Как проверить арендную плату в 2026 году по системе баллов

Этот гайд поможет вам проверить цену, если вы снимаете жильё или комнату в Нидерландах.

В woningwaarderingsstelsel (WWS, системе оценки жилья) баллы зависят от площади, оборудования и других характеристик. Каждому числу баллов соответствует максимальная kale huur (базовая арендная плата). Это плата только за жильё, без дополнительных услуг и коммунальных расходов. Huurcommissie (комиссия по арендным спорам) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) учитывает следующие параметры:

Если вы привыкли называть весь ежемесячный платёж «квартплатой», сначала отделите плату за само жильё от остальных расходов. С максимумом по баллам сравнивайте только kale huur.

• Площадь: измерьте комнаты и другие помещения, которые учитываются при расчёте.
• WOZ-waarde (официальная оценочная стоимость недвижимости): её устанавливает gemeente (муниципалитет).
• Энергоэффективность: учитывается энергетическая метка жилья.
• Кухня: длина столешницы и дополнительное оборудование, которое можно учитывать.
• Ванная и туалет: их оборудование и то, пользуетесь ли вы ими сами или совместно с другими жильцами.
• Отопление и охлаждение: оборудование, которое обогревает или охлаждает каждую комнату.
• Открытое пространство только для вашего пользования: например, сад, терраса или балкон.

Для большинства отдельных жилых помещений энергетические метки E, F и G уменьшают результат на 4, 9 и 15 баллов соответственно. Для зданий, внесённых в реестр памятников, эти вычеты не действуют. Проверьте правила энергетических меток (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Правительство ежегодно обновляет максимальную базовую аренду для каждого числа баллов. С 1 января 2025 года арендодатель обязан выдавать расчёт баллов при подписании каждого нового договора, включая договор свободного сектора. Сверьте расчёт со своими измерениями.

Для комнаты или другого жилья без полного набора собственных удобств действует woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO, система оценки несамостоятельного жилья). Она учитывает собственную и общую площадь, удобства, энергоэффективность, расположение или сведения о WOZ. Для комнат, мобильных домов и участков под них предусмотрены отдельные проверки. Аренда такого жилья остаётся регулируемой при любом числе баллов.

В таблице указаны обычные максимумы на верхней границе каждого диапазона для аренды, которая начинается в 2026 году. Сегмент зависит и от баллов, и от начальной базовой аренды.

Дата подписания обеими сторонами определяет, применяются ли правила, введённые 1 июля 2024 года. Дата начала аренды определяет денежную границу нужного года.

Для некоторых домов закон разрешает надбавку к сумме из таблицы. Например, для зданий из реестра памятников и подходящих под условия новостроек среднего сегмента. Надбавка увеличивает разрешённую аренду, но не меняет сегмент. Попросите арендодателя подтвердить основание и проверьте правила надбавок Huurcommissie (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Пример: вы подписываете договор и начинаете аренду в январе 2026 года. Жильё набирает 143 балла, законной надбавки нет. Арендодатель просит 1 000 евро базовой аренды в месяц. Максимум 2026 года — 932,93 евро. Разница составляет 67,07 евро в месяц.

В следующей таблице указано максимальное обычное повышение аренды (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) в 2026 году.

Если договор среднего или свободного сегмента предусматривает меньшее повышение, действует размер из договора. Социальная аренда ниже 350 евро может вырасти на 25 евро вместо 4,1%. Для повышения социальной аренды в зависимости от дохода и повышения после улучшений жилья действуют отдельные условия.

Повышение аренды регулируемого жилья не может вывести её выше максимума по баллам с учётом законной надбавки. В гайде о договорах аренды объясняется, как проверить повышение.

В бесплатном Huurprijscheck (расчёте максимальной аренды) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) есть отдельные версии для отдельного жилья, комнат, мобильных домов и участков под них. Для отдельного жилья нужно указать размеры, WOZ-стоимость, энергетическую метку и удобства. Ошибка в измерениях или неверно понятый вопрос могут изменить результат. В споре, который входит в её компетенцию, Huurcommissie делает собственный расчёт.

У отдельного жилья есть собственный вход, кухня, туалет и место для мытья. Для совместной аренды действуют дополнительные правила классификации. Если жильё вместе снимают три человека или больше, перед выбором версии расчёта проверьте официальные правила для отдельного жилья (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

До подписания договора сравните запрошенную базовую аренду с результатом Huurprijscheck. После переезда проверьте всё заново:

• Измерьте комнаты.
• Проверьте энергетическую метку.
• Проверьте WOZ-стоимость.
• Сравните результат с базовой арендой без платы за услуги и коммунальных расходов.

Сохраните результат, фотографии, измерения и расчёт арендодателя. Если баллы различаются, оставьте обе версии.

Wet betaalbare huur (закон о доступной аренде) ввёл защиту среднего сегмента с 1 июля 2024 года. Важно, когда договор подписали обе стороны. Дата составления документа и дата начала аренды не определяют, какой режим действует. Для более ранних договоров предусмотрены переходные правила из таблицы.

