Récupérer votre dépôt de garantie aux Pays-Bas

Le plafond dépend de la date à laquelle vous avez conclu le bail. Il se calcule sur le kale huur (loyer hors charges), sans les charges ni les fournitures d’eau ou d’énergie.

Par exemple, pour un bail conclu en 2026 avec un loyer hors charges de 900 € par mois, le dépôt peut atteindre 1 800 €. Un paiement mensuel total plus élevé ne relève pas ce plafond. Gardez le justificatif du virement ou le reçu signé qui prouve ce que vous avez payé.

Si un contrat récent avec un propriétaire privé exigeait plus de deux mois de loyer hors charges, votre gemeente (commune) peut faire respecter le plafond. Si vous louez à une woningcorporatie (organisme de logement social), adressez-vous à sa commission des plaintes. Le point de signalement communal peut vous y orienter. Pour récupérer l’argent, il peut toutefois être nécessaire de saisir le juge. Les règles de la Wet goed verhuurderschap (loi sur les bonnes pratiques des bailleurs) (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) expliquent le signalement à la commune.

Le délai de remboursement commence à la date de fin juridique du bail. Ces délais sont applicables en octobre 2026. La date de l’état des lieux ou le traitement du dossier par le propriétaire ne les repoussent pas.

Rendez les clés comme convenu et gardez une preuve. Si le propriétaire retient valablement 300 € sur un dépôt de 1 800 €, il doit verser les 1 500 € restants sous 30 jours. Un désaccord sur 300 € ne lui permet pas de garder tout le dépôt.

Si vous avez loué en France ou en Belgique (Bruxelles), les délais diffèrent : un ou deux mois en France selon l’état des lieux, deux mois à Bruxelles si vous avez rempli vos obligations. Aux Pays-Bas, réclamez le remboursement après les 14 ou 30 jours prévus ci-dessus.

Le propriétaire peut retenir une somme uniquement pour les quatre motifs ci-dessous. L’article 7:261b du Burgerlijk Wetboek (Code civil néerlandais) (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) fixe ces limites :

• Les dépenses réellement engagées par le propriétaire pour réparer des dommages dont vous êtes responsable.
• Le loyer que vous devez encore.
• Les charges que vous devez encore.
• Une energieprestatievergoeding (redevance de performance énergétique) que vous devez encore.

Pour chaque retenue, demandez le motif autorisé et les preuves correspondantes. Pour des dommages, demandez les états des lieux et une facture acquittée ou une autre preuve de la dépense réelle. Un devis seul ne prouve pas que le propriétaire a réellement engagé ces frais. Il ne peut pas déduire séparément des frais administratifs, de rédaction du bail ou de traitement forfaitaire. En revanche, les frais administratifs autorisés dans un décompte de charges que vous avez reçu peuvent faire partie des charges encore dues.

Des frais de nettoyage peuvent être retenus si vous avez laissé le logement sale ou si vous n’avez pas respecté l’état de restitution convenu. Le montant doit correspondre à une dépense réellement engagée. Un forfait de nettoyage entre deux locataires ne suffit pas à justifier la retenue. L’usure normale et les problèmes dus au mauvais entretien du propriétaire ne peuvent pas être payés avec votre dépôt.

Le nettoyage d’entrée ou de sortie n’est pas une charge locative. Le nettoyage convenu des parties communes peut en être une. Le propriétaire doit comparer vos avances avec les dépenses annuelles réelles.

Des frais de réparation ou de remplacement des clés doivent être raisonnables et justifiés. Vous devez aussi être responsable de la perte ou du dommage. Si vous avez perdu des clés ou ne les avez pas rendues, demandez pourquoi la réparation ou le remplacement était nécessaire, et la preuve du coût réel. Demandez pourquoi il fallait changer toute la serrure plutôt que refaire une clé. Le sleutelgeld (paiement supplémentaire pour obtenir la location) est différent : le propriétaire n’a pas le droit de l’exiger.

Vous pouvez être responsable de dommages si vous n’avez pas respecté vos obligations de locataire. La dégradation liée à l’âge ou à l’usage normal ne peut pas être retenue sur votre dépôt. Le propriétaire répond des dommages dus à un entretien insuffisant ou tardif. Il prend en charge le gros entretien. Vous prenez en charge le nettoyage courant et les petites réparations prévues par les règles officielles sur l’entretien du logement (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet).

Ces exemples vous aident à vérifier le motif d’une retenue. Même dans ces cas, le propriétaire doit prouver votre responsabilité et les frais réellement engagés pour réparer ou nettoyer.

Pour un objet ancien et usé, demandez pourquoi il fallait le remplacer et comment le montant a été calculé. Comparez l’état à l’entrée et à la sortie, l’âge de l’objet, la réparation nécessaire et la dépense réelle. Contestez chaque somme non justifiée séparément. Demandez que le reste du dépôt soit versé dans le délai prévu.

