هل إيجارك أعلى من حد نظام النقاط في 2026؟

هذا الدليل لك إذا كنت تستأجر مسكنًا أو غرفة في هولندا.

يمنح woningwaarderingsstelsel (WWS، نظام تقييم المساكن) مسكنك نقاطًا بحسب مساحته وتجهيزاته وخصائصه الأخرى. ولكل مجموع نقاط حد أقصى لـ kale huur (الإيجار الأساسي). والإيجار الأساسي هو ما تدفعه مقابل المسكن وحده، قبل تكاليف الخدمات والمرافق. وتعتمد Huurcommissie (هيئة منازعات الإيجار) (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) على الخصائص التالية:

• المساحة الأرضية: قِس الغرف والمساحات الأخرى التي يشملها فحص الإيجار.
• WOZ-waarde (القيمة الرسمية للعقار): القيمة التي تحددها gemeente (البلدية).
• كفاءة الطاقة: فئة الطاقة المسجلة للمسكن.
• المطبخ: طول سطح العمل والتجهيزات الإضافية التي يشملها الحساب.
• الحمّام والمرحاض: التجهيزات، وما إذا كانت خاصة بك أو مشتركة.
• التدفئة والتبريد: الأنظمة التي تخدم كل غرفة.
• المساحة الخارجية الخاصة: مثل الحديقة أو التراس أو الشرفة.

تخصم فئات الطاقة E وF وG عدد 4 و9 و15 نقطة على التوالي من معظم المساكن المستقلة. ولا ينطبق هذا الخصم على المباني المسجلة كآثار. تحقّق من قواعد فئة الطاقة (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة).

تحدّث الحكومة الحد الأقصى للإيجار الأساسي لكل مجموع نقاط كل سنة. ومنذ 1 يناير 2025، يجب على المؤجر أن يسلّمك حساب النقاط مع كل عقد جديد، حتى لو كان في القطاع الحر. قارن الحساب بقياساتك للمسكن.

للغرف والمساكن غير المستقلة نظام آخر اسمه woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO، نظام تقييم الغرف والمساكن غير المستقلة). ويحسب المساحة الخاصة والمشتركة والتجهيزات وكفاءة الطاقة ومعلومات الموقع أو WOZ. وللغرف والمنازل المتنقلة ومواقعها فحوص منفصلة. وتظل إيجاراتها خاضعة لسقف قانوني مهما كان مجموع النقاط.

إذا بدأ إيجارك في 2026، يبيّن الجدول الحد الأقصى المعتاد عند أعلى مجموع نقاط في كل نطاق. ويحدد مجموع النقاط والإيجار الأساسي عند البداية معًا القطاع الذي ينتمي إليه عقدك.

يحدد تاريخ توقيع الطرفين ما إذا كانت قواعد 1 يوليو 2024 تنطبق على العقد. ويحدد تاريخ بدء الإيجار أي حدود مالية سنوية تستخدم.

يسمح القانون لبعض المساكن بمبلغ إضافي فوق حد الجدول. ويشمل ذلك بعض المباني المسجلة كآثار والمساكن الجديدة المؤهلة في قطاع الإيجار المتوسط. يرفع هذا المبلغ الإيجار المسموح به، لكنه لا يغيّر قطاع العقد. اطلب من المؤجر ما يثبت حقه في هذا المبلغ، وراجع قواعد Huurcommissie للمبالغ الإضافية (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة).

مثال: وقّعت العقد وبدأ إيجارك في يناير 2026. للمسكن 143 نقطة، ولا يوجد مبلغ إضافي يسمح به القانون. يطلب المؤجر إيجارًا أساسيًا قدره 1,000 يورو شهريًا. والحد الأقصى في 2026 هو 932.93 يورو، أي إن الفرق 67.07 يورو كل شهر.

يبيّن الجدول الزيادات القياسية القصوى للإيجار (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) في 2026.