Подайте на Toetsing aanvangshuurprijs (проверку начальной аренды) в течение 6 месяцев после начала аренды. Проверка должна касаться вашего первого договора с этим арендодателем для этого жилья. Продление договора или смена арендодателя не запускает срок заново. Huurcommissie оценивает жильё в том состоянии, в котором оно было на дату начала аренды. Если начальная цена была завышена, более низкая аренда действует с этой даты. Попросите арендодателя вернуть разницу. Пока дело рассматривается, продолжайте платить согласованную сумму.

Есть исключение для подходящего под условия временного договора сроком не более 2 лет, подписанного до 1 июля 2024 года. Заявление можно подать в течение 6 месяцев после его окончания. Для временного договора, подписанного 1 июля 2024 года или позже, такого продления срока нет.

После срока в 6 месяцев арендатор, которого защищает максимум по баллам, может запросить снижение на будущее. Эта процедура не возвращает более раннюю переплату. Действуйте в таком порядке:

1. Направьте арендодателю письменное предложение. Укажите текущую базовую аренду, сумму снижения, новую предлагаемую аренду и дату, с которой она должна действовать. Приложите расчёт баллов.
2. Между получением предложения арендодателем и предложенной датой должно пройти не менее 2 полных календарных месяцев.
3. Если арендодатель отказал или не ответил, подайте заявление в Huurcommissie не позднее 6 недель после предложенной даты. Можно подать раньше, если вы можете подтвердить отказ или отсутствие ответа.

Servicekosten (плата за услуги) начисляются сверх базовой аренды. Они могут покрывать уборку общих помещений, работу смотрителя, коммунальные услуги или движимую мебель. Арендодатель вправе взимать только фактически понесённые расходы. Каждый год до 30 июня он должен присылать подробный расчёт за предыдущий календарный год. В нём сравнивают ваши авансовые платежи с реальными расходами. По результату вам могут вернуть деньги или попросить доплатить.

Если в договоре указана одна сумма за жильё и услуги без отдельной kale huur, это all-in prijs (единая плата без разбивки). Из неё не видно, сколько вы платите за само жильё. Если вы уже попросили Huurcommissie проверить начальную аренду или снизить её по баллам, комиссия разделит all-in prijs в рамках того же дела. Отдельно просить о разделении в этом случае не нужно.

Чтобы оспорить расчёт servicekosten:

1. Напишите арендодателю. Если расчёта нет, запросите его. Если вы не согласны с начислениями, перечислите каждую спорную статью и попросите изменить суммы.
2. Дайте арендодателю 3 недели на ответ.
3. Если вопрос не решён, попросите Huurcommissie проверить расчёт servicekosten (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Подать заявление нужно не позднее 2 лет после даты, когда расчёт должен был прийти. Для расходов за 2025 год срок заканчивается 30 июня 2028 года. Решение обязательно для социальной аренды и всех договоров, подписанных 1 июля 2024 года или позже. По более раннему договору свободного сектора Huurcommissie может дать только рекомендацию, если обе стороны письменно согласились обратиться к ней.

Правила о восьми категориях servicekosten с 2027 года (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) автоматически действуют для договоров, подписанных 1 января 2027 года или позже. К существующему договору они применяются только по соглашению.

Если договор указывает единую общую цену без отдельных сумм за основную аренду и дополнительные расходы, Huurcommissie может разделить её. Если уже рассматривается проверка начальной аренды или снижение аренды по баллам, разделение проводят в рамках этого дела. Отдельное заявление не требуется.

Для проверки начальной аренды обращайтесь прямо в Huurcommissie. Для последующего снижения по баллам сначала нужно направить письменное предложение арендодателю. Начните дело в MijnHuurcommissie (личном кабинете комиссии) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Загрузите договор, расчёт баллов и переписку по спору.

В 2026 году арендатор заранее платит сбор в размере 25 евро. Если вы полностью выигрываете дело, Huurcommissie возвращает все 25 евро. Если решение лишь частично в вашу пользу, комиссия возвращает часть сбора. При доходе на минимальном уровне или на уровне социального пособия можно попросить освобождение от оплаты.

Для проверки начальной аренды выберите форму проверки начальной цены. Для более позднего снижения — форму снижения по баллам. Затем следуйте порядку процедуры:

1. Подайте нужную форму до окончания срока. Заявление с опозданием могут не принять к рассмотрению.
2. Вовремя оплатите сбор.
3. Передайте дополнительные сведения, которые запросит Huurcommissie.
4. Предоставьте возможность проверить жильё. По делам о баллах инспектор часто приезжает на осмотр. Обе стороны получают отчёт и могут ответить на него.
5. Прочитайте решение. Председатель может решить дело письменно, либо комиссия проведёт слушание. В решении указаны сумма аренды, дата её действия и кто оплачивает сбор.

