2026 年荷兰租金是否过高？用积分制核对上限

这页帮助在荷兰租住整套住房或房间的租客，核对租金上限并选择申请程序。

woningwaarderingsstelsel（WWS，住房估值制度）按面积、设施等住房条件计分。每个分数都对应一个 kale huur 上限。净租金只计算住房本身的使用费用，服务费及水、电、燃气等费用另算。Huurcommissie (外部网站，在新标签页中打开)主要按以下项目计算：

• 面积：租金检查需要测量房间和其他符合计分条件的空间。
• WOZ-waarde（官方房产估值）：由 gemeente（市政府）确定的房产价值。
• 能源性能：住房的能源标签。
• 厨房：操作台长度和符合计分条件的额外设施。
• 浴室和卫生间：有哪些设施，以及独用还是共用。
• 供暖和制冷：各房间使用的设备。
• 私人户外空间：例如花园、露台或阳台。

多数独立住房的能源标签若为 E、F 或 G，分别扣除 4、9 或 15 分。列入保护名录的历史建筑不适用这些扣分。核对能源标签计分规则 (外部网站，在新标签页中打开)。

政府每年更新各分数对应的净租金上限。从 2025 年 1 月 1 日起，房东必须在每份新签合同中提供积分计算，自由市场合同也一样。用你自己测量的数据核对这份计算。

租一个房间或其他非独立住房时，要用 woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte（WWSO，非独立住房估值制度）。它考虑私人和共用面积、设施、能源性能，以及地点或 WOZ 信息。房间、移动房屋和移动房屋用地各有相应的检查工具。它们无论得分多少，都受租金监管。

如果租期从 2026 年开始，下表列出各积分范围最高分的标准租金上限。租金属于哪一类，要同时看住房积分和起租时的净租金。表中金额。

双方签署合同的日期，决定是否采用 2024 年 7 月 1 日引入的规则。租期开始的日期，则决定采用哪一年的金额界限。

有些住房依法可以在表中金额之上收取附加租金，例如列入保护名录的历史建筑，以及符合条件的新建中等租金住房。附加租金提高可收取的金额，但不改变租金类别。向房东索取依据，并核对 Huurcommissie 的附加租金规则 (外部网站，在新标签页中打开)。

例如，你在 2026 年 1 月签约并开始租住一套 143 分的住房，且没有法定附加租金。房东每月收取 €1,000 净租金，2026 年的上限却是 €932.93。两者每月相差 €67.07。

2026 年的标准最高涨租幅度 (外部网站，在新标签页中打开)如下。

中等租金或自由市场合同若约定较低的涨幅，仍按合同的较低涨幅执行。社会住房租金低于 €350 时，可以上涨 €25，而不是按 4.1% 计算。按收入调整社会住房租金，以及改善住房后的涨租，各有另外的条件。

受监管住房涨租后仍不能超过按积分计算的最高租金，其中包括依法可收取的附加租金。荷兰租赁合同说明介绍怎样核对涨租。

免费的 Huurprijscheck (外部网站，在新标签页中打开)有独立住房、房间、移动房屋及其用地的不同版本。检查独立住房时，要填写尺寸、WOZ 价值、能源标签和设施。尺寸量错或题意理解错误，都可能改变结果。在符合受理条件的争议中，Huurcommissie 会自行计算积分。

独立住房要有自己的入口、厨房、卫生间和洗浴设施。多人合租还要看额外的分类规则。如果 3 人或以上一起租住，先核对独立住房的官方分类规则 (外部网站，在新标签页中打开)，再选择检查工具。

签约前，先把房东要求的净租金与 Huurprijscheck 结果比较。入住后，完成以下核对：

• 测量房间。
• 核实能源标签。
• 核实 WOZ 价值。
• 把检查结果与净租金比较，不计入服务费及水、电、燃气等费用。

保存检查结果、照片、测量数据和房东的积分计算。如果两份计算不同，两份都留好。

Wet betaalbare huur（可负担租金法）从 2024 年 7 月 1 日起引入中等租金保护。关键是双方何时签署合同，合同起草日和起租日都不决定适用哪套规则。更早签署的合同采用下表的过渡规则。

