Depozitonu (waarborgsom) geri alma: 14 günlük kural, ev sahibinin kesebileceği kalemler ve para gelmezse yapman gerekenler

Hollanda'daki hemen hemen her kiralama, bir veya iki aylık kira tutarında bir depozito (waarborgsom) ile başlar. Bunu geri almak, sabit süreleri olan sabit bir prosedürdür. Bu bir pazarlık değildir. Ev sahibi, kiralama sona erdikten sonraki 14 gün içinde parayı geri ödemek zorundadır. Bundan yalnızca dört masraf kesilebilir. Parayı geri alıp almayacağını belirleyen dört şey vardır: yasal tavan, iki süre, kapalı kesinti listesi ve teslim raporları. Sözleşme türünün ihbar süresi ve kira artışları açısından ne anlama geldiği için bkz. Hollanda kira sözleşmeleri açıklandı.

1 Temmuz 2023'ten bu yana, waarborgsom en fazla iki aylık temel kira kadar olabilir. Bu tavan, aşağıdaki 14 günlük iade yükümlülüğünü, kapalı kesinti listesini ve belediye bildirim noktasını da belirleyen Wet goed verhuurderschap'tan (İyi Ev Sahipliği Yasası) gelir. Temel kira (kale huur), servis masrafları hariç kiradır. 1 Temmuz 2023'ten önce imzalanan bir sözleşme için en fazla üç aylık temel kira geçerlidir. Bu yüzden sözleşmende kale huur rakamını kontrol et ve depozitoyu, aktardığın toplu aylık fiyatla değil, bu rakamla karşılaştır.

Uygulamalı bir örnek. Sözleşmen kale huur'un ayda 900 euro olduğunu söylüyor. Servis masrafları, gaz, su ve elektrik, aktardığın toplu fiyatı 1.150 euroya çıkarıyor. Yasal azami depozito, kale huur'un iki katıdır, yani 1.800 euro. Bu, 2.300 euro olacak toplu fiyatın iki katı değildir. 2.300 euro isteyen bir ev sahibi, tavanı 500 euro aşıyor demektir.

Birbirine karıştırılması kolay iki yeni yasa var. Wet betaalbare huur, 1 Temmuz 2024'ten bu yana yürürlükte ve puan sistemini 186 puana kadar orta fiyatlı evlere genişleterek azami kira fiyatının nasıl belirlendiğini değiştirdi. Depozito kurallarını değiştirmedi. Tavan hâlâ iki aylık kale huur'dur ve hâlâ Wet goed verhuurderschap'tan gelir.

Bir emlak ofisinin başlangıçta istediği başka paralar depozito değildir ve asla depozitoya dönüşmez. Rijksoverheid, bir ev sahibinin senden sleutelgeld (anahtar parası) isteyemeyeceğini ve kira sözleşmesinin hazırlanması için hiçbir şey ödemediğini belirtir. Emlakçı zaten kiraladığın evin ev sahibi için çalışıyorsa bemiddelingskosten (emlakçı ücreti) de ödemezsin, bu sosyal konut, serbest sektör evleri ve odalar için geçerlidir. Borçlu olmadığın emlakçı ücretlerini ödediysen, bunları depozitondan ayrı olarak bemiddelaar'dan geri talep edebilirsin. Peşin ödediğin kira, fiilen orada yaşayacağın bir ay için kiradır, bu yüzden depozito değildir ve iki aylık tavana dahil değildir.

14 gün, kiralamanın son gününde başlar. Ev sahibinin bu konu üzerinde çalışmaya başladığı tarih önemli değildir. İki pratik adım süreyi kullanılabilir tutar. Anahtarları teslim etmeden önce ev sahibine IBAN'ını ve yeni adresini yazılı olarak ver. Ardından sözleşmenden kesin bitiş tarihini yaz ve 14 günü oradan say, böylece ev sahibinin hangi günde gecikmiş olduğunu bilirsin.

30 günlük yol için bir örnek. 1.800 euro ödedin ve ev sahibi hasarlı bir tezgah için 400 euro talep ediyor. Kalan 1.400 euro, bitiş tarihinden itibaren 30 gün içinde, 400 euroyu ve ne için olduğunu gösteren yazılı bir dökümle birlikte hesabına geçmelidir. Ev sahibi, 400 euro tartışılırken 1.800 euronun tamamını tutamaz. 400 euroya itiraz edersen, yalnızca o tutara itiraz etmiş olursun ve diğer 1.400 euro yine de zamanında ödenmesi gerekir.