Большинство решений Huurcommissie обязательны и считаются новым соглашением сторон, если никто вовремя не начинает предусмотренную процедуру оспаривания. Письменное решение председателя можно оспорить через verzet (возражение в Huurcommissie) в течение 3 недель с даты отправки. Также можно обратиться к kantonrechter (судье по делам об аренде и другим гражданским спорам) в течение 8 недель с той же даты. После решения комиссии, в том числе после рассмотрения verzet, срок обращения в суд составляет 8 недель. Проверьте дату отправки и порядок оспаривания, указанные в решении.

До решения продолжайте платить текущую аренду. После решения следуйте указанным в нём сумме и дате. Получите консультацию, если вы или арендодатель обращаетесь в суд.

В каждой gemeente есть meldpunt (пункт приёма жалоб) на недобросовестных арендодателей. Арендодатель обязан сообщить вам его контакты. На официальном сайте своего муниципалитета ищите «meldpunt goed verhuurderschap» (пункт жалоб на нарушения правил сдачи жилья). С 1 января 2025 года gemeente также может обеспечивать соблюдение максимума по баллам. В зависимости от обстоятельств муниципалитет может предупредить арендодателя, выдать предписание с денежной санкцией, назначить штраф или в крайнем случае взять управление жильём на себя.

Gemeente не может установить вам более низкую аренду или присудить возврат. Huurcommissie определяет аренду в споре, который входит в её компетенцию. Суд может обязать арендодателя вернуть деньги. Бесплатная жалоба в meldpunt может рассматриваться одновременно с делом в Huurcommissie. В гайде о проблемах с регистрацией по адресу разобрана ситуация, когда арендодатель мешает регистрации.

Подпись под договором не отменяет законный максимум аренды. Если срок в 6 месяцев ещё не истёк, подайте на проверку начальной аренды. Для этого не нужно сначала направлять предложение о последующем снижении. После окончания срока направьте официальное предложение с необходимыми суммами, датой начала и расчётом баллов. Одной неформальной просьбы недостаточно: в ней нет всех обязательных сведений.

Для старого договора свободного сектора с 144–186 баллами максимум среднего сегмента не действует в течение текущей аренды. Перед подачей заявления проверьте таблицу переходных правил.

Найдите в решении сумму аренды и дату её действия. Если из решения следует, что вы переплатили, письменно попросите арендодателя вернуть разницу. Huurcommissie не взыскивает деньги. Если арендодатель отказал, спросите Juridisch Loket (службу юридических консультаций) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) или местный huurteam (службу поддержки арендаторов), как предъявить денежное требование.

Получите консультацию, прежде чем вычитать предполагаемый возврат из будущей аренды. Такое удержание может привести к спору о задолженности. Жалоба в gemeente помогает при продолжающемся завышении, но не возвращает прежние платежи. Судебное дело, начатое в пределах 8 недель, может привести к новому рассмотрению спора об аренде.

Ваш результат и расчёт арендодателя могут различаться из-за измерений, энергетической метки или WOZ-стоимости. Huurcommissie может осмотреть жильё и рассчитать баллы сама. Она направляет отчёт обеим сторонам, чтобы они могли высказать замечания.

При более позднем снижении аренды может учитываться энергетическая метка, зарегистрированная после предложенной даты снижения. Метку нужно зарегистрировать до решения. Она должна отражать состояние жилья на предложенную дату; улучшения, сделанные между этой датой и регистрацией, не учитываются. Условия изложены в правилах энергетических меток, обновлённых 16 июля 2026 года (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Сохраните датированные фотографии, измерения и копию метки.

Плата за движимую мебель и технику входит в servicekosten. Huurcommissie начинает расчёт со счетов арендодателя за покупку. Если предполагаемый срок службы предмета — 5 лет, обычно допускается 20% его стоимости в год. Для срока в 10 лет — 10% в год. Для более долговечных предметов могут действовать другие ставки. После первоначального срока службы Huurcommissie заново оценивает предметы и по этой стоимости пересчитывает дальнейшую ежегодную плату.

Встроенное оборудование и другие недвижимые элементы нельзя оплачивать как движимую мебель. Попросите подробный расчёт и счета за покупку. Плата за мебель не входит в базовую аренду, поэтому не переводит регулируемое жильё в свободный сектор.

Если срок в 6 месяцев ещё идёт, подайте форму проверки начальной аренды до его окончания. Если срок прошёл, сначала проверьте, действует ли максимум. Затем используйте официальное предложение и соблюдайте срок в 6 недель для следующего заявления. Сохраните пять видов документов: подписанный договор, расчёт баллов арендодателя, результат Huurprijscheck, разбивку базовой аренды и servicekosten, а также всю переписку.

Если договор подписан до 1 июля 2024 года или сегмент неясен, попросите местный huurteam или Juridisch Loket проверить порядок действий до того, как менять сумму платежа.

Другие гайды по аренде и юридической помощи:

• Бесплатная и субсидируемая юридическая помощь в Нидерландах
• Как найти жильё в аренду в Нидерландах