2026年荷兰租房合同：合同类型、租金、押金与解约通知

合同名称只是起点。请根据起始日期和具体条款核对下列法律类别。

新的最长两年临时例外合同只适用于：

• 为求学暂时搬到另一个市镇的学生；
• 因自己房屋施工或翻修而暂住别处的人；
• 离开社会收容机构或处于社会紧急状况的人；
• 先前租约因扰民等原因终止后获得“第二次机会”的租客；
• 接续已故父母或照护者租约的16至27岁人士；
• 正在离婚、可证明已不再同住，并为住在子女附近而暂时租房的人；
• 通常住在荷兰本土、暂时在瓦登岛工作的人员；或
• 从COA接待中心直接搬出、等待永久住房的获认可难民。

房东必须能证明例外确实适用；合同标签本身不能创设例外。2026年7月的公开咨询提出了其他合同选择，但提案不是现行法律。在法律真正改变前，应以上述已生效规则为准。

对于自2023年7月1日起达成的协议，房东必须按《良好房东法》书面记录租约，并向租客提供规定信息。请检查文件是否写明：

• 房东和租客姓名、地址、起始日期、合同类型以及任何有效的终止条款；
• 基础租金与每月服务费预付款分别列出；
• 押金金额、付款记录及退款账户；
• WWS积分和最高基础租金；自2025年1月1日起，新合同必须提供积分计算；
• 租金上涨条款和日期，而非只提到全国年度上限；
• 双方签字的物品清单和房屋状况报告，包括水电表读数和照片；以及
• 进入房屋、维修、投诉和市镇举报点的规则。没有正当理由并作出安排，房东不能擅自进入住房。

住房估值制度（woningwaarderingsstelsel，简称WWS）按照质量积分设定最高基础租金。面积、能源表现和设施都会计分。请选择正确的Huurcommissie租金检查工具；房间不能使用独立住房工具评分。

合同分类取决于起租时的租金，而不只看当前租金。2024年7月1日前的合同可能适用不同规则。请索取积分计算，并保留首份合同和最初租金方案。对起始租金提出审查时，在六个月内申请可能保留从起租日追溯降租的权利；较晚申请可能只影响今后租金。

服务费（servicekosten）不是基础租金。房东只能收取实际发生且允许转嫁的费用，不能从中获利。你每月支付预付款，并应收到年度结算，列明总成本、你的份额以及需补交或退还的差额。如数字不清楚，应索取底层账单。合同写着“全包”不代表供暖、电力和清洁费就自动包含在内。

对于自2023年7月1日起签订的合同，押金（waarborgsom）最高为两个月基础租金。按照押金官方规则，如果没有扣款，租约结束后14天内必须退还押金。如有允许的扣款，房东必须提供完整书面明细，并在30天内支付余额。只能扣除欠租、拖欠服务费、超出正常磨损且可归责于租客的损坏，以及未付的能源表现费。

• 通过银行转账付款，并保留合同、账单和付款证明。
• 逐个房间拍摄带日期的照片和视频，包括原有痕迹及水电表读数。
• 请双方在物品清单和入住状况报告上签字。没有明确起始记录，日后更难证明损坏责任。

通知规则取决于哪一方终止租约以及合同类型。重要通知应采用书面形式，并保留送达证明。

房东解约官方规则列出的理由包括严重欠租或扰民、房东急需自住、拒绝合理修改合同、规划用途改变，以及某些群体或回迁条款。普通出售本身不会终止租约，即“买卖不破租赁”（koop breekt geen huur）。曾自住的私人业主只有在全部法定条件均满足，且合同含必需条款时，才能适用范围很窄的出售理由。不要只因房东说要出售就搬走；请索取书面理由，并取得针对个案的建议。

全国比例只是上限，并非自动上涨。方案还必须符合合同和2026年租金上涨官方规则中的程序。

租金通常每12个月最多上涨一次，但首个租赁年度、上一次延迟上涨和房屋改善另有规则。改善费用不等于年度上涨。核对新旧基础租金、生效日期、通知和计算。租务委员会Huurcommissie可以审查多类上涨；自由市场住房一般须在生效日后四个月内申请。

把退租视为证据留存过程，而不只是交还钥匙。

• 发出有效书面通知，并确认最终日期。
• 尽早要求预检，以便修复可归责于你的损坏；之后取得签字的最终检查报告。
• 再次拍摄带日期的照片和视频并记录水电表；逐一记录已归还的钥匙。
• 提供退款账户；如14天后仍未收到扣款明细，应书面索要押金。
• 留意年度服务费结算：最终差额可能在交还钥匙后才出现。

正确途径取决于问题类型。市镇服务和地方出租许可各不相同，但全国租金规则和租客保护仍然有效。

把已签合同、起始租金、WWS计算、房屋状况报告、银行记录和所有通知保存在同一档案中。如果仍在找房，请使用寻找出租住房指南。如果住房和收入符合条件，请另查房租补贴指南；房租补贴不能决定合同租金本身是否合法。