إذا اتفقت في عقد الإيجار المتوسط أو القطاع الحر على زيادة أقل، تبقى تلك الزيادة هي المسموح بها. ويمكن رفع الإيجار الاجتماعي الذي يقل عن 350 يورو بمبلغ 25 يورو بدلًا من نسبة 4.1%. وللزيادات الاجتماعية المرتبطة بالدخل والزيادات بعد تحسين المسكن شروط منفصلة.

إذا كان المسكن خاضعًا لسقف قانوني، فلا يجوز أن ترفع الزيادة إيجاره فوق الحد الأقصى بحسب نقاطه، بما في ذلك أي مبلغ إضافي يسمح به القانون. يوضح دليل عقود الإيجار الهولندية كيف تتحقق من الزيادة.

استخدم Huurprijscheck (فحص الإيجار) (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) المجاني. اختر نسخة المساكن المستقلة أو الغرف أو المنازل المتنقلة ومواقعها. لفحص مسكن مستقل، تحتاج إلى القياسات وقيمة WOZ وفئة الطاقة والتجهيزات. وقد يغيّر خطأ في القياس أو فهم السؤال النتيجة. وعند نظر نزاع يستوفي الشروط، تحسب Huurcommissie النقاط بنفسها.

المسكن المستقل له مدخل ومطبخ ومرحاض ومرافق للاغتسال خاصة به. ولمن يستأجرون معًا قواعد إضافية لتصنيف المسكن. إذا استأجر 3 أشخاص أو أكثر معًا، فتحقّق من القواعد الرسمية للمسكن المستقل (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) قبل اختيار نسخة الفحص.

قبل التوقيع، قارن الإيجار الأساسي المطلوب بنتيجة Huurprijscheck. وبعد الانتقال، أكمل الخطوات التالية:

• قِس الغرف.
• تحقّق من فئة الطاقة.
• تحقّق من قيمة WOZ.
• قارن النتيجة بإيجارك الأساسي، دون تكاليف الخدمات والمرافق.

احفظ النتيجة والصور والقياسات وحساب نقاط المؤجر. وإذا اختلف الحسابان، فاحتفظ بكليهما.

أدخل Wet betaalbare huur (قانون الإيجار الميسور) حماية الإيجار المتوسط اعتبارًا من 1 يوليو 2024. تاريخ توقيع الطرفين هو الذي يحدد تطبيق هذه القواعد. ولا يحددها تاريخ إعداد العقد أو بدء الإيجار. وإذا وقّعت عقدك قبل ذلك، فراجع قواعد الانتقال في الجدول.

قدّم طلب Toetsing aanvangshuurprijs (فحص الإيجار الابتدائي) خلال 6 أشهر من بدء الإيجار. يجب أن يكون الطلب عن أول عقد لك مع هذا المؤجر لهذا المسكن. تجديد العقد أو تغيير المؤجر لا يبدأ مهلة جديدة. تفحص Huurcommissie حالة المسكن في تاريخ بدء الإيجار. وإذا كان الإيجار الابتدائي أعلى من المسموح به، يسري الإيجار المخفّض من ذلك التاريخ. اطلب من المؤجر رد الفرق. واستمر في دفع الإيجار المتفق عليه أثناء نظر القضية.

يوجد استثناء لعقد مؤقت يستوفي الشروط، لا تزيد مدته على سنتين، ووقّعته قبل 1 يوليو 2024. يمكنك تقديم الطلب حتى 6 أشهر بعد انتهاء ذلك العقد. أما العقد المؤقت الموقّع في 1 يوليو 2024 أو بعده، فلا يستفيد من هذه المهلة الإضافية.

بعد انتهاء مهلة 6 أشهر، يمكنك طلب تخفيض للمستقبل إذا كان سقف النقاط ينطبق على عقدك. ولا يعيد لك هذا الإجراء المبالغ الزائدة التي دفعتها سابقًا. اتبع الخطوات التالية:

1. أرسل إلى المؤجر اقتراحًا كتابيًا. اذكر الإيجار الأساسي الحالي ومبلغ التخفيض والإيجار الجديد المقترح وتاريخ سريانه. وأرفق حساب النقاط.
2. اترك شهرين تقويميين كاملين على الأقل بين تسلّم المؤجر اقتراحك وتاريخ السريان الذي تقترحه.
3. إذا رفض المؤجر أو لم يرد، فقدّم طلبًا إلى Huurcommissie خلال 6 أسابيع من تاريخ السريان المقترح على الأكثر. ويمكنك التقديم قبل ذلك إذا أثبتّ الرفض أو عدم الرد.

