Revisa el límite de tu alquiler con el sistema de puntos en 2026

Esta guía es para ti si alquilas una vivienda o habitación en los Países Bajos.

El woningwaarderingsstelsel (WWS, sistema de valoración de viviendas) asigna puntos por la superficie, las instalaciones y otras características de la vivienda. Cada puntuación tiene una renta básica máxima. La renta básica es lo que pagas por la vivienda sola, antes de los gastos de servicio y los suministros. La Huurcommissie (Comisión de Alquileres) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) usa estos factores principales para calcular los puntos:

• Superficie: mide las habitaciones y los demás espacios que cuentan para la comprobación.
• WOZ-waarde (valor oficial de la propiedad): lo establece el gemeente (municipio).
• Eficiencia energética: la etiqueta energética de la vivienda.
• Cocina: la longitud de la superficie de trabajo y los equipamientos adicionales que pueden contar.
• Baño e inodoro: sus instalaciones y si son de uso privado o compartido.
• Calefacción y refrigeración: las instalaciones que sirven a cada habitación.
• Espacio exterior privado: por ejemplo, un jardín, una terraza o un balcón.

En la mayoría de las viviendas independientes, las etiquetas energéticas E, F y G restan 4, 9 y 15 puntos, respectivamente. Los edificios catalogados como monumentos están exentos de estas restas. Consulta las reglas de la etiqueta energética (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva).

El gobierno actualiza cada año la renta básica máxima de cada puntuación. Desde el 1 de enero de 2025, el arrendador debe entregar el cálculo de puntos con cada contrato nuevo, incluso si pertenece al sector libre. Compara ese cálculo con tus propias medidas.

Una habitación u otra vivienda no independiente usa el woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO, sistema de valoración de habitaciones). Cuenta la superficie privada y compartida, las instalaciones, la eficiencia energética y los datos de ubicación o WOZ. Las habitaciones, las casas móviles y las parcelas para casas móviles tienen comprobaciones separadas. Sus alquileres siguen regulados con cualquier puntuación.

La tabla muestra el máximo estándar en el extremo superior de cada rango para contratos que comienzan en 2026. Los puntos y la renta básica inicial determinan juntos el segmento de alquiler.

La fecha en que firman ambas partes decide si se aplican las reglas introducidas el 1 de julio de 2024. La fecha de inicio del alquiler determina qué límites monetarios anuales debes usar.

Algunas viviendas permiten un recargo legal sobre el importe de la tabla. Por ejemplo, ciertos edificios catalogados como monumentos y ciertas viviendas nuevas del segmento medio. El recargo aumenta el alquiler permitido, pero no cambia su segmento. Pide al arrendador que justifique el recargo y revisa las reglas de la Huurcommissie sobre recargos (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva).

Por ejemplo: firmas el contrato y comienzas a alquilar en enero de 2026 una vivienda con 143 puntos, sin recargo legal. El arrendador pide €1000 al mes de renta básica. El máximo de 2026 es €932.93. La diferencia es de €67.07 al mes.

La siguiente tabla muestra los aumentos estándar máximos del alquiler (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) para 2026.

Si tu contrato del segmento medio o del sector libre permite un aumento menor, se aplica ese aumento menor. Los alquileres sociales por debajo de €350 pueden subir €25 en vez del 4.1 %. Los aumentos sociales según los ingresos y los aumentos por mejoras de la vivienda tienen condiciones distintas.

En una vivienda regulada, el aumento no puede llevar el alquiler por encima del máximo por puntos, incluido cualquier recargo legal. La guía de contratos de alquiler explica cómo revisar un aumento.

Si estás acostumbrado a índices para revisar aumentos del alquiler, como el IRAV (índice de referencia para actualizar el alquiler de viviendas) en España o el IPC (índice de precios al consumidor) en Colombia, comprueba aquí también el máximo por puntos. Un aumento permitido debe respetar ese máximo cuando la vivienda está regulada.

El Huurprijscheck (comprobación del alquiler) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) es gratuito. Tiene versiones para viviendas independientes, habitaciones, casas móviles y sus parcelas. Para una vivienda independiente, necesitas las medidas, el valor WOZ, la etiqueta energética y los datos de las instalaciones. Una medida incorrecta o una pregunta mal entendida pueden cambiar el resultado. Si admite tu caso, la Huurcommissie hace su propio cálculo.

Una vivienda independiente tiene entrada, cocina, inodoro e instalaciones para asearse de uso propio. Hay reglas adicionales para clasificar las viviendas compartidas. Si alquilas junto con otras personas y son tres o más en total, revisa las reglas oficiales sobre viviendas independientes (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) antes de elegir la comprobación.

Antes de firmar, compara la renta básica que te piden con el resultado del Huurprijscheck. Después de mudarte, completa estas comprobaciones:

• Mide las habitaciones.
• Comprueba la etiqueta energética.
• Comprueba el valor WOZ.
• Compara el resultado con la renta básica, sin gastos de servicio ni suministros.

Guarda el resultado, las fotografías, tus medidas y el cálculo de puntos del arrendador. Si los cálculos no coinciden, conserva ambos.