租期开始后 6 个月内，提交 Toetsing aanvangshuurprijs（起租租金审查）申请。申请必须针对你与这位房东就这套住房签订的第一份合同；续约或更换房东不会重新启动期限。Huurcommissie 按起租日的住房状况评估。起租租金过高时，较低租金从起租日生效。你需要向房东要求退还差额。案件审理期间，继续支付约定租金。

有一种例外：临时合同若在 2024 年 7 月 1 日之前签署，期限不超过 2 年且符合条件，你可以在合同结束后 6 个月内申请。2024 年 7 月 1 日或之后签署的临时合同没有这项延长期限。

超过最初 6 个月后，受积分上限保护的租客仍可申请以后的租金降低。这个程序不能追回之前多付的租金。按以下步骤办理：

1. 向房东发送书面提议，写清当前净租金、降低的金额、新租金和拟定生效日，并附上积分计算。
2. 从房东收到提议到拟定生效日，至少留出 2 个完整自然月。
3. 房东拒绝或不答复时，最迟在拟定生效日后的 6 周内向 Huurcommissie 申请。如果你能证明房东拒绝或未答复，也可以提前申请。

服务费是在净租金之外收取的费用，可能包括公共区域清洁、管理员、水、电、燃气等费用或可移动家具费用。房东只能按实际发生的成本收费。每年最迟须在 6 月 30 日提供上一自然年度的逐项结算单。结算单把你已付的预付款与实际成本作比较：你可能需要补缴，也可能应当收到退款。

如果你习惯只看房源里报出的“每月总价”，在这里先分清 kale huur 和 servicekosten，再核对积分租金上限。总付款额不能直接拿来与净租金上限比较。

要对服务费结算提出异议，按以下步骤办理：

1. 写信给房东。没有收到结算单就索取结算单；对费用有异议就逐项写清，并要求更正。
2. 给房东 3 周时间答复。
3. 问题仍未解决时，可以请求 Huurcommissie 审查服务费结算单 (外部网站，在新标签页中打开)。

申请期限是结算单应当提供之日起 2 年。例如，2025 年服务费的申请截止日是 2028 年 6 月 30 日。决定对社会住房租约，以及所有在 2024 年 7 月 1 日或之后签署的合同，都有约束力。更早签署的自由市场合同，只有双方书面约定使用 Huurcommissie 时，它才能提供意见。

2027 年起的 8 类服务费规则 (外部网站，在新标签页中打开)自动适用于 2027 年 1 月 1 日或之后签署的合同。现有合同只有经双方同意才采用这套规则。

如果合同只写一个总价，没有分开基本租金和额外费用，Huurcommissie 可以拆分总价。如果你已经申请初始租金审查或按积分降低租金，会在同一案件内拆分，无需另行申请。

起租租金案件可以直接向 Huurcommissie 提交。超过最初期限后按积分申请降租，必须先向房东发出书面提议。进入 MijnHuurcommissie（租金争议委员会办事门户） (外部网站，在新标签页中打开)，上传合同、积分计算和相关通信。

2026 年，租客须预付 €25 费用。你完全胜诉时，Huurcommissie 退回全部 €25；部分胜诉时，退回部分费用。如果收入处于最低收入或社会救助水平，可以申请免交费用。

审查起租租金时，选择起租租金表格；之后申请降租时，选择按积分降租的表格。案件按以下步骤进行：

1. 在申请期限内提交正确表格。逾期申请可能不予受理。
2. 按时缴费。
3. 提供 Huurcommissie 要求补充的资料。
4. 配合调查。积分案件通常会有调查员上门。双方都能收到调查报告并回应。
5. 阅读决定。主席可以作出书面决定，委员会也可能举行听证。决定会写明租金、生效日和费用由谁承担。