تدفع servicekosten (تكاليف الخدمات) إضافةً إلى الإيجار الأساسي. وقد تشمل تنظيف المساحات المشتركة أو خدمة المشرف أو المرافق أو الأثاث المنقول. يجب على المؤجر أن يطلب التكاليف الفعلية فقط. وعليه أن يرسل لك بيانًا مفصلًا عن السنة التقويمية السابقة بحلول 30 يونيو من كل سنة. يقارن البيان ما دفعته مقدمًا بالتكاليف الفعلية. وقد ينتج عنه مبلغ إضافي عليك دفعه أو مبلغ تسترده.

للاعتراض على بيان تكاليف الخدمات:

1. اكتب إلى المؤجر. إذا لم يرسل البيان، فاطلبه. وإذا اعترضت على مبالغ فيه، فحدد كل تكلفة تعترض عليها واطلب تعديلها.
2. امنح المؤجر 3 أسابيع للرد.
3. إذا بقيت المشكلة، فاطلب من Huurcommissie تقييم بيان تكاليف الخدمات (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة).

تنتهي مهلة التقديم بعد سنتين من الموعد الذي كان يجب أن يصلك فيه البيان. فمثلًا، آخر موعد لتكاليف 2025 هو 30 يونيو 2028. ويكون القرار ملزمًا في عقود الإيجار الاجتماعي وكل عقد موقّع في 1 يوليو 2024 أو بعده. أما عقد القطاع الحر الأقدم، فلا تقدم Huurcommissie إلا رأيًا، وبشرط اتفاق الطرفين كتابيًا على اللجوء إليها.

تنطبق قواعد فئات تكاليف الخدمات الثماني التي تبدأ في 2027 (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) تلقائيًا على العقود الموقّعة في 1 يناير 2027 أو بعده. ولا تنطبق على عقد قائم إلا إذا اتفق الطرفان.

إذا حدد عقدك مبلغًا شاملًا واحدًا دون فصل الإيجار الأساسي عن التكاليف الإضافية، يمكن لـ Huurcommissie تقسيمه. إذا كانت لديك قضية قائمة لتقييم الإيجار الأولي أو تخفيضه بناءً على النقاط، يتم التقسيم ضمن تلك القضية. لا تحتاج إلى طلب منفصل.

قدّم قضية الإيجار الابتدائي مباشرةً إلى Huurcommissie. أما طلب خفض الإيجار لاحقًا بحسب النقاط، فيحتاج إلى اقتراحك الكتابي أولًا. ابدأ من MijnHuurcommissie (بوابة هيئة منازعات الإيجار) (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة). وارفع العقد وحساب النقاط والمراسلات المتعلقة بالقضية.

تُجري Huurcommissie الإجراءات بالهولندية. ويمكنك إرسال الوثائق الإضافية بالإنجليزية أو الفرنسية أو الألمانية أيضًا. وإذا أرسلت وثيقة بالعربية، فأرفق ترجمتها إلى الهولندية.

في 2026، تدفع بصفتك مستأجرًا رسمًا قدره 25 يورو مقدمًا. إذا صدر القرار لصالحك بالكامل، ترد Huurcommissie مبلغ 25 يورو كاملًا. وإذا صدر لصالحك جزئيًا، ترد جزءًا منه. ويمكنك طلب الإعفاء من الرسم إذا كان دخلك عند الحد الأدنى أو مستوى المساعدة الاجتماعية.

