2026 年荷兰租金上限：核对积分制，质疑过高租金

首次核对需要三项事实：你租的是独立住房还是房间、双方何时签署合同，以及起租时的 kale huur（不含服务费的净租金）是多少。woningwaarderingsstelsel（WWS，住房估值制度），通常称为 puntensysteem（积分制），会给住房评分，并对应一个最高租金。独立住房合同若在 2024 年 7 月 1 日或之后签署，这个上限适用于不超过 186 分的住房。2026 年 186 分的上限是 €1,228.07；分数更低，上限也更低。免费的 Huurprijscheck 只能估算分数；Huurcommissie（租金委员会）会在符合受理条件的争议中作出有约束力的决定。本指南区分起租租金程序、之后的降租程序、旧合同和服务费。

WWS 会评估影响住房质量的特征。主要项目包括：

• 面积：Huurprijscheck 会测量房间及其他符合计分条件的空间。
• WOZ 价值：由 gemeente（市政府）确定的官方房产价值。
• 能源性能：对大多数独立住房，E、F 和 G 级能源标签会根据能源标签规则分别扣除 4、9 和 15 分。
• 厨房：操作台长度和符合条件的额外设施。
• 浴室和卫生间：设施情况，以及设施是独用还是共用。
• 供暖和制冷：为各房间服务的设备。
• 私人户外空间：例如花园、露台或阳台。

每个分数都对应年度更新表中的最高净租金。从 2025 年 1 月 1 日起，房东必须在每份新签合同中提供积分计算，自由市场合同也不例外。不要直接假定计算正确，应当自行核对。房间或其他非独立住房使用 WWSO（非独立住房估值制度），项目包括私人和共用面积、设施、能源性能以及地点或 WOZ 信息。房间、移动房屋和移动房屋用地分别使用不同的检查，并且无论得分多少都受监管。

以下金额适用于 2026 年开始的合同。双方签署合同的日期决定是否适用 2024 年 7 月 1 日引入的规则；租期开始日期决定采用哪一年的金额界限。分数与起租净租金共同决定正式租金类别。

涨租规则叠加在这些分类之上。2026 年的标准最高涨幅为：社会住房从 7 月 1 日起最高 4.1%，中等租金最高 6.1%，自由市场从 1 月 1 日起最高 4.4%。受监管住房涨租后不得超过积分上限。按收入提高社会住房租金以及改善住房后的涨租另有条件。租赁合同指南说明如何核对涨租。

官方免费的 Huurprijscheck 分为独立住房、房间和移动房屋版本。它会询问尺寸、WOZ 价值、能源标签和住房设施。结果只是估算，并非裁决：测量错误或误解问题都可能改变分数。请将结果与 kale huur 比较，不要包括服务费或水电费。保存检查结果、房东的积分计算、照片和你的测量数据。

分界点是双方签署合同的日期，而不是文件起草日或租期开始日。2024 年 7 月 1 日或之后签署的合同采用新的社会住房、中等租金和自由市场制度；更早的合同采用下方的过渡规则。之后审查时可能采用现行积分表，但这不会把 144–186 分的旧自由市场合同变成受监管的中等租金合同。

请在租期开始后 6 个月内提交 Toetsing aanvangshuurprijs（起租租金审查）。该程序必须针对这名租客与这名房东就该住房签订的第一份合同。Huurcommissie 会按起租日的住房状况评估。如果起租租金过高，新租金从该日起生效；你必须自行要求房东退还差额。只有一种例外：对 2024 年 7 月 1 日之前签署、期限不超过 2 年且符合条件的临时合同，租客可在合同结束后 6 个月内申请。2024 年 7 月 1 日或之后签署的临时合同不适用这项延长期限。案件审理期间继续支付约定租金。

最初 6 个月后，符合条件的租客可以申请未来降租。向房东发送书面提议，写明目前净租金、降租金额、拟议新租金和生效日，并附积分计算。房东必须至少在该生效日前 2 个完整自然月收到提议。如果房东拒绝或不答复，最迟须在拟议生效日后 6 周内向 Huurcommissie 申请。如果可以证明拒绝或未答复，也可提前申请。这一后续程序不能追回此前的多付租金。

servicekosten（服务费）是在净租金之外收取的费用，可包括公共区域清洁、管理员、水电或可移动家具。房东必须按实际发生的成本收费，并在每年 6 月 30 日前提供上一自然年度的逐项结算单。结算单必须列明你已付的预付款和实际成本，因此结果可能是补缴，也可能是退款。