• Kiralamanın bitiş tarihi.
• IBAN'ın.
• Yeni posta adresin.
• Bitiş tarihinden itibaren 14 gün içinde depozitoyu isteyen tek bir cümle.

Taşınma fotoğraflarını ekle ve gönderilen kopyayı sakla. Bu, ev sahibinin zamanında ödeme yapmak için gereken her şeye sahip olduğunu gösterir.

Liste kapalıdır. Depozitondan yalnızca şu dört masraf mahsup edilebilir:

• Hâlâ borçlu olduğun kira (achterstallige huur).
• Hâlâ borçlu olduğun servis masrafları (servicekosten).
• Kiracı olarak senin sorumluluğunda olan eve verilen hasar.
• Ödenmemiş bir enerji performans ücreti (energieprestatievergoeding).

Bu listenin dışında hiçbir şey depozitodan çıkamaz. İdari masraflar gibi diğer masraflar mahsup edilemez waarborgsom'dan. Herhangi bir şey kesen bir ev sahibi, kalan bakiyeyi 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu yüzden aldığın her masraf için iki soru sor. Bu, dört gerekçeden hangisine giriyor? Ve tutar için fatura veya teklif nerede? Arkasında belge olmayan her tutara itiraz et.

Dört gerekçeden üçü, banka hesap özetlerinle kolayca kontrol edilebilir. Anlaşmazlıklara yol açan hasar gerekçesidir. İki kural bunu daraltır. Bir ev sahibi normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmayı (normale slijtage) kesemez. Bir ev sahibi ayrıca kendi kötü veya geciken bakımından kaynaklanan yıpranma veya hasarı da kesemez. On beş yıllık normal kullanımdan sonra yıpranmış bir banyo, senin ödediğin bir hasar değildir.

Bakım masraflarının ayrımı da aynı şekilde işler. Büyük bakım ev sahibinin masrafıdır, örneğin dış cephe boyası ve yeni bir merkezi ısıtma kazanı. Günlük bakım ve küçük onarımlar sanadır, örneğin yeni bir klozet kapağı veya bir muslukta bir rondela. Küçük onarımların tam listesi Besluit kleine herstellingen'de (küçük onarımları listeleyen kararname) yer alır. Bu ayrımın ev sahibi tarafında kalan iş, depozitona ait bir masraf değildir. Kabul etmeden önce her hasar masrafını bu kurallara göre kontrol et.

Neredeyse her depozito anlaşmazlığı tek bir soruya iner: taşındığında ev hangi durumdaydı? Belgeler bu soruyu yanıtlar. Bir giriş teslim muayene raporu (opnamestaat veya beschrijving van het gehuurde), anahtarları aldığın gün her odanın, tesisatın ve sayaç okumalarının durumunu listeler. Her iki taraf da bunu imzalar. Bir çıkış raporu (eindinspectie veya oplevering), ayrılacağın gün aynısını yapar. Birlikte, imzalanmış iki rapor, kiralaman sırasında nelerin değiştiğini gösterir. Herhangi bir şey imzalamadan önce bir giriş muayenesi iste ve ihbarda bulunur bulunmaz bir çıkış muayenesi iste.

Kendi kaydını da oluştur ve bunu her iki günde de yap:

• Her odanın, zeminlerin, duvarların, mutfak dolaplarının, banyonun, pencere çerçevelerinin ve bahçenin veya balkonun fotoğrafını çek. Her odanın geniş açılı bir çekimini ve zaten hasarlı olan her şeyin yakın çekimini dahil et.
• Gaz, su ve elektrik sayaçlarının fotoğrafını çek ve okumaları rapora yaz.
• Mevcut kusurları tek tek fotoğrafla: lekeli bir halı, kırık bir tezgah, önceki bir kiracıdan kalan duvardaki bir delik.
• Dosya tarihlerini sakla. Telefon fotoğrafları tarihi otomatik olarak taşır, bu yüzden ekran görüntüleri yerine orijinalleri sakla.
• O gün raporun imzalı bir kopyasını iste. Ev sahibi bunu daha sonra göndereceğine söz verirse, aynı gün ikinizin de üzerinde anlaştığı şeyin kendi özetini e-postayla gönder.
• Teslim ettiğin anahtarların fotoğrafını çek ve ev sahibinin bunları aldığına dair kısa yazılı bir onay iste.

