Como recuperar a caução do aluguel nos Países Baixos

A data em que o contrato foi celebrado define o limite da caução. O cálculo usa o kale huur (aluguel básico), sem custos de serviço nem contas de consumo.

Se você já alugou no Brasil ou em Portugal, confira a diferença: no Brasil, a caução em dinheiro pode chegar a três aluguéis; em Portugal, o limite da caução é de dois. Nos Países Baixos, para contratos celebrados a partir de 1º de julho de 2023, calcule no máximo dois meses de kale huur, sem custos de serviço nem contas de consumo.

Em um contrato novo de 2026, por exemplo, um kale huur de € 900 por mês permite uma caução de até € 1.800. Se o total mensal incluir outras despesas, isso não aumenta o limite. Guarde o comprovante da transferência ou um recibo assinado.

Se um contrato mais recente com um locador privado exigiu mais de dois meses de kale huur, a gemeente (município) pode fazer cumprir o limite. Se o locador for uma woningcorporatie (entidade de habitação social), procure a comissão de reclamações dela. O canal municipal pode encaminhar você para essa comissão. Para receber o dinheiro de volta, ainda pode ser preciso recorrer à Justiça. As regras da Wet goed verhuurderschap (lei de boa conduta dos locadores) para inquilinos (Site externo, abre em uma nova aba) explicam o canal municipal.

Conte o prazo a partir da data em que a locação termina legalmente. Os prazos abaixo valem em outubro de 2026. A vistoria ou o processamento dos documentos pelo locador não altera o prazo de devolução.

Entregue as chaves conforme combinado e guarde o comprovante. Se o locador puder descontar € 300 de uma caução de € 1.800, ele deve devolver os € 1.500 restantes em até 30 dias. Uma discordância sobre os € 300 não justifica reter toda a caução.

O locador só pode descontar dinheiro pelos quatro motivos abaixo. O artigo 7:261b do Burgerlijk Wetboek (Código Civil dos Países Baixos) (Site externo, abre em uma nova aba) define esses limites:

• Custos que o locador realmente teve para reparar danos pelos quais você é responsável.
• Aluguel que você ainda deve.
• Custos de serviço que você ainda deve.
• Energieprestatievergoeding (taxa de desempenho energético) que você ainda deve.

Para cada desconto, pergunte qual dos quatro motivos se aplica e peça os comprovantes. Se a cobrança for por danos, peça os laudos de vistoria e uma fatura paga ou outra prova do custo real. Um orçamento, por si só, não comprova que o locador teve essa despesa. Taxas separadas de administração e elaboração do contrato, assim como taxas fixas de processamento, não podem sair da caução. Já uma taxa administrativa permitida, incluída em um demonstrativo de custos de serviço que você recebeu, pode fazer parte dos custos de serviço ainda devidos.

O locador pode descontar a limpeza se você deixou o imóvel sujo ou não cumpriu as condições de entrega combinadas. Ele deve comprovar a despesa que realmente teve. O valor descontado deve corresponder a essa despesa. Uma taxa padrão de limpeza entre inquilinos não basta. Ele também não pode descontar desgaste normal nem danos causados pela manutenção ruim que era responsabilidade dele.

A limpeza feita na entrada ou na saída de um inquilino não é um custo de serviço. A limpeza combinada de áreas comuns pode ser. O locador deve comparar os adiantamentos que você pagou com os custos reais do ano.

Uma cobrança por reparo ou substituição de chaves deve ser razoável e comprovada. Você também deve ser responsável pela perda ou pelo dano. Se perdeu chaves ou não devolveu todas, peça provas do serviço necessário e do custo real. Pergunte por que foi preciso trocar a fechadura inteira em vez de substituir uma chave. Sleutelgeld (pagamento extra para ter acesso ao imóvel) é outra coisa: o locador não pode exigir esse pagamento.

Você pode responder por danos causados pelo descumprimento dos seus deveres de inquilino. O desgaste pela idade ou pelo uso normal não pode ser descontado da caução. Danos causados pela manutenção ruim ou atrasada do locador são responsabilidade dele. O locador faz a manutenção de grande porte. Você cuida da limpeza diária e dos pequenos reparos previstos nas regras oficiais de manutenção para inquilinos e locadores (Site externo, abre em uma nova aba).

Use os exemplos para conferir a justificativa da cobrança. Mesmo nesses casos, o desconto por dano ou limpeza precisa de prova da sua responsabilidade e do custo real.

Se o item já era antigo e estava gasto, pergunte por que foi necessário substituí-lo e como o locador calculou o valor. Compare seu estado na entrada e na saída, a idade, o reparo necessário e o custo real. Conteste cada valor sem comprovação separadamente. Peça a devolução do restante no prazo.

