签字前先查合同、租金、押金和通知期
自 2024 年 7 月 1 日起签订的大多数新住宅租约为 onbepaalde tijd（无固定期限）。临时合同必须符合某项法定例外。签字前，先核对合同类型、kale huur（基础租金）、servicekosten（服务费）、住房积分和解约通知期。自 2023 年 7 月 1 日起签订的合同，押金最多为 2 个月基础租金。
这篇文章适用于荷兰整套住房或房间的 huurcontract（租房合同）。你可以按签约、租住或退租时遇到的问题查找相关规则。
先看签约日期，再确认合同类型
先找出合同是哪一天签订的，再把条款与下表对照。Wet vaste huurcontracten（固定租房合同法）规定，自 2024 年 7 月 1 日起，新合同原则上为无固定期限。合同即使写着“临时”或“自由市场”，也不能仅凭这些名称判断你的权利。
如果你习惯租满 1 年就重新签合同，先核对这里的 onbepaalde tijd：它不设自动到期日，你仍可以按规定通知退租。
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| 合同类型 | 适用条件 | 如何结束租约 |
|---|---|---|
| Onbepaalde tijd | 自 2024 年 7 月 1 日起签订的大多数新住宅租约，原则上采用此类合同。 | 你可以发出有效通知退租。房东解约必须有法定理由。如果你反对，法院须裁定能否终止租约。 |
| 临时例外：最长 2 年 | 你必须符合 Rijksoverheid（荷兰政府）的临时合同规则 (外部网站，在新标签页中打开)中的某项例外。具体法律条件见下表。 | 房东必须在终止日前 1 至 3 个月发出书面到期提醒。你可以提前通知退租，房东不能提前终止。续约后，合同变为无固定期限。 |
| 2024 年 7 月 1 日前签订的临时合同 | 旧期限上限：zelfstandige woonruimte（独立住房）为 2 年；onzelfstandige woonruimte（共用必要设施的住房）为 5 年。 | 仍按旧规则办理。核对终止日期和书面提醒。续约后，合同变为无固定期限。 |
| Doelgroepencontract（特定群体合同） | 例如 campuscontract（学生租约），或面向青年、老年人、身体残障人士和大家庭的合同。 | 特定群体合同规则 (外部网站，在新标签页中打开)规定了专门的解约理由。这类合同与最长 2 年的临时例外合同不同。 |
| 其他固定期限安排 | 例如带 diplomatenclausule（房东或先前租客入住条款）的 tussenhuur（过渡租赁）。合同必须明确写明：约定租期结束后，房东或先前的租客将住进这套住房，你必须搬离。这个人必须仍打算在这里居住。另一种情况是租期超过 2 年的固定期限合同。 | 在 tussenhuur 中，房东必须发出有效的解约通知。如果你反对，法院必须裁定能否终止租约。计划提前搬走前，先核对条款原文并取得建议。这类安排可能不允许提前通知退租。 |
最长 2 年的新临时例外合同，必须符合以下 8 类法定例外中的至少一类。Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst（临时合同例外法令） (外部网站，在新标签页中打开)规定了具体条件。前 4 类涉及求学、房屋施工或住房援助：
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| 情形 | 哪些人符合条件 |
|---|---|
| 求学 | 为求学暂时住到荷兰另一个市镇的人，或从国外来荷兰求学的学生。 |
| 房屋施工 | 因紧急施工或翻修，必须暂时搬离原住房的租客。 |
| 社会收容或社会紧急情况 | 离开社会收容机构的人，或面临社会紧急情况、能够证明急需住房的人。 |
| 第二次机会 | 原租约因严重扰民而经法院裁定终止的租客；或房东已威胁诉诸法院，因扰民被驱逐的可能性很大，租客因此同意终止原租约。 |
分开居住的父母适用下列例外时，至少有 1 个子女未满 18 岁。因工作暂住岛屿的例外只适用于表中列出的 5 个岛：
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| 情形 | 哪些人符合条件 |
|---|---|
| 租客去世 | 与已故租客关系亲近，且在其去世时以该住房为主要居所、依法不能接续租约的人。法令对这项例外没有年龄限制。 |