لفحص الإيجار الابتدائي، اختر استمارة الإيجار الابتدائي. وللتخفيض اللاحق، اختر استمارة خفض الإيجار بحسب النقاط. ثم تابع هذه المراحل:

1. قدّم الاستمارة الصحيحة قبل انتهاء مهلة التقديم. وقد يُرفض الطلب المتأخر دون النظر في مضمونه.
2. ادفع الرسم في الموعد.
3. أرسل المعلومات التي تطلبها Huurcommissie.
4. أتح إجراء الفحص. غالبًا ما يزور فاحص المسكن في قضية تتعلق بالنقاط. ويتلقى الطرفان التقرير، ويمكنهما الرد عليه.
5. اقرأ القرار. قد يصدره رئيس اللجنة كتابيًا، أو تعقد اللجنة جلسة استماع. ويذكر القرار الإيجار وتاريخ سريانه ومن يدفع الرسم.

تُعقد جلسة الاستماع بالهولندية. وإذا كنت لا تفهم الهولندية أو لا تتحدثها جيدًا، يمكنك أن تحضر معك مترجمًا.

معظم قرارات Huurcommissie ملزمة وتُعد اتفاقًا جديدًا بينك وبين المؤجر، ما لم يبدأ أحد الطرفين إجراء اعتراض مسموحًا به في الموعد. إذا أصدر رئيس اللجنة قرارًا كتابيًا، يمكنك تقديم verzet (اعتراض لدى Huurcommissie) خلال 3 أسابيع من تاريخ إرسال القرار. ويمكنك أيضًا اللجوء إلى kantonrechter (قاضي المحكمة الجزئية) خلال 8 أسابيع من ذلك التاريخ. وبعد قرار اللجنة، حتى إذا صدر بعد verzet، تكون مهلة اللجوء إلى المحكمة 8 أسابيع. تحقّق من تاريخ إرسال القرار وتعليمات الاعتراض فيه.

استمر في دفع الإيجار الحالي حتى يصدر القرار. وبعده، اتبع المبلغ وتاريخ السريان المذكورين فيه. واطلب المشورة إذا بدأ أحد الطرفين دعوى قضائية.

لدى كل gemeente نقطة meldpunt (نقطة إبلاغ) عن مخالفات المؤجرين. ويجب على المؤجر إعطاؤك بيانات الاتصال بها. ابحث في الموقع الرسمي لبلديتك عن «meldpunt goed verhuurderschap» (نقطة الإبلاغ عن مخالفات المؤجرين). ومنذ 1 يناير 2025، تستطيع gemeente أيضًا إلزام المؤجر بالحد الأقصى بحسب النقاط. وقد تحذّره، أو تأمره بتصحيح المخالفة مع غرامة عند عدم التنفيذ، أو تفرض غرامة مباشرة. وقد تتولى إدارة العقار في النهاية. ويعتمد الإجراء على وقائع الحالة.

لا تستطيع gemeente تحديد إيجار أقل لك أو إلزام المؤجر برد المال. تحدد Huurcommissie الإيجار عندما يكون النزاع ضمن اختصاصها، ويمكن للمحكمة أن تأمر برد المال. ويمكنك تقديم بلاغ مجاني إلى meldpunt أثناء سير قضية Huurcommissie. يوضح دليل مشكلات تسجيل العنوان ما تفعله إذا منعك المؤجر من التسجيل.

إذا اعتدت أن يكون الإيجار المكتوب في العقد هو الحاسم، فتحقّق هنا من النقاط وتاريخ توقيع العقد أيضًا.

يبقى السقف القانوني ساريًا بعد توقيع العقد حيث ينطبق. إذا لم تنتهِ مهلة 6 أشهر، فاستخدم إجراء فحص الإيجار الابتدائي. ويمكنك تقديمه دون إرسال اقتراح خفض لاحق أولًا. وبعد انتهاء المهلة، أرسل الاقتراح الرسمي مع المبالغ المطلوبة وتاريخ السريان وحساب النقاط. ولا يكفي طلب غير رسمي لأنه لا يتضمن هذه البيانات.