O opnamestaat (laudo de vistoria) registra o estado do imóvel quando você o recebeu. Guarde o laudo de entrada assinado. Você deve devolver o imóvel no estado registrado, salvo alterações permitidas e desgaste pela idade. O artigo 7:224 estabelece essa regra.

Se não houver uma descrição do estado inicial, a lei presume que você recebeu o imóvel no estado em que ele está no fim da locação. O locador pode apresentar provas em contrário. Peça que ele comprove que o dano ocorreu durante sua locação.

Siga esta sequência antes e durante a vistoria final. Reúna os registros em uma só pasta:

1. Marque uma vistoria com o locador antes da mudança.
2. Peça uma lista escrita do que você ainda precisa fazer.
3. Peça que o locador date e assine o laudo dessa primeira vistoria.
4. Faça os serviços combinados antes da vistoria final.
5. Tire fotos ou grave vídeos datados de cada cômodo, aparelho e defeito existente. Registre a visão geral e os detalhes.
6. Anote as leituras dos medidores de gás, eletricidade e água.
7. Participe da vistoria final.
8. Registre no laudo final os pontos com que você discorda antes de assinar.
9. Peça que o locador date e assine o laudo final.
10. Entregue todas as chaves.
11. Peça uma confirmação escrita e datada de que o locador recebeu as chaves.
12. Envie por e-mail seu IBAN (número internacional da conta bancária), novo endereço e data de término da locação.

Antes de assinar, confira se o laudo registra sua discordância e se não diz que você aceita um custo que está contestando. Se continuar discordando do laudo, não assine e procure orientação jurídica. Guarde o laudo de entrada, os dois laudos de vistoria, os recibos dos reparos e as mensagens. Mantenha também os arquivos originais das fotos e dos vídeos. Se contestar um custo, registre isso no laudo ou por e-mail no mesmo dia.

Se os 14 ou 30 dias passarem sem pagamento, o locador pode estar em mora, ou seja, em atraso para efeitos legais. Uma notificação separada para constituí-lo em mora pode ser desnecessária, porque a lei fixa uma data de pagamento. Mesmo assim, envie uma cobrança escrita. Ela registra seu pedido e dá ao locador uma última oportunidade de pagar.

A Rijksoverheid (governo central dos Países Baixos) (Site externo, abre em uma nova aba) recomenda cobrar por escrito e recorrer à Justiça se o pagamento não chegar. Prepare e envie sua cobrança nesta ordem:

1. Calcule o saldo: caução paga menos o que você já recebeu e os descontos que aceita.
2. Informe na cobrança o endereço alugado, as partes do contrato, a data de término da locação e o saldo exato que você pede.
3. Explique cada desconto que você contesta.
4. Peça uma relação completa dos descontos, com provas dos custos reais.
5. Informe seu IBAN e dê um prazo final razoável para o pagamento.
6. Declare que você mantém seu direito a juros legais, custos e ação judicial.
7. Envie a cobrança por e-mail ou correio.
8. Guarde uma cópia.
9. Se o locador não responder, envie a cobrança por carta registrada.
10. Guarde os comprovantes de envio e entrega da carta registrada.

Você pode adaptar este texto: “Minha locação em [endereço] terminou em [data]. Paguei uma caução de € [valor]. O prazo legal de devolução terminou. Peço o pagamento de € [saldo] em [IBAN] até [data] e uma relação completa dos custos, com provas de cada desconto. Mantenho meu direito a juros legais, custos e ação judicial.”

O Het Juridisch Loket (serviço de orientação jurídica) (Site externo, abre em uma nova aba) oferece um modelo de carta em holandês. Use esse modelo apenas se devolveu o imóvel sem danos e não deve aluguel. Você pode enviá-lo a partir de duas semanas após o fim do contrato. Se contesta danos ou aluguel não pago, adapte a carta ao seu caso ou procure orientação jurídica.

Você pode cobrar wettelijke rente (juros legais) enquanto o locador estiver em mora. Para dívidas não comerciais, a taxa é de 4% ao ano desde 1º de janeiro de 2026. A taxa pode mudar. Confira a taxa atual de juros legais (Site externo, abre em uma nova aba) antes de calcular o pedido. O simples fato de o locador guardar a caução durante a locação não gera juros legais por atraso.

Escolha a via conforme o que precisa: fiscalizar as regras do locador, decidir a devolução ou receber orientação. Uma reclamação a uma entidade não substitui a cobrança perante outra.