| 父母分开居住 | 有至少 1 个未满 18 岁子女，不再与子女另一位家长组成持续共同生活的家庭，并希望继续住在子女附近的父母。 |
| 岛上工作 | 因工作需要，暂时在 Ameland、Schiermonnikoog、Terschelling、Texel 或 Vlieland 租住的人。 |
| 离开庇护接待设施 | 直接从 COA（Centraal Orgaan opvang asielzoekers，庇护申请者接待机构） (外部网站，在新标签页中打开)接待设施搬出，等待市政府安排永久住房的 statushouder（持庇护居留许可的人）。 |
让房东说明你符合哪项例外，并提供依据。上面的法律条件优先于政府网页的简要说明。2026 年 7 月租房合同公开咨询 (外部网站，在新标签页中打开)提出了其他合同方案。核对你的合同，要用已经生效的规则。
签字前，把书面文件核对齐全
自 2023 年 7 月 1 日起达成的租赁协议，房东必须书面记录，并向你提供租客权利的书面说明。这是 Wet goed verhuurderschap（良好出租行为法）的要求。对照合同、附件和入住检查报告，核对以下内容：
- 房东和租客姓名、地址、起租日期、合同类型，以及任何有效的终止条款。
- 基础租金与每月服务费预付款分开列明。
- 押金金额、付款记录和退款账户。
- woningwaarderingsstelsel（WWS，住房估值制度）积分和最高基础租金。
- 涨租计算方法和生效日期。
- 已签字的物品清单和房屋状况报告，包括水电表读数和照片。
- 房东入屋、维修和投诉规则，以及市镇举报点的联系方式。
自 2025 年 1 月 1 日起签订的新合同，房东必须提供 WWS 积分计算。
房东一般需要得到你的同意才能进入住房，紧急情况属于例外。文件没有写明入屋规则时，向房东索要书面说明。
用 WWS 积分核对基础租金
WWS 按住房质量积分设定最高基础租金。住房面积、能效和设施都会影响积分。
根据住房类型，选用 Huurcommissie（租务委员会）的 Huurprijscheck（租金检查工具） (外部网站，在新标签页中打开)。合租房间与独立住房使用不同工具。下列 2026 年数值：
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| 住房类型 | 应选的检查工具 | 2026 年须注意 |
|---|---|---|
| Zelfstandige woonruimte：有自己的入口、厨房、厕所和浴室 | 独立住房租金检查 | 2026 年积分表中，143 分对应每月最高 €932.93，186 分对应 €1,228.07。租赁类别也取决于合同日期和起始基础租金。 |
| Onzelfstandige woonruimte：共用必要设施的房间 | 房间租金检查 | 房间使用另一套受监管积分表。143 分和 186 分的分界线适用于独立住房。 |
| 居住型房车或房车停放地块 | 房车或房车停放地块租金检查 | 各自有专用积分表和受监管最高租金。 |
2024 年 7 月 1 日前签订的合同可能适用不同规则。保留第一份合同、起始租金和积分计算。要对过高的租金提出异议，可查看荷兰租金上限与住房积分说明。
要审查起始租金，你应在起租后 6 个月内向 Huurcommissie 申请。如果委员会裁定降租，降幅会从起租日生效。对于自 2024 年 7 月 1 日起签订的临时例外合同，委员会的说明从签约日开始计算这 6 个月。签字日期早于入住日期时，也要核对签约日。
2024 年 7 月 1 日前签订、租期不超过 2 年的旧临时合同，申请期限更长：合同结束后 6 个月内。较晚申请受监管租金检查，仍可能降低今后的租金，但通常不能追回从起租日开始多付的钱。
把服务费与基础租金分开看
房东只能收取法律允许且实际发生的服务费，不能从中获利。每年将你已付的预付款与年度结算对照。结算必须列出总费用、你的份额，以及你需要补交或应获退还的金额。你必须最迟在每年 7 月 1 日收到结算。
数字不清楚时，向房东索取原始账单。也要确认供暖、电力和其他公用服务费用是经房东支付，还是直接付给供应商。如果合同只写一个总价，没有分开基础租金和服务费，要求房东拆分。仅凭“全包”两个字，不能判断供暖、电力或清洁费是否包含在内。
留好押金和入住状况的证据
如果你熟悉中国大陆租房合同中约定押金金额，或新加坡私宅示范租约中填写押金金额的做法，在荷兰还要核对适用的押金上限。合同写了多少，不代表房东就能收多少。