Mümkünse çıkış muayenesine bizzat katıl. Bu, iddia edilen herhangi bir hasarı görmenin ve anlaşmadığını yerinde söylemenin anıdır. Katılamıyorsan, muayenenin filme alınmasını veya fotoğraflanmasını iste ve rapor kesinleşmeden önce sana verilmesini iste.

Birçok ev sahibi 14. günde ödeme yapmaz. Yine de net bir yolun var. Şu adımları sırayla izle ve her şeyi yazılı olarak sakla.

• Resmi yazılı bir talep (ingebrekestelling) gönder. Bu, mahkemeye gitmeden önce kanunun beklediği adımdır. Kiralamanın bitiş tarihini, depozito tutarını, geçmiş olan süreyi ve IBAN'ını belirt. Örneğin 14 gün gibi net bir son süre ver ve bundan sonra mahkemeye gideceğini söyle. Het Juridisch Loket, kiralamanın bitiminden iki hafta sonra gönderebileceğin bir kira depozitosunu geri isteme örnek mektubu yayımlıyor.
• Bunu e-postayla gönder ve gönderilen kopyayı sakla. Ev sahibinin posta adresine sahipsen, bir mektup da gönder.
• Ev sahibi kesintilerle yanıt verirse, her tutarın arkasındaki faturaları ve hasar iddiasının dayandığı imzalı giriş raporunu yazılı olarak iste.
• Yükseltmeden önce ücretsiz danışmanlık al. Het Juridisch Loket hukuki soruları ücretsiz yanıtlar ve davanın güçlü olup olmadığını kontrol etmene yardımcı olur.
• Bir rechtsbijstandverzekering'in (hukuki yardım sigortası) olup olmadığını kontrol et. Birçok kişi bunu bir ev veya sorumluluk sigortası paketi aracılığıyla edinir ve hiç kullanmaz. Poliçe konut anlaşmazlıklarını kapsıyorsa, mahkeme adımlarına başlamadan önce durumu sigortacıya bildir.
• Bir avukata ihtiyacın varsa ve gelirin düşükse, saatlik bir ücret yerine sabit bir katkı payı ödediğin bir toevoeging (sübvansiyonlu hukuki yardım) hakkında bilgi al. Ücretsiz ve sübvansiyonlu hukuki yardım kimlerin hak kazandığını ve maliyetinin ne olduğunu açıklar.
• Ev sahibi hâlâ reddediyorsa, parayı kantonrechter'de talep et.

Ev sahibini belediyene de bildir. 1 Ocak 2024'ten bu yana her gemeente'nin, istenmeyen ev sahibi davranışları için bir bildirim noktası (meldpunt ongewenst verhuurgedrag) vardır. Kiracılar ve ev arayanlar orada bildirimde bulunabilir ve bir bildirim anonim olabilir. Haksız depozito ve servis masrafları, insanların bildirdiği şeyler arasındadır. Gemeente, ev sahibinin kuralları çiğnediğini tespit ederse harekete geçmek zorundadır. 1 Ocak 2024'ten bu yana ev sahibin ayrıca sana o meldpunt'un iletişim bilgilerini vermek zorundadır. VNG, kendi bölgeninkini bulamazsan diye her gemeente için meldpunt'un bir dökümünü yayımlıyor.

Gemeente birkaç yaptırım önlemi alabilir. Bir uyarı verebilir. Bir zorlama ödemesi emri (last onder dwangsom) veya idari para cezası (bestuurlijke boete) uygulayabilir. Bir yaptırım emri (last onder bestuursdwang) çıkarabilir. Son adım olarak mülkün yönetimini devralabilir. Bir bildirim, ev sahibinin davranışını kapsar. Parını geri getirmez. Kendi yazılı talebini de gönder.