L’opnamestaat (état des lieux) décrit le logement au moment où vous le recevez. Conservez l’état des lieux d’entrée signé. Vous devez rendre le logement dans l’état décrit, sauf modifications autorisées et dégradation due à l’âge. Cette règle figure à l’article 7:224.

Sans description de l’état d’entrée, la loi présume que vous avez reçu le logement dans l’état constaté à la fin du bail. Le propriétaire peut apporter la preuve contraire. Demandez-lui les preuves montrant que les dommages sont apparus pendant votre location.

Préparez les documents avant l’état des lieux final et complétez-les pendant la visite. Gardez toutes les pièces dans un même dossier :

1. Organisez un pré-état des lieux avec le propriétaire avant votre départ.
2. Demandez une liste écrite des travaux qui restent à votre charge.
3. Demandez au propriétaire de dater et signer le document de cette première visite.
4. Faites les travaux convenus avant l’état des lieux final.
5. Photographiez ou filmez chaque pièce, appareil et défaut existant, avec des vues d’ensemble et de détail datées.
6. Relevez les compteurs de gaz, d’électricité et d’eau.
7. Assistez à l’état des lieux final.
8. Inscrivez vos désaccords sur le document avant de signer.
9. Demandez au propriétaire de dater et signer ce document.
10. Rendez toutes les clés.
11. Obtenez une confirmation écrite et datée de leur réception par le propriétaire.
12. Envoyez votre IBAN (numéro international de compte bancaire), votre nouvelle adresse et la date de fin du bail par courriel.

Avant de signer, vérifiez que le document mentionne votre désaccord et ne dit pas que vous acceptez des frais contestés. Si vous restez en désaccord avec l’état des lieux, ne le signez pas et demandez un avis juridique. Gardez l’état des lieux d’entrée, les documents des deux visites, les reçus de réparation et les messages. Conservez aussi les fichiers originaux des photos et vidéos. Si vous contestez des frais, notez-le sur le document ou envoyez votre désaccord par courriel le jour même.

Si les 14 ou 30 jours passent sans paiement, le propriétaire peut être en défaut de paiement, c’est-à-dire légalement en retard. Une mise en demeure distincte n’est pas toujours nécessaire, car la loi fixe déjà une date de paiement. Envoyez tout de même une demande écrite pour garder une preuve de votre réclamation et lui donner une dernière possibilité de payer.

Rijksoverheid (gouvernement central néerlandais) (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) conseille une demande écrite, puis un recours au juge si le paiement n’arrive toujours pas. Préparez et envoyez votre demande dans cet ordre :

1. Calculez le solde : dépôt versé, moins les remboursements reçus et les retenues que vous acceptez.
2. Indiquez dans votre demande l’adresse louée, les parties au contrat, la date de fin du bail et le solde exact réclamé.
3. Expliquez chaque retenue que vous contestez.
4. Demandez un décompte complet et la preuve des dépenses réelles.
5. Donnez votre IBAN et une dernière date de paiement raisonnable.
6. Réservez votre droit de demander les intérêts légaux, les frais et de saisir le juge.
7. Envoyez la demande par courriel ou par courrier.
8. Gardez une copie.
9. Sans réponse du propriétaire, envoyez-la par courrier recommandé.
10. Conservez les preuves d’envoi et de réception du recommandé.

Vous pouvez adapter ce texte : « Mon bail pour [adresse] a pris fin le [date]. J’ai versé un dépôt de [montant] €. Le délai légal de remboursement est dépassé. Veuillez verser [solde] € sur [IBAN] au plus tard le [date] et envoyer un décompte complet avec les justificatifs de chaque retenue. Je me réserve le droit de réclamer les intérêts légaux, les frais et de saisir le juge. »

Het Juridisch Loket (service de conseil juridique) (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) propose une lettre type en néerlandais. Utilisez ce modèle uniquement si vous avez rendu le logement sans dommages et ne devez aucun loyer. Vous pouvez l’envoyer à partir de deux semaines après la fin du bail. Si vous contestez des dommages ou un loyer impayé, adaptez votre demande à ces faits ou demandez une aide juridique.

Vous pouvez demander des wettelijke rente (intérêts légaux) pendant que le propriétaire est en défaut de paiement. Le taux des dettes non commerciales est de 4 % par an depuis le 1er janvier 2026. Il peut changer : vérifiez le taux actuel des intérêts légaux (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) avant de calculer votre demande. Le simple fait de garder le dépôt pendant le bail ne déclenche pas ces intérêts de retard.

Choisissez selon votre besoin : faire respecter les règles du bailleur, obtenir une décision sur le remboursement ou demander conseil. Un signalement à un organisme ne remplace pas une demande auprès d’un autre.