自 2023 年 7 月 1 日起签订的合同，waarborgsom（押金）最多为 2 个月基础租金；更早的合同，上限为 3 个月基础租金。例如，你在 2026 年签新合同，每月基础租金为 €900，服务费预付款为 €100，押金最多就是 €1,800。服务费预付款不计入押金上限。
没有扣款时，房东必须在租约结束后 14 天内退还押金。有合法扣款时，房东必须提供完整的书面费用明细，并在 30 天内退还余额。押金官方规则 (外部网站，在新标签页中打开)规定了这些期限。
房东只能扣除 4 类费用：欠租、未付服务费、你应负责的损坏，以及未付的 energieprestatievergoeding（能源性能费）。正常磨损不能扣款。因房东未妥善维护住房造成的损坏，也不能从你的押金中扣除。
付款和入住时，按以下步骤留存证据：
- 用银行转账付款，保留合同、账单和付款证明。
- 给每个房间拍带日期的照片和视频，记录原有痕迹及水电表读数。
- 让双方在物品清单和入住检查报告上签字。清楚的起始记录，有助于证明损坏是否在入住前就存在。
退租通知期要按合同类型核对
解约通知规则取决于谁提出终止租约，以及合同类型。你要退租时，应寄挂号信并保存邮寄凭证。根据租客解约通知官方规则 (外部网站，在新标签页中打开)，如果房东确认收到，电子邮件或普通信件也有效。
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| 谁提出解约、什么合同 | 通知规则 | 需要核对的限制 |
|---|---|---|
| 你：无固定期限合同，或符合例外的最长 2 年临时合同 | 通常为 1 个租金支付周期，多数是 1 个月。你无需说明理由。 | 将合同的通知条款与法律规则对照。特殊住房和其他固定期限安排可能不同。 |
| 你：其他固定期限安排 | 可能不允许提前通知退租。 | 租期超过 2 年，或含 tussenhuur 条款时，先核实是否能按 1 个月通知期退租。 |
| 房东：无固定期限合同 | 必须有法定理由，并按你已租住的时间提前 3 至 6 个月通知。 | 你未书面同意时，租约持续有效，直到法院裁定终止。 |
| 房东：有效临时例外合同 | 须在约定终止日前 1 至 3 个月发出书面到期提醒。 | 提醒过早、过晚或没有提醒，都意味着租约继续，并转为无固定期限。 |
房东的法定解约理由包括严重欠租或扰民、房东急需自用住房、租客拒绝合理修改合同、房东需要用住房执行有效的土地用途规划，以及某些特定群体或回迁条款。租客拒绝仅修改租金，不属于“拒绝合理修改合同”的理由。让房东书面说明理由，并在同意搬走前取得建议。
Koop breekt geen huur（买卖不破租赁）意味着普通出售不会终止你的租约。法律设有范围很窄的例外：曾自住的业主只有满足全部法定条件，且合同含必需条款，才能为出售而解约。房东依赖此例外时，核对房东解约官方规则 (外部网站，在新标签页中打开)，并取得建议。
收到涨租通知，核对 2026 年上限
全国涨幅是上限，不会让你的租金自动上涨。把合同和通知程序与租金上涨官方规则 (外部网站，在新标签页中打开)对照，使用涨租生效日适用的上限。
下表中社会租赁住房、房间、居住型房车和房车停放地块的上限从 2026 年 7 月 1 日起适用。中等租金与自由市场住房的上限适用于 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。以下 2026 年数值：
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| 租赁类别 | 2026 年年度涨幅上限 | 需要核对什么 |
|---|---|---|
| 社会租赁住房：独立住房 | 自 2026 年 7 月 1 日起，基础租金不少于 €350 时为 4.1%；低于 €350 时最多增加 €25。符合条件时，可改用与收入挂钩的涨租，最多增加 €50 或 €100。 | 固定欧元金额替代百分比，不能叠加。租金不得超过积分对应的最高租金。 |
| 房间、居住型房车或房车停放地块 | 自 2026 年 7 月 1 日起为 4.1%。 | €50 和 €100 的收入挂钩涨租只适用于社会租赁类别中的独立住房。 |
| Middenhuur（中等租金住房） | 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日为 6.1%。 | 合同必须含年度涨租条款。合同计算结果更低时，以较低值为准。积分对应的最高租金也适用。 |
