Puntensysteem in 2026: controleer of je huur te hoog is

Deze gids is voor je als je een woning of kamer huurt in Nederland.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem, geeft je woning punten voor de oppervlakte, voorzieningen en andere kenmerken. Bij elk puntenaantal hoort een maximale kale huur. Dat is de huur voor alleen de woning, zonder servicekosten en kosten voor gas, water en elektriciteit. De Huurcommissie (Externe website, opent in een nieuw tabblad) gebruikt deze onderdelen voor de berekening:

• Oppervlakte: meet de vertrekken en andere ruimtes die meetellen voor de Huurprijscheck.
• WOZ-waarde: de officiële woningwaarde die de gemeente vaststelt.
• Energieprestatie: het energielabel van de woning.
• Keuken: de lengte van het aanrecht en extra voorzieningen die meetellen.
• Badkamer en toilet: de voorzieningen en of je die alleen of samen met anderen gebruikt.
• Verwarming en koeling: de installaties per vertrek.
• Eigen buitenruimte: bijvoorbeeld een tuin, terras of balkon.

Voor de meeste zelfstandige woningen kosten de energielabels E, F en G respectievelijk 4, 9 en 15 punten. Voor beschermde monumenten geldt deze aftrek niet. Controleer de regels voor het energielabel (Externe website, opent in een nieuw tabblad).

De overheid past de maximale kale huur bij elk puntenaantal ieder jaar aan. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw ondertekend contract een puntentelling geven. Dat geldt ook in de vrije sector. Vergelijk die telling met je eigen metingen.

Ben je gewend dat een verhuurder zelf de huurprijs kan bepalen, controleer dan hier eerst of voor je woning een wettelijke huurgrens geldt. Die grens blijft gelden als je het contract al hebt getekend.

Voor een kamer of andere onzelfstandige woonruimte geldt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Daarin tellen onder meer je eigen en gedeelde oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en informatie over de ligging of WOZ-waarde mee. Voor kamers, woonwagens en standplaatsen zijn er aparte controles. De huur daarvan blijft gereguleerd, ongeacht het puntenaantal.

Deze tabel geldt voor huur die in 2026 ingaat. Je ziet de gewone maximumhuur bij het hoogste puntenaantal van elke groep. De punten en de kale huur bij de start bepalen samen in welk huursegment je contract valt.

De datum waarop beide partijen tekenen bepaalt of de regels vanaf 1 juli 2024 gelden. De datum waarop de huur ingaat bepaalt van welk jaar je de huurgrens gebruikt.

Bij sommige woningen mag de verhuurder een wettelijke opslag boven op het tabelbedrag rekenen. Dat kan bijvoorbeeld bij beschermde monumenten en bij bepaalde nieuwbouwwoningen in het middensegment. De opslag verhoogt de toegestane huur, maar verandert het huursegment niet. Vraag de verhuurder om bewijs en controleer de regels van de Huurcommissie over huurprijsopslagen (Externe website, opent in een nieuw tabblad).

Een voorbeeld: je tekent het contract in januari 2026 en de huur gaat die maand in. De woning heeft 143 punten en er geldt geen wettelijke opslag. De verhuurder vraagt € 1.000 kale huur per maand. De maximumhuur is in 2026 € 932,93. Je betaalt dus € 67,07 per maand meer dan het maximum.

Dit zijn de maximale standaardhuurverhogingen (Externe website, opent in een nieuw tabblad) in 2026.

Staat in je middenhuurcontract of vrijesectorcontract een lagere verhoging, dan geldt die lagere verhoging. Bij een sociale huur onder € 350 mag de verhoging € 25 zijn in plaats van 4,1%. Voor een inkomensafhankelijke verhoging van sociale huur en een verhoging na woningverbetering gelden aparte voorwaarden.

Bij een gereguleerde woning mag een verhoging de huur niet boven de maximumhuur volgens de punten brengen. Een wettelijke opslag telt daarbij mee. De gids over huurcontracten legt uit hoe je een verhoging controleert.

De gratis Huurprijscheck (Externe website, opent in een nieuw tabblad) heeft aparte versies voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en standplaatsen. Voor een zelfstandige woning vul je de afmetingen, WOZ-waarde, het energielabel en de voorzieningen in. Een meetfout of een verkeerd begrepen vraag kan de uitkomst veranderen. Bij een geschil dat zij mag behandelen maakt de Huurcommissie een eigen berekening.

