时的状态。保留签字的入住记录。除允许的改动及因年久造成的老化外，你必须按记录中的状态交还房屋。这是第 7:224 条的要求。

如果没有房屋状况描述，法律原则上推定你入住时的房屋状态与退租时相同，除非房东证明事实并非如此。因此，要求房东提供证据，说明损坏确实发生在你的租期内。

把搬出前的准备和最后验房按下面的顺序完成。所有记录放在同一个文件夹里：

1. 搬出前，先和房东安排一次验房。
2. 要求房东用书面列出你还需完成的工作。
3. 让房东在预验房记录上写明日期并签字。
4. 在最终验房前完成双方约定的工作。
5. 给每个房间、设备和已有缺陷拍全景及近照，或录制视频，保留拍摄日期。
6. 记录燃气、电和水表读数。
7. 参加最终验房。
8. 签字前，把分歧写在最终记录上。
9. 让房东在最终记录上写明日期并签字。
10. 交还全部钥匙。
11. 取得房东已收到钥匙的书面确认，并写明日期。
12. 通过电子邮件发送你的 IBAN（国际银行账号）、新地址和租赁结束日期。

签字前，先检查记录是否写明你的异议，是否有表示你接受争议费用的内容。如果你仍不同意记录，就不要签字，并寻求法律意见。把入住记录、2 份验房记录、维修收据和往来消息，与原始照片和视频文件一起保存。对收费有异议时，在记录上写明，或在当天通过电子邮件提出。

14 天或 30 天的付款期限已过，房东还没付钱，就可能已构成法律上的迟延履行。因为法律规定了固定付款日期，你可能不必另发一份违约通知。不过，仍应发送书面催款，留下请求付款的证据，也给房东最后一次付款机会。

Rijksoverheid（荷兰中央政府） (外部网站，在新标签页中打开)建议先书面催款；仍未收到钱时，再向法院追讨。可以按以下步骤准备：

1. 算出余额：已付押金减去已经退回的钱和你接受的扣款。
2. 在催款信中写明出租房屋地址、合同双方、租赁结束日期及要求支付的准确余额。
3. 逐笔说明你反对哪些扣款。
4. 要求完整费用明细和实际支出证明。
5. 写上你的 IBAN，并给出合理的最终付款期限。
6. 声明保留要求法定利息、费用及提起诉讼的权利。
7. 通过电子邮件或邮寄发送催款信。
8. 保留催款信副本。
9. 房东不回复时，再用挂号信寄送。
10. 保留挂号信的寄送及送达记录。

你可以按实际情况改写这段话：“我在［地址］的租赁已于［日期］结束。我已支付 €［金额］押金，法定退款期限已经届满。请在［日期］前向［IBAN］支付 €［余额］，并发送完整费用明细，以及每项扣款的证据。我保留要求法定利息、费用及提起诉讼的权利。”

Het Juridisch Loket（法律咨询服务机构） (外部网站，在新标签页中打开)提供荷兰语示范信。只有在交还房屋时没有损坏，而且不欠租金的情况下，才使用这份范文。合同结束满 2 周后即可发送。如果你对损坏或欠租有争议，要根据这些事实修改催款信，或寻求法律帮助。

房东迟延付款期间，你可以要求 wettelijke rente（法定利息）。非商业债务的年利率自 2026 年 1 月 1 日起为 4%。利率可能变化，计算请求金额前应查看当前法定利率 (外部网站，在新标签页中打开)。仅因房东在租期内保管押金，并不会产生迟付利息。

先明确你要解决什么问题：要求主管机关执行房东规则、要求裁决退款，还是寻求建议。向一个机构投诉，不能替代向另一个机构提出付款请求。

市政府可以接收押金未退的投诉。但单纯不退押金不属于 Wet goed verhuurderschap 的执法范围，市政府不能命令房东退款。Huurcommissie 也明确说明，押金请求只能由法官裁决。

在服务费争议中，Huurcommissie 的裁决对社会住房租客具有约束力，也对在 2024 年 7 月 1 日或之后订立合同的中端或自由租赁市场租客具有约束力。自由租赁市场合同若在该日期之前订立，只有合同允许时，Huurcommissie 才能提供咨询意见。根据你的情况查看 Huurcommissie 的租客服务费信息 (外部网站，在新标签页中打开)。服务费程序进行期间，也要留意押金请求的时效。

你要请求法院对租赁纠纷作出最终裁决，就需要通过 dagvaarding（传票）向 kantonrechter 提起诉讼。你可以不请律师。传票由 gerechtsdeurwaarder（司法执行官）送达。Rechtspraak（荷兰司法机构）的租赁争议程序 (外部网站，在新标签页中打开)介绍了怎样起诉。

请求法院判令支付押金余额、法定利息及适用费用。按以下类别提交你已有的材料：

• 租赁合同和押金付款证明。
• 入住及退房记录、照片和交还钥匙的收据。
• 房东的扣款明细及你的书面催款。
• 注明计算日期的押金余额及利息计算。

下表是个人在 2026 年支付的 griffierecht（法院立案费）。确定费用档次时，要把押金余额、起诉前发生且要求偿还的催收费，以及截至传票送达时产生的利息计入请求金额。最终费用由法院登记处确定。

此外，还要预留司法执行官和咨询服务的费用。

如果你符合低收入费率条件，立案费为 €93。提交传票时，同时提交你的 toevoeging（法律援助批准）或 inkomensverklaring（收入证明）。如果你已经申请、还没收到文件，可以提交申请副本。起诉前查看法院立案费及低收入条件 (外部网站，在新标签页中打开)。

法官可以命令败诉方偿还对方部分诉讼费用。判决没有覆盖的费用，仍可能需要你自己承担。

催收公司可以发送催款，但不能扣押房东财产。司法执行官取得法院判决或其他执行令后，可以通过扣押强制执行退款。把催收费用与要求支付的金额进行比较；在催款中加入固定催收费前，先取得法律意见。

合同付款请求通常有 5 年时效，从付款到期日的次日起算。明确的书面催告，或明确保留付款请求权利的书面声明，可以中断时效，开始新的期限。保留房东收到文件的证明。

具体时效规则取决于你的文件和日期。应在 5 年届满前尽早取得法律意见。

想用押金抵最后一期租金，应先取得房东对这一笔付款的书面同意。如果没有同意，就继续付租金，直到租赁结束。欠付租金可以从押金中扣除。

如果房东因某一项费用有争议而扣住全部押金，要求房东扣除允许且有证据的费用后，在 30 天内退还余额。在催款信中，单独列出有争议的金额。

如果押金付给了中介，或你用了现金，保留收据，并同时写信给房东和实际收款的个人或公司。如果合同、收据和收款账户显示不同当事人，让 huurteam 或法律顾问核对谁有退款义务。支付下一笔押金前，可以先查看租房诈骗防范文章。

把时间线、合同、付款证明、验房记录、原始照片、钥匙收据、消息和金额计算放在同一个文件夹。书面催款后仍未收到钱，就寻求帮助，准备向法院追讨。

需要协助追款，或准备租下一套房时，可以阅读：

• 荷兰免费及补贴法律援助
• 怎样看懂荷兰租赁合同