大多数 Huurcommissie 决定都有约束力，并视为双方的新约定；一方按时启动允许的异议程序时除外。主席发出书面决定后，你可以在发送日起 3 周内提出 verzet（向 Huurcommissie 提出异议），也可以在发送日起 8 周内向 kantonrechter（分区法院）起诉。委员会作出决定后，包括处理 verzet 后作出的决定，法院期限都是 8 周。核对决定的发送日期和所附的异议说明。

决定作出前，继续支付当前租金。决定作出后，按其中写明的金额和日期执行。如果任何一方启动法院程序，寻求法律建议。

每个 gemeente 都有处理房东不当行为的 meldpunt（举报点），房东必须向你提供联系方式。在 gemeente 的官方网站搜索“meldpunt goed verhuurderschap”（房东不当行为举报点）。从 2025 年 1 月 1 日起，gemeente 也能执行积分租金上限。它可以根据情况警告房东、下达附带罚款的命令、处以罚款，最终还可接管房屋管理。

gemeente 不能替你确定较低租金，也不能裁定退款。符合受理条件的租金争议由 Huurcommissie 作出决定；法院可以命令房东退还款项。向 meldpunt 举报免费，也可以与 Huurcommissie 案件同时进行。房东阻止地址登记时，查看地址登记遇阻的处理方法。

签了合同，法定租金上限仍然有效。起租后的 6 个月尚未届满时，直接使用起租租金审查程序，不必先发出后续降租提议。超过期限后，必须发送正式提议，写明所需金额、生效日和积分计算。仅向房东提出非正式请求，不能满足这些要求。

旧自由市场合同若为 144–186 分，当前租约期间不适用中等租金上限。申请前先核对上面的过渡规则表。

核对决定中的租金和生效日。如果按决定计算，你之前多付了租金，就书面要求房东退款。Huurcommissie 不负责收回款项。房东拒绝时，向 Juridisch Loket（法律咨询服务） (外部网站，在新标签页中打开)或当地 huurteam（租客支援团队）咨询怎样追讨这笔款项。

从后续租金中扣除你认为应退的金额之前，先寻求建议。自行扣款可能引发欠租争议。向 gemeente 举报能处理持续多收租金，但不能追回之前的款项。在 8 周期限内启动的法院案件，可能重新审理租金争议。

尺寸、能源标签或 WOZ 价值不同，都可能让你和房东算出不同分数。Huurcommissie 可以到住房检查并自行计分，再把报告发给双方征求意见。

在后续降租案件中，拟定生效日之后才登记的能源标签也可能计入积分。标签必须在决定作出前登记，并反映住房在拟定生效日的状况。期间新增的改善工程不能计入。具体条件见 2026 年 7 月 16 日更新的能源标签政策 (外部网站，在新标签页中打开)。保存带日期的照片、测量数据和标签副本。

可移动家具和设备通过服务费收费。Huurcommissie 先查看房东的购买发票。预计使用寿命为 5 年的物品，通常允许每年收取物品价值的 20%；10 年的物品为每年 10%。使用寿命更长的物品可能采用其他比例。最初的使用年限结束后，Huurcommissie 会重新估值，再按新价值计算之后每年可以收取的金额。

嵌入式设施和其他固定在房屋上的物品，不能当作可移动家具收费。向房东索取逐项结算单和发票。家具费与净租金分开计算，因此不会让受监管住房变成自由市场住房。

起租后的 6 个月期限尚未届满，就在截止前提交起租租金表格。超过期限后，先核对积分上限是否适用，再使用正式提议程序，并留意之后的 6 周申请期限。保存 5 类记录：签署后的合同、房东的积分计算、你的 Huurprijscheck 结果、净租金与服务费的拆分，以及所有通信。

合同若在 2024 年 7 月 1 日之前签署，或租金类别不明确，先让当地 huurteam 或 Juridisch Loket 核对程序，再改变付款金额。

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