Cómo recuperar el depósito de alquiler en los Países Bajos

La renta básica (kale huur) no incluye los gastos de servicio ni los suministros. Si tu kale huur es de 900 €, el límite para un contrato nuevo es de 1.800 €, aunque tu transferencia mensual total sea mayor. Guarda la transferencia bancaria o el recibo firmado que demuestre lo que pagaste. Si en un contrato nuevo te exigieron más de dos meses de renta básica, el municipio puede hacer cumplir el límite; para recuperar dinero que ya se haya retenido quizá todavía necesites presentar una reclamación.

Cuenta desde la fecha legal de finalización del arrendamiento, no desde el día en que el propietario decida inspeccionar o tramitar el expediente. Devuelve las llaves según lo acordado y conserva el justificante. Si se descuentan válidamente 300 € de un depósito de 1.800 €, los 1.500 € restantes vencen en 30 días. Una disputa sobre 300 € no permite retener todo el depósito.

La ley solo permite compensar estas cuatro categorías con el depósito:

• Costes demostrablemente incurridos para reparar daños de los que tú seas responsable.
• Alquiler que aún debas.
• Gastos de servicio que aún debas.
• Una compensación de eficiencia energética (energieprestatievergoeding) que aún debas.

Una etiqueta no es una prueba. Pregunta qué categoría legal se aplica, qué ocurrió, dónde aparece en los informes de estado y qué factura, recibo u otra prueba demuestra que el coste se produjo realmente. Un presupuesto por sí solo no prueba que el propietario haya incurrido en ese importe. Los gastos administrativos, de redacción del contrato y otras tarifas fijas de gestión no pueden descontarse del depósito.

Puedes responder de daños causados por incumplir tus obligaciones como inquilino. No respondes del deterioro debido a la antigüedad y al uso normal, ni de daños causados por un mantenimiento deficiente o atrasado del propietario. El mantenimiento mayor corresponde al propietario; la limpieza diaria y determinadas pequeñas reparaciones pueden corresponder al inquilino.

Sustituir por un objeto nuevo no es automáticamente la medida correcta para uno antiguo y desgastado. Compara el estado de entrada y salida, la antigüedad, la reparación necesaria y el coste realmente incurrido. Impugna cada importe sin justificar por separado y pide al propietario que pague a tiempo la parte no discutida.

Un informe de estado de entrada firmado (opnamestaat) registra cómo recibiste la vivienda. Según el artículo 7:224 del Código Civil neerlandés, normalmente debes devolverla en ese estado, salvo los cambios permitidos y el deterioro por antigüedad. Si no existe una descripción, por regla general se presume que el inquilino recibió la vivienda en el estado en que se encuentra al final, salvo que el propietario demuestre lo contrario. Esto puede dificultar que el propietario justifique una deducción por daños sin pruebas.

• Pide con antelación una inspección previa y una lista escrita de los trabajos que aún debes hacer.
• Asiste a la inspección final y anota tus desacuerdos en el informe antes de firmar.
• Haz fotos o vídeos fechados, generales y de detalle, de cada habitación, aparato y defecto existente.
• Anota las lecturas de los contadores de gas, electricidad y agua.
• Guarda el informe de entrada, el informe final, los recibos de reparaciones, los mensajes y los archivos multimedia originales.
• Enumera todas las llaves y consigue una confirmación escrita y fechada de que el propietario las recibió.
• Envía por correo electrónico tu IBAN, nueva dirección y fecha de finalización del alquiler.

La inspección previa es importante porque te permite corregir por tu cuenta los puntos claros. Pide al propietario que feche y firme ambos informes. No firmes que aceptas un coste que impugnas; añade una nota breve al informe o envía tu desacuerdo por correo electrónico el mismo día.

El plazo legal de 14 o 30 días fija una fecha de pago. Si esa fecha pasa sin un pago válido, el propietario puede estar en mora sin una declaración de incumplimiento separada. Aun así, envía un requerimiento formal por escrito: elimina dudas, crea una prueba y da una última oportunidad de pagar antes de acudir al juzgado. Rijksoverheid recomienda un requerimiento escrito y, si el pago sigue sin llegar, acudir al juzgado.

• Indica la dirección alquilada, las partes del contrato y la fecha legal de finalización.
• Indica el depósito pagado, cualquier cantidad recibida y el saldo exacto que reclamas.
• Rechaza cada deducción sin justificar y pide el desglose completo y la prueba del coste real.
• Facilita tu IBAN y una fecha final de pago breve y clara.
• Reserva tu derecho al interés legal, los costes y la acción judicial.
• Envía la carta por correo electrónico y, si es posible, por correo con seguimiento; guarda copias y justificantes de entrega.

Puedes reclamar el interés legal (wettelijke rente) mientras el propietario esté en mora. El tipo para deudas no comerciales es del 4 % anual desde el 1 de enero de 2026. Puede cambiar, así que consulta la página actual de Rijksoverheid antes de calcular la reclamación. El propietario no debe intereses solo por haber guardado el depósito normalmente durante el arrendamiento.

El municipio puede recibir una queja por un depósito no devuelto, pero la falta de devolución queda fuera de la Ley de Buena Conducta del Arrendador y el municipio no puede ordenar el pago. La Huurcommissie tampoco puede decidir sobre el saldo del depósito. Sí puede evaluar por separado determinados gastos de servicio. No dejes que una denuncia o un procedimiento sobre gastos de servicio te haga perder el plazo judicial del depósito.

Un conflicto definitivo de alquiler se presenta mediante citación ante el kantonrechter, el juez de la sección cantonal. El abogado es opcional, pero normalmente un agente judicial (gerechtsdeurwaarder) debe notificar la citación. Adjunta el contrato, la prueba del depósito, los informes de inspección, las fotos, el desglose de deducciones, tu requerimiento y un cálculo fechado del principal y los intereses. Reclama el saldo, el interés legal y los costes aplicables.

Estas son las tarifas de Rechtspraak comprobadas en agosto de 2026. Añade el coste de notificación del agente judicial y cualquier asesoramiento. Una persona con bajos ingresos que cumpla los requisitos puede pagar 93 € si presenta el documento exigido. El juez puede ordenar a la parte perdedora que reembolse parte de los costes de la otra, pero no se garantiza la recuperación total. Consulta la tarifa vigente antes de presentar la demanda.

Una agencia de cobro puede enviar requerimientos y negociar, pero no puede embargar los bienes del propietario. Un agente judicial solo puede ejecutar un embargo con una sentencia u otra orden ejecutiva. Compara la comisión de cobro con la cantidad en juego y pide asesoramiento antes de añadir costes de cobro fijos a tu requerimiento.

Una reclamación contractual de pago prescribe normalmente cinco años después del día en que venció. Un requerimiento escrito claro o una declaración escrita que reserve inequívocamente tu derecho al pago puede interrumpir (stuiten) la prescripción e iniciar un nuevo plazo. Conserva la prueba de que el propietario lo recibió. Las reglas pueden complicarse, así que busca asesoramiento jurídico bastante antes de que pasen cinco años.

Guarda un solo expediente con cronología, contrato, justificante de pago, informes, fotos originales, recibo de llaves, mensajes y cálculos. Para más ayuda, consulta Contratos de alquiler neerlandeses explicados, asistencia jurídica gratuita y subvencionada y la guía sobre estafas de alquiler.