La Wet betaalbare huur (Ley de Alquiler Asequible) introdujo la protección del segmento medio desde el 1 de julio de 2024. La fecha decisiva es aquella en que firmaron ambas partes. No cuentan la fecha de redacción del documento ni la de inicio del alquiler. Los contratos anteriores siguen las reglas transitorias de la tabla.

Solicita la Toetsing aanvangshuurprijs (revisión del alquiler inicial) dentro de los 6 meses desde el inicio del alquiler. La solicitud debe corresponder a tu primer contrato con ese arrendador para esa vivienda. Una renovación o un cambio de arrendador no reinicia el plazo. La Huurcommissie evalúa la vivienda tal como estaba al comienzo. Si el alquiler inicial era demasiado alto, la reducción se aplica desde esa fecha. Pide al arrendador que te devuelva la diferencia. Sigue pagando el alquiler acordado mientras se tramita el caso.

Hay una excepción para ciertos contratos temporales de hasta 2 años firmados antes del 1 de julio de 2024. En esos casos, puedes presentar la solicitud hasta 6 meses después de que termine el contrato. Esa ampliación no se aplica a un contrato temporal firmado desde el 1 de julio de 2024.

Después de los primeros 6 meses, puedes pedir una reducción futura si tu alquiler está sujeto al máximo por puntos. Este trámite no recupera los pagos excesivos anteriores. Sigue estos pasos:

1. Envía al arrendador una propuesta por escrito. Indica la renta básica actual, cuánto quieres reducirla, la nueva renta y la fecha en que debe aplicarse. Adjunta el cálculo de puntos.
2. Deja al menos 2 meses calendario completos entre la recepción de la propuesta y la fecha en que debe aplicarse.
3. Si el arrendador rechaza la propuesta o no responde, presenta la solicitud ante la Huurcommissie como máximo 6 semanas después de esa fecha. Puedes presentarla antes si acreditas el rechazo o la falta de respuesta.

Los servicekosten (gastos de servicio) se pagan además de la renta básica. Pueden cubrir la limpieza de las zonas comunes, un conserje, los suministros o los muebles movibles. El arrendador solo puede cobrar costos en los que haya incurrido. Debe enviarte cada año, a más tardar el 30 de junio, un desglose del año calendario anterior. El documento compara los anticipos que pagaste con los costos reales. Puede resultar un pago adicional o una devolución.

Para reclamar el desglose de gastos de servicio:

1. Escribe al arrendador. Pide el desglose si falta. Si no estás de acuerdo con algún cargo, identifica cada costo que reclamas y pide que lo cambie.
2. Dale 3 semanas para responder.
3. Si el problema continúa, pide a la Huurcommissie que evalúe el desglose (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva).

Tienes hasta 2 años después de la fecha límite de entrega del desglose para presentar la solicitud. Para los costos de 2025, el plazo termina el 30 de junio de 2028. La decisión es vinculante para los alquileres sociales y todos los contratos firmados desde el 1 de julio de 2024. En un contrato anterior del sector libre, la Huurcommissie solo puede dar un dictamen orientativo si ambas partes acordaron por escrito acudir a ella.

Las reglas de 2027 que permiten ocho categorías de gastos de servicio (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) se aplican automáticamente a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2027. Para un contrato existente, solo se usan por acuerdo.

Si tu contrato fija un precio único sin separar el alquiler base de los gastos adicionales, Huurcommissie puede dividirlo. Si ya hay un procedimiento de evaluación del alquiler inicial o de reducción por puntos, hace la división en ese mismo procedimiento. No necesitas otra solicitud.

La revisión del alquiler inicial se solicita directamente a la Huurcommissie. Para pedir después una reducción por puntos, primero debes enviar la propuesta escrita. Entra en MijnHuurcommissie (portal de la Comisión de Alquileres) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) y sube el contrato, el cálculo de puntos y la correspondencia relacionada con el caso.

En 2026, como inquilino pagas €25 por adelantado. Si la Huurcommissie te da toda la razón, devuelve los €25 completos. Si te da parte de la razón, devuelve una parte. Puedes pedir que te eximan del pago si tus ingresos están al nivel mínimo o de asistencia social.

Para revisar el alquiler inicial, elige el formulario de revisión inicial. Para una reducción posterior, elige el formulario de reducción por puntos. El trámite sigue estos pasos:

1. Presenta el formulario correcto antes del plazo. La Huurcommissie puede rechazar una solicitud tardía sin estudiar el fondo del caso.
2. Paga la tasa a tiempo.
3. Entrega la información que te pida la Huurcommissie.
4. Permite la investigación. En un caso de puntos, suele acudir un inspector. Ambas partes reciben el informe y pueden responder.
5. Lee la decisión. La presidencia puede resolver por escrito o un comité puede celebrar una audiencia. La resolución indica el alquiler, desde cuándo se aplica y quién paga la tasa.