Een zelfstandige woning heeft een eigen ingang, keuken, toilet en wasgelegenheid. Voor mensen die samen een woning huren gelden extra regels voor de indeling. Huur je met 3 of meer personen, lees dan eerst de officiële regels voor zelfstandige woningen (Externe website, opent in een nieuw tabblad). Kies daarna de juiste versie van de Huurprijscheck.

Vergelijk vóór ondertekening de gevraagde kale huur met de uitkomst van je Huurprijscheck. Doe na je verhuizing de volgende controles:

• Meet de vertrekken.
• Controleer het energielabel.
• Controleer de WOZ-waarde.
• Vergelijk de uitkomst met je kale huur, zonder servicekosten en kosten voor gas, water en elektriciteit.

Bewaar de uitkomst, foto’s, metingen en de puntentelling van de verhuurder. Bewaar beide tellingen als ze verschillen.

Staat in je contract alleen één totaalbedrag, zonder aparte bedragen voor kale huur en bijkomende kosten? Dan kan er sprake zijn van een all-in prijs. Vraag de verhuurder om die prijs te splitsen. De Huurcommissie heeft daarvoor een aparte procedure. Loopt er al een zaak over de aanvangshuur of huurverlaging op grond van punten, dan splitst zij de all-in prijs in die zaak. Een apart splitsingsverzoek is dan niet nodig.

De Wet betaalbare huur beschermt middenhuur sinds 1 juli 2024. De grens is de datum waarop beide partijen het contract ondertekenden. Het gaat dus niet om de datum waarop het document is opgesteld of de huur ingaat. Voor eerdere contracten gelden de overgangsregels in deze tabel.

Vraag een Toetsing aanvangshuurprijs aan binnen 6 maanden nadat de huur ingaat. De aanvangshuurprijs is de kale huur bij de start van je contract. Het verzoek moet gaan over je eerste contract met deze verhuurder voor deze woning. Een verlenging van het contract of een nieuwe verhuurder laat de termijn niet opnieuw beginnen. De Huurcommissie beoordeelt de woning zoals die bij de start was. Was de huur toen te hoog, dan geldt de lagere huur vanaf die datum. Vraag de verhuurder zelf om terugbetaling van het verschil. Blijf de afgesproken huur betalen zolang de zaak loopt.

Er is één uitzondering voor een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar dat onder de oude regels valt en vóór 1 juli 2024 is ondertekend. Je kunt dan tot 6 maanden na het einde van het contract een verzoek indienen. Deze verlengde termijn geldt niet voor een tijdelijk contract dat op of na 1 juli 2024 is ondertekend.

Na de termijn van 6 maanden kun je een verlaging voor de toekomst vragen als de huurgrens volgens de punten voor je woning geldt. Via deze procedure krijg je eerder te veel betaalde huur niet terug. Volg deze stappen:

1. Stuur de verhuurder een schriftelijk voorstel. Vermeld je huidige kale huur, het bedrag van de verlaging, de voorgestelde nieuwe huur en de datum waarop die moet ingaan. Voeg de puntentelling toe.
2. Zorg dat er minstens 2 volle kalendermaanden zitten tussen ontvangst door de verhuurder en de voorgestelde ingangsdatum.
3. Weigert de verhuurder of krijg je geen reactie? Dien dan uiterlijk 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie. Je mag eerder indienen als je de weigering of het uitblijven van een reactie kunt aantonen.

Servicekosten betaal je boven op de kale huur. Ze kunnen gaan over schoonmaak van gedeelde ruimtes, een huismeester, gas, water en elektriciteit of losse meubels. De verhuurder mag alleen werkelijk gemaakte kosten rekenen. Je moet ieder jaar uiterlijk op 30 juni een gespecificeerde afrekening over het vorige kalenderjaar krijgen. Daarop staan de bedragen die je vooruit hebt betaald en de werkelijke kosten. Soms moet je bijbetalen; soms krijg je geld terug.

Zo maak je bezwaar tegen de afrekening van de servicekosten:

1. Schrijf de verhuurder. Vraag om de ontbrekende afrekening. Klopt een bedrag niet, vraag dan om aanpassing en noem elke kostenpost waarover je het oneens bent.
2. Geef de verhuurder 3 weken om te reageren.
3. Is het probleem daarna niet opgelost? Vraag de Huurcommissie om de afrekening te beoordelen (Externe website, opent in een nieuw tabblad).