Bir depozito talebi bir para talebidir ve 25.000 euroya kadar olan para talepleri, rechtbank'ın kanton bölümünde, kantonrechter adı verilen bir yargıç tarafından ele alınır. Kiralama davaları da oraya gider. İki şey bu yolu bir kiracı için gerçekçi kılar. Kantonrechter'de bir avukata ihtiyacın yoktur, bu yüzden davayı kendin getirip savunabilirsin. Ve yalnızca davayı açan taraf mahkeme masrafını öder.

O mahkeme masrafı griffierecht'tir. 2026'da bir kanton davası açan gerçek bir kişi için bu, talep ettiğin tutara bağlıdır.

Yani 1.400 euroluk bir bakiyeyi talep etmek başlamak için 233 euroya, tam 1.800 euroluk bir depozitoyu talep etmek ise 265 euroya mal olur. Düşük gelirliysen veya sübvansiyonlu hukuki yardım için bir toevoeging'in varsa, talep tutarı ne olursa olsun indirimli 93 euroluk oranı ödersin. Bu oran otomatik değildir: talebinle birlikte toevoeging'i veya bir gelir beyanını gönder, çünkü bunlar olmadan sunulan bir talebe tam ücret uygulanır. Mahkemeden, talebinde ev sahibinin griffierecht'ini ve masraflarını da ödemesini emretmesini iste.

Ayrıca sürenin geçtiği günden itibaren para üzerinden wettelijke rente (yasal faiz) talep et. Ticari işlem olmayan borçlar için wettelijke rente, 1 Ocak 2026'dan bu yana yılda yüzde 4'tür. 1.800 euro üzerinde bu ayda yaklaşık 6 euro eder, ki bu küçüktür, ama sana borçlu olunanın bir parçasıdır ve ev sahibine beklemenin para maliyeti olduğunu gösterir.

Huurcommissie, bağımsız kira mahkemesidir. Kira fiyatı, bakım veya servis masrafları konusunda anlaşmazlığa düşen kiracılara ve ev sahiplerine yardımcı olur. Depozito bu konulardan biri değildir. Yani itiraz ettiğin bir servis masrafı bir Huurcommissie davası olabilirken, depozitonun kendisi yukarıdaki yolu izler: önce yazılı talep, sonra kantonrechter. Kira koruması rehberi, bir Huurcommissie prosedürünün nasıl işlediğini açıklar.

Birçok küçük özel ev sahibi giriş muayenesini atlar. Kiracılar bunu genellikle ancak sonda bir hasar talebi geldiğinde fark eder. Hâlâ evde yaşıyorsan, bunu şimdi düzelt. Bugün her şeyin fotoğrafını çek, taşındığında bulduğun kusurların kısa bir listesini yaz ve her ikisini de tek bir satırla ev sahibine e-postayla gönder: 'Bu, evi teslim aldığımdaki durumu. Lütfen onayla.' Gönderilen kopyayı sakla. E-posta, ev sahibi asla yanıt vermese bile bir tarih taşır.

Temizlik dört maddelik listede yer almıyor. Rijksoverheid, diğer masrafların depozitodan mahsup edilemeyeceğini belirtir. Ev sahibine masrafın dört gerekçeden hangisine girdiğini sor ve temizlik şirketinin faturasını iste. Ardından bu faturayı çıkış fotoğraflarınla karşılaştır. Arkasında fatura ve fotoğraf olmayan her sabit tutara itiraz et. Bunu yazılı talebinde belirt.

Sözleşmenden iki aylık temel kirayı hesapla ve bunu ödediğinle karşılaştır. 1 Temmuz 2023'te veya sonrasında imzalanan bir sözleşmede daha fazla ödediysen, tutar azaminin üzerindeydi. Bunu yazılı talebinde belirt ve gemeente'nin meldpunt'una bildir. Haksız depozito masrafları, o bildirim noktasının var olma nedenlerinden biridir.

Kesintilerin yazılı bir dökümü, kanıtla aynı şey değildir. Yazılı olarak, madde madde yanıt ver. Her tutar için, kabul mü ediyorsun yoksa itiraz mı ediyorsun onu belirt ve dayandığı faturayı ve rapor kaydını iste. Masrafın bir onarım mı yoksa tam bir değişim mi için olduğunu ve öğenin ne kadar eski olduğunu da sor. Eski bir öğe için, durumunun normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma olduğunu ve depozitodan kesilemeyeceğini yanıtında belirt.