如果没有收到结算单，请书面索取。3 周后仍未收到，或你对金额有异议，可以请求 Huurcommissie 评估。申请期限为结算单应当提供之日起 2 年；例如 2025 年费用的截止日是 2028 年 6 月 30 日。决定对社会住房租约以及所有在 2024 年 7 月 1 日或之后签署的合同都有约束力。对于更早的自由市场合同，只有双方约定使用 Huurcommissie 时，它才能提供意见。八类服务费规则自动适用于 2027 年 1 月 1 日或之后签署的合同；现有合同只有经双方同意才采用。

起租租金案件可直接提交 Huurcommissie；之后的积分案件必须先发送书面提议。请从 MijnHuurcommissie 开始，并上传合同、积分计算和相关通信。租客须预付 €25。租客完全胜诉时，Huurcommissie 会退还全部 €25；部分胜诉时可能退还一部分。收入达到最低收入或社会救助水平的租客可以申请费用豁免。

• 表格和期限：选择起租租金表格或按积分降租表格。逾期申请可能被裁定不予受理。
• 付款和文件：按时付款，并提供 Huurcommissie 要求的资料。
• 调查：积分案件中，调查员通常会到住房现场。双方都会收到报告并可回应。
• 决定：主席可以书面决定案件，也可以由委员会举行听证。决定会写明租金、生效日以及由谁支付费用。

大多数 Huurcommissie 决定都有约束力，并视为新的约定，除非一方按时启动允许的异议程序。对于主席的书面决定，你可以在 3 周内提出 verzet（向 Huurcommissie 提出异议），或在 8 周内向 kantonrechter（分区法院）起诉。委员会作出决定后，法院期限为 8 周。请阅读决定，因为程序取决于决定类型。在决定作出前继续支付当前金额；之后按决定中的金额和日期执行。如果任何一方启动法院程序，请寻求建议。

每个 gemeente 都有处理房东不当行为的 meldpunt（举报点），房东必须向租客提供其联系方式。从 2025 年 1 月 1 日起，gemeente 也可执行积分最高租金。视具体情况，它可以警告房东、下达附带罚款的命令、处以罚款，最终还可接管管理。gemeente 不能替你确定较低租金，也不能裁定退款。Huurcommissie 在符合条件的争议中确定租金，法院可以执行金钱请求。向 meldpunt 免费举报可与 Huurcommissie 案件同时进行。地址登记指南说明房东阻止登记时该怎么办。

在法定上限适用时，签字并不会取消上限。如果 6 个月期限仍在进行，使用起租租金程序；不必先完成后续降租提议。超过期限后，发送正式提议，列明所有必需金额、生效日和积分计算。仅发送非正式请求不符合要求。对于 144–186 分的旧自由市场合同，当前租约期间不适用中等租金上限，所以申请前先核对过渡表。

查看决定中的租金和生效日。如果决定产生退款，请书面要求房东付款；Huurcommissie 不负责收款。房东拒绝时，请向 Juridisch Loket 或当地 huurteam（租客支援团队）咨询金钱请求。未经建议不要从之后的租金中自行扣除，否则可能被指拖欠。向 gemeente 举报可以处理持续超收，但不能追回之前的金额。在 8 周期限内启动的法院案件可能重新审理租金争议。

你的结果与房东的计算可能因尺寸、能源标签或 WOZ 价值而不同。Huurcommissie 可以检查住房、独立计算分数，并将报告发给双方评论。根据2026 年 7 月 16 日更新的政策，在拟议生效日后登记的能源标签，只有在决定作出前完成登记、反映住房在该日的状况且期间没有改善工程时，才可计入之后的降租案件。保存带日期的照片、测量数据和标签副本。

可移动家具和设备属于服务费，不属于净租金。Huurcommissie 会先查看房东的购买发票。预计使用寿命为 5 年的物品通常每年可计收价值的 20%；10 年物品则为每年 10%。寿命更长的物品和之后的重新估值使用其他比例。嵌入式设施和其他不动物品不能作为可移动家具收费。索取逐项结算单和发票。家具费不属于净租金，因此不会让受监管住房转为自由市场。

保存五类记录：已签合同、房东的积分计算、你的 Huurprijscheck 结果、净租金与服务费的拆分，以及所有通信。如果 6 个月期限仍在进行，请在期限届满前提交起租租金表格；否则使用正式提议以及之后的 6 周期限。合同若早于 2024 年 7 月 1 日，或分类不清楚，在改变支付金额前，请当地 huurteam 或 Juridisch Loket 核对正确程序。