إذا كان عقدك قديمًا في القطاع الحر، وحصل المسكن على 144–186 نقطة، فلا ينطبق سقف الإيجار المتوسط أثناء عقدك الحالي. راجع جدول قواعد الانتقال قبل التقديم.

اقرأ الإيجار وتاريخ سريانه في القرار. وإذا أظهر القرار أنك دفعت أكثر من المطلوب، فاطلب من المؤجر رد الفرق كتابيًا. لا تتولى Huurcommissie تحصيل المال. وإذا رفض المؤجر، فاسأل Juridisch Loket (مكتب المشورة القانونية) (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) أو huurteam (فريق دعم المستأجرين) في منطقتك عن كيفية المطالبة بالمبلغ.

اطلب المشورة قبل أن تخصم المبلغ الذي تطالب به من إيجار لاحق. فقد يؤدي الخصم إلى نزاع حول إيجار غير مدفوع. ويمكن لبلاغ إلى gemeente معالجة استمرار طلب إيجار مرتفع، لكنه لا يسترد المبالغ السابقة. وقد تعيد دعوى قضائية بدأت خلال مهلة 8 أسابيع فتح النزاع بشأن الإيجار.

قد تختلف نتيجتك عن حساب المؤجر بسبب القياسات أو فئة الطاقة أو قيمة WOZ. ويمكن أن تعاين Huurcommissie المسكن وتحسب النقاط بنفسها. ثم ترسل التقرير إلى الطرفين للتعليق عليه.

عند طلب خفض لاحق للإيجار، قد تُحتسب فئة طاقة سُجّلت بعد تاريخ السريان المقترح. يجب تسجيلها قبل صدور القرار، ويجب أن تعكس حالة المسكن في تاريخ السريان المقترح. ولا تُحتسب التحسينات التي جرت بين التاريخين. توضح سياسة فئة الطاقة المحدّثة في 16 يوليو 2026 (موقع خارجي، يُفتح في علامة تبويب جديدة) هذه الشروط. احتفظ بصور مؤرخة وقياسات ونسخة من فئة الطاقة المسجلة.

تُحسب تكاليف الأثاث والمعدات المنقولة ضمن تكاليف الخدمات. وتعتمد Huurcommissie أولًا على فواتير شراء المؤجر. وللأشياء التي يُقدّر عمر استخدامها بخمس سنوات، تسمح عادةً بمبلغ سنوي يعادل 20% من قيمتها. وللأشياء التي يُقدّر عمرها بـ 10 سنوات، تسمح بنسبة 10% سنويًا. وقد تنطبق نسب أخرى على الأشياء الأطول عمرًا. وبعد انتهاء العمر الأول المقدّر، تعيد Huurcommissie تقدير القيمة وتحسب على أساسها أي مبلغ سنوي مستمر.

لا يجوز احتساب التجهيزات المدمجة والأشياء الثابتة ضمن الأثاث المنقول. اطلب البيان المفصل والفواتير. ويبقى مبلغ الأثاث منفصلًا عن الإيجار الأساسي، فلا ينقل مسكنًا خاضعًا لسقف قانوني إلى القطاع الحر.

إذا لم تنتهِ مهلة 6 أشهر، فقدّم استمارة فحص الإيجار الابتدائي قبل انتهائها. وإذا انتهت، فتحقّق أولًا من أن السقف ينطبق على عقدك. ثم استخدم الاقتراح الرسمي، وانتبه إلى مهلة المتابعة البالغة 6 أسابيع. احفظ هذه السجلات الخمسة: العقد الموقّع، وحساب نقاط المؤجر، ونتيجة Huurprijscheck، والفصل بين الإيجار الأساسي وتكاليف الخدمات، وكل المراسلات.

إذا وقّعت العقد قبل 1 يوليو 2024، أو لم تعرف كيف يُصنّف عقدك، فاطلب من huurteam في منطقتك أو Juridisch Loket فحص المسار قبل تغيير المبلغ الذي تدفعه.

يمكنك متابعة هذه الأدلة:

• المساعدة القانونية المجانية والمدعومة في هولندا
• كيف تجد مسكنًا للإيجار في هولندا