La mayoría de las decisiones de la Huurcommissie son vinculantes y cuentan como un nuevo acuerdo. Esto puede cambiar si una parte inicia a tiempo una impugnación permitida. Ante una decisión escrita de la presidencia, puedes presentar verzet (oposición ante la Huurcommissie) dentro de las 3 semanas desde la fecha de envío. También puedes acudir al kantonrechter (juzgado de primera instancia) dentro de las 8 semanas desde esa fecha. Después de una decisión de un comité, incluso si resuelve un verzet, el plazo judicial es de 8 semanas. Revisa la fecha de envío y las instrucciones para impugnar que aparecen en la resolución.

Sigue pagando el alquiler vigente hasta que haya una decisión. Después, aplica el importe y la fecha que indique la resolución. Pide asesoría si alguna parte inicia un proceso judicial.

Cada gemeente tiene un meldpunt (punto de denuncia) para las conductas indebidas de los arrendadores. El arrendador debe darte sus datos de contacto. En el sitio oficial de tu gemeente, busca “meldpunt goed verhuurderschap” (punto de denuncia sobre conductas de arrendadores). Desde el 1 de enero de 2025, el gemeente también puede hacer cumplir el máximo por puntos. Según los hechos, puede advertir al arrendador, imponer una orden con una penalización económica, multarlo o, como último recurso, asumir la gestión de la vivienda.

El gemeente no puede fijar tu alquiler reducido ni conceder una devolución. La Huurcommissie decide el alquiler en los conflictos que admite. Un tribunal puede ordenar la devolución del dinero. Puedes presentar una denuncia gratuita al meldpunt mientras se tramita tu caso ante la Huurcommissie. La guía sobre problemas con el registro del domicilio explica qué hacer si el arrendador impide el registro.

Firmar el contrato no elimina un límite legal de alquiler. Si aún estás dentro del plazo de 6 meses, solicita la revisión inicial. No necesitas enviar antes una propuesta de reducción posterior. Si el plazo ya terminó, envía la propuesta formal con los importes obligatorios, la fecha en que debe aplicarse y el cálculo de puntos. Una petición informal por sí sola no cumple esos requisitos.

En un contrato anterior del sector libre con 144–186 puntos, el límite del segmento medio no se aplica durante el alquiler actual. Revisa la tabla de reglas transitorias antes de presentar la solicitud.

Lee el importe del alquiler y la fecha desde la que se aplica la resolución. Si la decisión muestra que pagaste de más, pide la devolución por escrito al arrendador. La Huurcommissie no cobra ese dinero por ti. Si el arrendador se niega, consulta al Juridisch Loket (servicio de asesoría legal) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) o a un huurteam (equipo de apoyo a inquilinos) local sobre cómo reclamar el dinero.

Pide asesoría antes de descontar una devolución de futuros pagos del alquiler. El descuento puede causar un conflicto sobre alquileres no pagados. Una denuncia al gemeente puede abordar el cobro excesivo que continúa, pero no recuperar los pagos anteriores. Un proceso judicial iniciado dentro de las 8 semanas puede reabrir el conflicto sobre el alquiler.

Tu resultado y el cálculo del arrendador pueden diferir por las medidas, la etiqueta energética o el valor WOZ. La Huurcommissie puede inspeccionar la vivienda y calcular sus propios puntos. Envía el informe a ambas partes para que hagan sus observaciones.

En una solicitud de reducción posterior, puede contar una etiqueta energética registrada después de la fecha propuesta para que empiece la reducción. Debe estar registrada antes de la decisión y reflejar el estado de la vivienda en la fecha propuesta. No pueden contar las mejoras realizadas entre esas fechas. La política actualizada el 16 de julio de 2026 (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) establece estas condiciones. Guarda fotografías fechadas, las medidas y una copia de la etiqueta.

Los muebles y equipos movibles se cobran dentro de los gastos de servicio. La Huurcommissie usa las facturas de compra del arrendador. Para objetos con una vida útil estimada de 5 años, suele permitir un cargo anual del 20 % de su valor. Para los de 10 años, permite un 10 % anual. Los objetos de mayor duración pueden usar otros porcentajes. Cuando termina la vida útil inicial, la Huurcommissie vuelve a valorar los objetos y usa ese valor para recalcular cualquier cargo anual que continúe.

Los elementos empotrados y otros bienes inmuebles no pueden cobrarse como muebles movibles. Pide el desglose y las facturas. El cargo por muebles sigue separado de la renta básica. Por eso no convierte una vivienda regulada en una del sector libre.

Si aún estás dentro de los 6 meses iniciales, presenta el formulario de revisión inicial antes de que termine el plazo. Si ya pasó, comprueba primero si se aplica el máximo por puntos. Después podrás usar la propuesta formal y su plazo de seguimiento de 6 semanas. Guarda estos cinco documentos: el contrato firmado, el cálculo de puntos del arrendador, tu resultado del Huurprijscheck, el desglose de renta básica y gastos de servicio, y toda la correspondencia.

Si firmaste el contrato antes del 1 de julio de 2024 o no tienes claro su segmento, pide a un huurteam local o al Juridisch Loket que revise la vía que te corresponde. Hazlo antes de cambiar lo que pagas.

Estas guías te ayudan con los siguientes pasos:

• Ayuda legal gratuita y subsidiada en los Países Bajos
• Cómo encontrar una vivienda de alquiler en los Países Bajos