| Vrije sector（自由租赁市场） | 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日为 4.4%。 | 合同必须含年度涨租条款。约定百分比较低时按较低值，较高时受上限限制。法定上限持续至 2029 年 5 月 1 日。 |
房东通常每 12 个月最多涨租 1 次。社会租赁住房在首个租赁年度，或此前一次涨租延迟时，有例外规则。中等租金和自由市场住房，对于特定临时降租或冻结租金的情形也设有例外。住房改善后的涨租，在各类租赁住房中另有规则。
逐项核对原基础租金、新基础租金、生效日期、通知和计算。房东提出社会租赁住房涨租时，书面通知必须至少提前 2 个月送达。如果社会租赁合同含自动年度涨租条款，你要对涨租提出异议，应先咨询适用的法院途径。
中等租金或自由市场住房的年度涨租，应在涨租生效日后 4 个月内向 Huurcommissie 申请审查。例如，2026 年 7 月 1 日生效的涨租，申请截止日为 2026 年 11 月 1 日。
按步骤退租并追回押金
保存搬离时的房屋状况证据，记录每一把归还的钥匙。退租时按以下步骤办理：
- 发出有效的书面解约通知。
- 与房东确认租约最后一天。
- 提前要求预检，留出时间修复你造成的损坏。
- 取得签字的最终检查报告。
- 重新拍摄带日期的照片和视频。
- 再次记录水电表读数。
- 逐一记录已归还的钥匙。
- 向房东提供退款账户。
- 14 天后，如果既未收到退款，也未收到扣款明细，书面要求退还押金。
最终服务费结算可能在交还钥匙后才送来。保留合同和付款记录，直到这笔结算也核对完毕。
按问题类型选择求助途径
先分清争议属于哪类问题，再找对应机构。每个 gemeente（市政府）都设有举报点，但当地咨询服务和出租许可安排有所不同。按下表选择途径：
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| 求助途径 | 处理哪些问题 | 有什么限制 |
|---|---|---|
| Huurcommissie | 在委员会受理范围内的起始租金、积分、多类涨租、维修缺陷和服务费争议。 | 不负责追回被扣押金。在自由市场租赁中的权限较有限。 |
| Meldpunt goed verhuurderschap（良好出租行为举报点），或当地 huurteam（租客咨询团队） | 恐吓、违法收费、缺少规定信息，以及租金规则执法。向住房所在市政府举报。在该 gemeente 的官方网站搜索“meldpunt goed verhuurderschap”，使用举报表或公布的联系方式。 | 每个市镇都有举报点，但 huurteam 服务和许可规则因地而异。提交举报本身不保证拿回钱。 |
| Kantonrechter（基层法院法官） (外部网站，在新标签页中打开) | 押金返还、合同争议，以及委员会途径之外或之后的解约争议。 | 不强制聘请律师，但你仍须遵守期限并提供证据。 |
| Het Juridisch Loket（法律咨询服务） (外部网站，在新标签页中打开)，或租赁法顾问 | 签署和解协议、同意解约或启动案件前的咨询。 | Het Juridisch Loket 为收入较低、存款有限的人提供针对个人情况的帮助。这篇文章提供一般信息。 |
把已签合同、起始租金、WWS 计算、房屋状况报告、银行记录和所有通知放在同一个档案中。
住房和收入符合条件时，可查看 huurtoeslag（房租补贴）说明。房租补贴能帮助支付住房费用，但不能决定合同租金是否合法。
- 作者
- 作者 Inburgering.org team
- 审核人
- 审核 Kirill Svavolia
官方来源
- Rijksoverheid: Wet vaste huurcontracten vanaf 1 juli 2024 van kracht (外部网站，在新标签页中打开) - 规定自 2024 年 7 月 1 日起签订的新租房合同原则上为无固定期限合同的法律。
- Rijksoverheid: Moet ik een huurcontract voor onbepaalde tijd aanbieden? (外部网站，在新标签页中打开) - 说明无固定期限合同、旧临时合同、最长 2 年的临时例外、到期提醒和租客提前解约；例外的准确条件见下列法令。
- Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen? (外部网站，在新标签页中打开) - 说明押金最多为 2 个月基础租金、无扣款时须在 14 天内退还，以及允许扣除的 4 类费用。
- Rijksoverheid：房东和租赁中介须遵守的规则 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明 Wet goed verhuurderschap对书面合同、租客信息、房东入屋、押金、服务费和市政府执法的规定。
- Rijksoverheid: Welke regels gelden er voor een huurverhoging? (外部网站，在新标签页中打开) - 说明租金通常每 12 个月最多上涨 1 次，以及向 Huurcommissie提出异议的途径。
- Rijksoverheid: Maximale huurverhoging 2026 (外部网站，在新标签页中打开) - 2026 年租金涨幅上限：社会租赁住房 4.1%，中等租金住房 6.1%，自由租赁市场住房 4.4%。
- Rijksoverheid: Hoe zeg ik de huur op van mijn woning? (外部网站，在新标签页中打开) - 说明租客的解约通知规则，包括通常为 1 个月的期限，以及某些固定期限安排和特殊住房的例外。
- Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder de huur opzeggen van mijn woning? (外部网站，在新标签页中打开) - 说明房东解约的法定理由、3 至 6 个月通知期，以及曾自住的业主因出售而解约的严格条件。
- Government.nl（荷兰政府英文网站）：Step-by-step plan for tenants (外部网站，在新标签页中打开) - 说明 2026 年租赁分类、租金检查、租客须收到的书面信息、服务费、中介费和市镇举报点。
- Volkshuisvesting Nederland（政府住房网站）：Wet betaalbare huur（可负担租金法） (外部网站，在新标签页中打开) - 说明 woningwaarderingsstelsel如何监管最高 186 分的中等租金住房；规则自 2024 年 7 月 1 日起生效，市政府自 2025 年起可执法。
- Huurcommissie (外部网站，在新标签页中打开) - 说明委员会在租金、维修和服务费争议中的职责；具体受理条件和期限见下列程序页面。
- Huurcommissie: Huurprijscheck (外部网站，在新标签页中打开) - 提供独立住房、共用设施房间、居住型房车和房车停放地块的不同积分检查工具。
- Overheid.nl（荷兰政府信息门户）：Wet vaste huurcontracten (外部网站，在新标签页中打开) - 已颁布的临时合同到期提醒、续约、旧合同规则，以及曾自住业主因出售而解约的有限例外。
- Overheid.nl：Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (外部网站，在新标签页中打开) - 列出 8 类临时合同例外及条件；这份法律文本优先于政府网页的简要说明。
- Overheid.nl：自 2026 年 1 月 1 日起生效的技术修订 (外部网站，在新标签页中打开) - 自 2026 年 1 月 1 日起，临时合同法令改为指向 COA 接待设施；其余 7 类例外不变。
- Overheid.nl：Wet goed verhuurderschap (外部网站，在新标签页中打开) - 说明书面合同和信息义务、押金退还规则，以及允许扣除的 4 类费用。
- Rijksoverheid：特定群体租房合同 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明面向学生、青年、老年人、身体残障人士和大家庭的合同，以及解约通知和法院保护。
- Rijksoverheid：2026 年 7 月租房合同改革提案 (外部网站，在新标签页中打开) - 2026 年 7 月公开咨询讨论的是合同改革提案，并非已经生效的规则。
- Volkshuisvesting Nederland：强制提供 WWS 积分 (外部网站，在新标签页中打开) - 房东自 2025 年 1 月 1 日起必须向新租客提供积分计算；市政府可以执行受监管租金上限。