La commune peut recevoir une plainte pour un dépôt non rendu. Mais le non-remboursement lui-même ne relève pas de la Wet goed verhuurderschap : la commune ne peut donc pas ordonner le paiement. La Huurcommissie confirme aussi que seul un juge peut trancher une demande de remboursement du dépôt.

Pour les charges, les décisions de la Huurcommissie s’imposent aux locataires du secteur social. Elles s’imposent aussi à ceux du secteur intermédiaire ou libre dont le contrat a été conclu le 1er juillet 2024 ou après. Pour un contrat du secteur libre conclu avant cette date, elle ne peut donner qu’un avis, et seulement si le contrat le prévoit. Vérifiez les informations de la Huurcommissie sur les charges pour les locataires (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) pour votre situation. Pendant la procédure sur les charges, surveillez aussi le délai pour réclamer votre dépôt.

Pour obtenir une décision définitive sur un litige locatif, vous saisissez le kantonrechter par une dagvaarding (assignation). L’avocat est facultatif. Un gerechtsdeurwaarder (huissier de justice) signifie l’assignation. La procédure de Rechtspraak (justice néerlandaise) pour les litiges locatifs (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) explique comment engager la procédure.

Demandez le solde du dépôt, les intérêts légaux et les frais applicables. Joignez les pièces dont vous disposez pour chaque catégorie ci-dessous :

• Votre contrat de location et la preuve du paiement du dépôt.
• Les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos et le reçu des clés.
• Le décompte des retenues du propriétaire et votre demande écrite.
• Un calcul daté du solde du dépôt et des intérêts.

Le tableau indique les tarifs 2026 du griffierecht (frais de greffe) pour une personne physique. Pour déterminer la tranche, comptez le solde du dépôt, les frais de recouvrement que vous réclamez et qui ont été engagés avant la procédure et les intérêts courus jusqu’à la signification de l’assignation. Le greffe fixe le montant final.

Prévoyez aussi les frais de l’huissier et les éventuels conseils juridiques.

Si vous remplissez les conditions du tarif à faibles revenus, les frais de greffe sont de 93 €. Joignez votre toevoeging (accord d’aide juridique subventionnée) ou votre inkomensverklaring (attestation de revenus) à l’assignation. Si vous avez demandé le document mais ne l’avez pas encore reçu, joignez une copie de cette demande. Vérifiez les frais de greffe et les conditions du tarif à faibles revenus (Site externe, s’ouvre dans un nouvel onglet) avant de saisir le juge.

Le juge peut condamner la partie perdante à rembourser une partie des frais de l’autre partie. Vous pouvez encore devoir payer les frais que cette décision ne couvre pas.

Une société de recouvrement peut envoyer des demandes de paiement. Elle ne peut pas saisir les biens du propriétaire. Un huissier peut faire exécuter le remboursement par une saisie s’il dispose d’un jugement ou d’un autre titre exécutoire. Comparez les frais de recouvrement avec la somme réclamée. Demandez conseil avant d’ajouter des frais forfaitaires à votre demande.

Une demande de paiement fondée sur un contrat se prescrit généralement au bout de cinq ans. Le délai commence au début du jour qui suit celui où le paiement est devenu exigible. Une demande écrite claire, ou une déclaration écrite qui réserve sans ambiguïté votre droit au paiement, peut interrompre ce délai et en faire courir un nouveau. Gardez la preuve que le propriétaire l’a reçue.

Les règles de prescription dépendent des documents et des dates de votre dossier. Demandez un avis juridique bien avant que les cinq ans soient écoulés.

Si vous voulez utiliser le dépôt pour payer le dernier loyer, obtenez d’abord l’accord écrit du propriétaire pour ce paiement précis. Sinon, continuez à payer le loyer jusqu’à la fin du bail. Le loyer impayé peut être retenu sur le dépôt.

Si le propriétaire garde tout le dépôt pour un seul poste contesté, demandez le versement sous 30 jours du solde restant après les retenues autorisées et prouvées. Dans votre demande, indiquez séparément la somme contestée.

Si vous avez payé une agence ou versé des espèces, gardez le reçu. Écrivez au propriétaire et à la personne ou à l’entreprise qui a reçu l’argent. Si le contrat, le reçu et le compte de paiement désignent des parties différentes, demandez à un huurteam ou à un conseiller juridique qui doit rembourser. Avant de verser un nouveau dépôt, consultez le guide des arnaques à la location.

Gardez un dossier unique avec la chronologie, le contrat, la preuve du paiement, les états des lieux, les photos originales, le reçu des clés, les messages et les calculs. Si le paiement reste en retard après votre demande écrite, faites-vous aider pour préparer le recours au juge.

Pour préparer votre demande ou votre prochaine location, consultez ces guides :

• L’aide juridique gratuite et subventionnée aux Pays-Bas
• Comprendre les contrats de location néerlandais