O município pode receber uma reclamação sobre caução não devolvida. Mas a não devolução, por si só, está fora da Wet goed verhuurderschap. Por isso, o município não pode ordenar o pagamento. A Huurcommissie também confirma que só um juiz pode decidir a cobrança da caução.

Nas disputas sobre custos de serviço, as decisões da Huurcommissie vinculam os inquilinos do setor social. Também vinculam os inquilinos dos setores intermediário e livre com contratos celebrados a partir de 1º de julho de 2024. Para contratos do setor livre celebrados antes dessa data, a Huurcommissie só pode dar um parecer se o contrato permitir. Confira as informações da Huurcommissie sobre custos de serviço para inquilinos (Site externo, abre em uma nova aba) para saber o que vale no seu caso. Continue acompanhando o prazo da cobrança da caução enquanto esse procedimento estiver em andamento.

A cobrança definitiva em um conflito de aluguel é apresentada ao kantonrechter por meio de uma dagvaarding (citação judicial). Contratar advogado é opcional. Um gerechtsdeurwaarder (oficial de justiça) entrega a citação. O procedimento de conflitos de aluguel da Rechtspraak (Poder Judiciário dos Países Baixos) (Site externo, abre em uma nova aba) explica como iniciar a ação.

Peça o saldo da caução, os juros legais e os custos aplicáveis. Junte os documentos que você tem de cada grupo abaixo:

• Contrato de aluguel e comprovante de pagamento da caução.
• Laudos de entrada e saída, fotos e comprovante de entrega das chaves.
• Relação dos descontos enviada pelo locador e sua cobrança escrita.
• Cálculo datado do saldo da caução e dos juros.

A tabela mostra o griffierecht (custas para iniciar o processo) de 2026 para pessoa física. Para identificar a faixa, some o saldo da caução, os custos de cobrança anteriores ao processo incluídos no pedido e os juros até a entrega da citação. A secretaria do tribunal define a tarifa final.

Reserve dinheiro também para o oficial de justiça e para eventual orientação jurídica.

Se você cumprir os requisitos da tarifa para baixa renda, as custas serão de € 93. Envie sua toevoeging (concessão de assistência jurídica subsidiada) ou inkomensverklaring (declaração de renda) junto com a citação. Se já pediu o documento e ainda não o recebeu, envie uma cópia do pedido. Confira as custas judiciais e os requisitos para baixa renda (Site externo, abre em uma nova aba) antes de apresentar a ação.

O juiz pode determinar que a parte vencida reembolse parte das despesas da outra. Você ainda pode ter custos que essa decisão não cobre.

Uma empresa de cobrança pode pedir o pagamento, mas não pode penhorar bens do locador. Um oficial de justiça pode executar a cobrança por penhora se houver sentença ou outra ordem executiva. Compare a tarifa da empresa com o valor que você está cobrando. Procure orientação antes de acrescentar taxas fixas de cobrança à sua carta.

Uma cobrança de pagamento prevista em contrato geralmente prescreve em cinco anos. A contagem começa no início do dia seguinte à data em que o pagamento venceu. Uma cobrança escrita clara ou uma declaração escrita que reserve claramente seu direito ao pagamento pode interromper esse prazo e iniciar uma nova contagem. Guarde a prova de que o locador recebeu o documento.

As regras de prescrição dependem dos documentos e das datas do seu caso. Procure orientação jurídica antes de se aproximar dos cinco anos.

Se quiser usar a caução para pagar o último aluguel, peça primeiro a concordância escrita do locador para esse pagamento específico. Sem esse acordo, continue pagando o aluguel até o fim da locação. O locador pode descontar da caução o aluguel não pago.

Se o locador retiver toda a caução por uma única cobrança contestada, peça o saldo após os descontos permitidos e comprovados em até 30 dias. Identifique separadamente na carta o valor que você contesta.

Se pagou a uma imobiliária ou em dinheiro, guarde o recibo e escreva ao locador e à pessoa ou empresa que recebeu o pagamento. Se o contrato, o recibo e a conta bancária indicarem pessoas diferentes, peça a um huurteam ou consultor jurídico que verifique quem deve devolver o dinheiro. Antes de pagar outra caução, confira o guia sobre golpes de aluguel.

Guarde em uma só pasta a sequência dos fatos, o contrato, os comprovantes de pagamento, os laudos, as fotos originais, o recibo das chaves, as mensagens e os cálculos. Se o locador não pagar após a cobrança escrita, procure ajuda para preparar a ação judicial.

Para receber ajuda com a cobrança ou com seu próximo aluguel, consulte estes guias:

• Assistência jurídica gratuita e subsidiada nos Países Baixos
• Como funcionam os contratos de aluguel nos Países Baixos