Je moet het verzoek indienen binnen 2 jaar na de datum waarop de afrekening had moeten komen. Voor kosten over 2025 is de einddatum 30 juni 2028. De uitspraak is bindend bij sociale huur en bij elk contract dat op of na 1 juli 2024 is ondertekend. Bij een ouder vrijesectorcontract kan de Huurcommissie alleen advies geven als jij en de verhuurder schriftelijk hebben afgesproken dat zij dat mag doen.

De regels met 8 categorieën servicekosten vanaf 2027 (Externe website, opent in een nieuw tabblad) gelden automatisch voor contracten die op of na 1 januari 2027 worden ondertekend. Bij een bestaand contract gelden ze alleen als beide partijen dat afspreken.

Staat in je contract één totaalprijs zonder aparte bedragen voor kale huur en bijkomende kosten? Dan kan de Huurcommissie de prijs splitsen. Loopt er al een procedure voor toetsing van de aanvangshuurprijs of huurverlaging op grond van punten? Dan vindt de splitsing in die procedure plaats. Je hoeft geen apart verzoek te doen.

Voor toetsing van de aanvangshuur kun je rechtstreeks naar de Huurcommissie. Voor een latere huurverlaging op grond van punten moet je eerst het schriftelijke voorstel sturen. Start de zaak in MijnHuurcommissie (Externe website, opent in een nieuw tabblad). Voeg je contract, puntentelling en belangrijke correspondentie toe.

In 2026 betaal je als huurder vooraf € 25. Krijg je volledig gelijk, dan betaalt de Huurcommissie de hele € 25 terug. Krijg je gedeeltelijk gelijk, dan krijg je een deel terug. Bij een minimuminkomen of een inkomen op bijstandsniveau kun je vrijstelling van deze kosten aanvragen.

Kies voor de aanvangshuur het formulier Toetsing aanvangshuurprijs. Kies voor een latere verlaging het formulier Huurverlaging op grond van punten. Daarna verloopt de zaak zo:

1. Dien het juiste formulier vóór de einddatum in. Bij een te laat verzoek kan de Huurcommissie besluiten de zaak niet te behandelen.
2. Betaal de kosten op tijd.
3. Lever de informatie aan die de Huurcommissie vraagt.
4. Werk mee aan het onderzoek. Bij een puntenzaak komt vaak een onderzoeker langs. Jij en de verhuurder krijgen het rapport en mogen reageren.
5. Lees de uitspraak. De voorzitter kan schriftelijk beslissen, of een commissie kan een zitting houden. In de uitspraak staan de huurprijs, de ingangsdatum en wie de kosten van de procedure betaalt.

De meeste uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend en gelden als een nieuwe afspraak. Dat verandert als een partij op tijd de uitspraak aanvecht via een toegestane procedure. Tegen een schriftelijke voorzittersuitspraak kun je binnen 3 weken na de verzenddatum in verzet gaan: je vraagt de Huurcommissie dan om de uitspraak opnieuw te beoordelen. Je kunt ook binnen 8 weken na die datum naar de kantonrechter. Na een commissie-uitspraak geldt een termijn van 8 weken voor de rechter, ook als de commissie na een verzet heeft beslist. Controleer de verzenddatum en de uitleg over vervolgstappen in je uitspraak.

Blijf tot de uitspraak de huidige huur betalen. Houd je daarna aan de huurprijs en ingangsdatum in de uitspraak. Vraag advies als jij of de verhuurder naar de rechter gaat.

Elke gemeente heeft een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. De verhuurder moet je de contactgegevens geven. Zoek op de officiële website van je gemeente naar “meldpunt goed verhuurderschap”. Sinds 1 januari 2025 kan de gemeente ook optreden als een verhuurder meer vraagt dan de maximumhuur volgens de punten. Afhankelijk van de situatie kan de gemeente waarschuwen, een last onder dwangsom opleggen, een boete geven of uiteindelijk het beheer van de woning overnemen.