Telefonla peşine düşme. Önemli olan her mesaj yazılı olarak gitmelidir. Yazılı talebini gönder, belirlediğin süreyi bekle ve ardından bir sonraki adıma geç. Basit bir zaman çizelgesiyle tek bir dosya tut: sözleşmenin bitiş tarihi, anahtarların teslimi, gönderilen e-posta, geçen süre. Sözleşmeyi, teslim raporlarını, fotoğrafları ve e-postaları aynı dosyaya koy.

Birçok kiracı depozitoyu sahibine değil bir bemiddelaar'a veya bir emlak ofisine aktarır. Bu, sana kimin borçlu olduğunu değiştirmez. Ev sahibi sözleşme tarafındır ve süreler ev sahibine karşı işler. Aynı e-postada her ikisine de yaz, aktardığın hesabı belirt ve ödemeyi ekle. Emlak ofisi parayı zaten ev sahibine aktardığını söylerse, tarihi ve kanıtı iste ve bu yanıtı sakla. Bu daha sonra faydalı bir kanıttır. Emlakçı ücretleri ayrı bir konudur: emlakçı, kiraladığın evin ev sahibi için çalışıyorsa, hiç bemiddelingskosten ödememen gerekirdi ve bunları bemiddelaar'dan geri talep edebilirsin.

Talebini elindeki son e-posta ve posta adresine göndermeye devam et ve gönderim kanıtını sakla. Yurt dışında yaşayan bir ev sahibinin hâlâ aynı yükümlülükleri vardır ve bir Hollanda mahkemesi hâlâ bir Hollanda evi hakkındaki bir talebi ele alabilir. Ev sahibin bir şirketse, hâlâ var olup olmadığını ve kimin temsil ettiğini görmek için KVK ticaret siciline bak. İflas ilan edilip edilmediğini görmek için insolventies.rechtspraak.nl'deki Centraal Insolventieregister'ı kontrol et. Edilmişse, sicil curator'ün (mülkü yöneten yedieminin) adını verir ve talebin hakkında iletişime geçilecek kişi odur.

Evin satılması kiralamanı sona erdirmez. Burgerlijk Wetboek'in 7:226. maddesi, kiralanan bir mülk devredildiğinde kiralamanın devralana geçeceğini söyler ('wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger'). Sözleşmen, kiran ve ihbar süren aynı kalır ve alıcı senin ev sahibin olur. Devir sırasında kaybolan kısım depozitodur. Eski ve yeni sahibe tek bir yazılı mesajda kimin şu anda waarborgsom'unu tuttuğunu ve ayrıldığında kimin geri ödeyeceğini sor ve yanıtı sözleşmenle birlikte sakla. Yönetici emlak ofisi değiştiğinde de aynısını yap.

Paylaşımlı bir evde depozito genellikle ev sahibine değil, önceki kiracıya veya bir ev arkadaşına ödenir. Kimin paranı tuttuğunu ve kimin geri ödemesi gerektiğini yazılı olarak al. Tutarı, tarihi, adresi ve alan kişiyi belirten imzalı bir makbuz olmadan asla nakit depozito ödeme. 'waarborgsom [adres]' açıklamalı bir banka havalesi, hiç ek çaba gerektirmeden sana aynı kanıtı verir. Evi görmeden önce depozito ödemek, kiralama dolandırıcılıkları rehberinde ele alınan standart bir dolandırıcılık kalıbıdır.

Hâlâ evde yaşarken geçerli olan kurallar için, ihbar süreleri ve kira artışlarını kapsayan Hollanda kira sözleşmeleri açıklandı rehberine bak. Hollanda'da kiralık bulma, emlakçıların istediği belge dosyası dahil bir sonraki aramayı kapsar. Mektup veya mahkeme talebinde yardıma ihtiyacın varsa, ücretsiz ve sübvansiyonlu hukuki yardım kimin ücretsiz danışmanlık verdiğini ve bir avukatın ne zaman saatlik ücret yerine sabit bir katkı payına mal olduğunu açıklar.