- Rijksoverheid：社会、中等租金和自由市场租赁类别 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明按起始租金、合同日期和积分划分租赁类别，以及独立住房须有自己的入口、厨房、厕所和浴室。
- Huurcommissie：2026 年独立住房最高基础租金 (外部网站，在新标签页中打开) - 2026 年积分表中，143 分对应每月最高 €932.93，186 分对应每月最高 €1,228.07。
- Huurcommissie：起始租金审查 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明起始租金审查的 6 个月期限、旧临时合同的期限例外，以及从起租日追溯生效的降租。
- Rijksoverheid：租房步骤说明 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明较晚的租金检查影响未来租金，房东只能收取实际服务费，每个市镇都设有举报点。
- Rijksoverheid：服务费 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明最迟每年 7 月 1 日提供年度结算、通过房东或供应商支付公用服务费用，以及拆分全包租金。
- Huurcommissie：中等租金住房年度涨租 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明中等租金住房 2026 年涨幅上限为 6.1%，须有涨租条款，以及 4 个月的异议期限。
- Huurcommissie：合同约定的租金上涨 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明中等租金和自由市场住房的涨租频率例外、合同限制与期限，以及社会租赁合同自动涨租争议的法院途径。
- Volkshuisvesting Nederland：房东解约理由 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明 diplomatenclausule 的适用条件，包括房东或先前租客仍打算入住的要求；普通出售一般不影响租约；租客拒绝仅修改租金，不属于拒绝合理修改合同的解约理由。
- Volkshuisvesting Nederland：押金和房屋状况报告 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明押金扣款、房东的损坏举证义务、房屋状况报告和法院途径；Huurcommissie 不负责追回押金。
- Rechtspraak（荷兰法院）：租赁争议程序 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明向 kantonrechter提出租赁争议的程序，以及不强制聘请律师的规则。
- Het Juridisch Loket (外部网站，在新标签页中打开) - 为收入较低、存款有限的人提供针对个人情况的法律帮助。
- Het Juridisch Loket：租客解约通知 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明通知期限与租金支付周期的关系，以及带 diplomatenclausule 的租约如何提前终止。
- Rijksoverheid：COA 官方网站和职责 (外部网站，在新标签页中打开) - 确认 COA 是庇护申请者接待机构，并提供其官方网站链接。
- Volkshuisvesting Nederland：市镇举报点 (外部网站，在新标签页中打开) - 说明房东问题的市镇举报点、其职责和各地安排的差异。
- 中华人民共和国司法部：《住房租赁条例》 (外部网站，在新标签页中打开) - 第 10 条规定，中国大陆适用范围内的住房租赁合同须约定押金数额、返还时间和扣减情形；用于解释熟悉合同约定押金的读者在荷兰仍须核对适用的上限。
- Council for Estate Agencies: Renting or renting out a private residential property (外部网站，在新标签页中打开) - 新加坡私宅租赁的官方说明允许双方协商合同条款，其链接的示范合同第 9 项由双方填写押金金额。