De gemeente kan je lagere huur niet vaststellen en geen terugbetaling toekennen. De Huurcommissie bepaalt de huurprijs in een geschil dat zij mag behandelen. De rechter kan de verhuurder verplichten geld terug te betalen. Je kunt gratis melden bij de gemeente terwijl je zaak bij de Huurcommissie loopt. De gids over problemen met adresregistratie behandelt een verhuurder die je inschrijving tegenhoudt.

Een wettelijke huurgrens blijft gelden nadat je het contract hebt getekend. Loopt de termijn van 6 maanden nog, vraag dan toetsing van de aanvangshuur aan. Je hoeft daarvoor niet eerst een voorstel voor latere huurverlaging te sturen. Is die termijn voorbij, stuur dan het formele voorstel met de verplichte bedragen, ingangsdatum en puntentelling. Een informeel verzoek bevat niet alle verplichte onderdelen.

Bij een ouder vrijesectorcontract voor een woning met 144–186 punten geldt de middenhuurgrens tijdens de huidige huurperiode niet. Controleer de tabel met overgangsregels voordat je een verzoek indient.

Lees de huurprijs en ingangsdatum in de uitspraak. Heb je daardoor recht op geld terug, vraag de verhuurder dan schriftelijk om terugbetaling. De Huurcommissie int het geld niet. Weigert de verhuurder, vraag dan het Juridisch Loket (Externe website, opent in een nieuw tabblad) of een lokaal huurteam om advies over het opeisen van het bedrag.

Vraag advies voordat je een bedrag dat je terug wilt krijgen van latere huur aftrekt. Daardoor kan een geschil over een huurachterstand ontstaan. Een melding bij de gemeente kan helpen als de verhuurder te veel blijft vragen, maar zorgt niet voor terugbetaling van eerdere bedragen. Begint een partij binnen de termijn van 8 weken een rechtszaak, dan kan het huurgeschil opnieuw worden beoordeeld.

Je eigen telling en die van de verhuurder kunnen verschillen door de metingen, het energielabel of de WOZ-waarde. De Huurcommissie kan de woning onderzoeken en zelf de punten berekenen. Jij en de verhuurder krijgen het rapport en mogen erop reageren.

Bij een latere huurverlagingszaak kan een energielabel meetellen dat na de voorgestelde ingangsdatum is geregistreerd. Het label moet vóór de uitspraak zijn geregistreerd en de toestand van de woning op die ingangsdatum weergeven. Verbeteringen tussen die datum en de registratie tellen niet mee. Het beleid dat op 16 juli 2026 is gewijzigd (Externe website, opent in een nieuw tabblad) geeft de voorwaarden. Bewaar gedateerde foto’s, metingen en een kopie van het label.

Losse meubels en apparaten vallen onder de servicekosten. De Huurcommissie gebruikt de aankoopfacturen van de verhuurder voor de berekening. Bij spullen met een geschatte levensduur van 5 jaar staat zij doorgaans 20% van de waarde per jaar toe. Bij een levensduur van 10 jaar is dat 10% per jaar. Voor spullen die langer meegaan kunnen andere percentages gelden. Na de eerste levensduur bepaalt de Huurcommissie opnieuw de waarde. Met die waarde berekent zij opnieuw het eventuele jaarlijkse bedrag.

Ingebouwde voorzieningen en andere onroerende zaken mag de verhuurder niet als losse meubels berekenen. Vraag om de gespecificeerde afrekening en de facturen. De vergoeding voor meubels staat los van de kale huur. Door die vergoeding valt een gereguleerde woning dus niet in de vrije sector.

Loopt de termijn van 6 maanden nog, dien dan het formulier voor de aanvangshuur vóór de einddatum in. Is die termijn voorbij, controleer dan eerst of de huurgrens voor je woning geldt. Gebruik daarna het formele voorstel en let op de vervolgtermijn van 6 weken. Bewaar deze vijf stukken: je ondertekende contract, de puntentelling van de verhuurder, je Huurprijscheck, de uitsplitsing van kale huur en servicekosten, en alle correspondentie.

Is je contract van vóór 1 juli 2024 of weet je niet in welk segment het valt? Vraag een lokaal huurteam of het Juridisch Loket welke route geldt. Doe dat voordat je het bedrag dat je betaalt verandert.

Lees verder in deze gidsen:

• Gratis en gesubsidieerde juridische hulp in Nederland
• Een huurwoning vinden in Nederland