Como recuperar seu depósito (waarborgsom): a regra dos 14 dias, o que o locador pode descontar e o que fazer quando o dinheiro não chega

Quase todo contrato de locação holandês começa com um depósito (waarborgsom) de um ou dois meses de aluguel. Recuperá-lo é um procedimento fixo com prazos fixos. Não é uma negociação. O locador deve devolver o dinheiro em até 14 dias após o fim do contrato de locação. Apenas quatro tipos de custo podem ser retirados dele. Quatro coisas determinam se você recebe o dinheiro de volta: o teto legal, os dois prazos, a lista fechada de descontos e os relatórios de vistoria. Para saber o que o tipo do seu contrato significa para o aviso prévio e os aumentos de aluguel, veja Contratos de locação na Holanda explicados.

Desde 1º de julho de 2023, o waarborgsom pode ser, no máximo, de dois meses de aluguel básico. Esse teto vem da Wet goed verhuurderschap (a Lei do Bom Locador), a mesma lei que estabelece o dever de devolução em 14 dias, a lista fechada de custos dedutíveis e o ponto de denúncia municipal abaixo. O aluguel básico (kale huur) é o aluguel sem os custos de serviço. Para um contrato assinado antes de 1º de julho de 2023, aplica-se um máximo de três meses de aluguel básico. Por isso, verifique o valor da kale huur no seu contrato e compare o depósito com esse número, não com o preço mensal total que você transfere.

Um exemplo prático. Seu contrato indica que a kale huur é de €900 por mês. Os custos de serviço, gás, água e eletricidade elevam o preço total que você transfere a €1.150. O depósito máximo legal é dois meses da kale huur, ou seja, €1.800. Não são dois meses do preço total, que seria €2.300. Um locador que pede €2.300 está €500 acima do teto.

Duas leis recentes são fáceis de confundir. A Wet betaalbare huur está em vigor desde 1º de julho de 2024 e mudou a forma como o preço máximo do aluguel é definido, estendendo o sistema de pontos a imóveis de preço médio de até 186 pontos. Ela não mudou as regras do depósito. O teto continua sendo dois meses de kale huur, e continua vindo da Wet goed verhuurderschap.

Outro dinheiro que uma agência pede no início não é um depósito e nunca se transforma em um. O Rijksoverheid afirma que um locador não pode pedir sleutelgeld (dinheiro de chave) e que você não paga nada pela elaboração do contrato de locação. Você também não paga bemiddelingskosten (taxas de agência) quando o agente já trabalha para o locador do imóvel que você aluga, e isso se aplica a moradia social, imóveis de mercado livre e quartos. Se você pagou taxas de agência que não devia, pode reivindicá-las de volta do bemiddelaar, separadamente do seu depósito. O aluguel que você paga adiantado é aluguel de um mês em que você de fato morará no imóvel, portanto não é depósito e não conta para o teto de dois meses.

Os 14 dias começam a contar no último dia do contrato de locação. A data em que o locador começa a resolver o assunto não importa. Dois passos práticos mantêm o prazo utilizável. Dê ao locador o seu IBAN e o seu novo endereço por escrito antes de entregar as chaves. Depois, anote a data exata de término do seu contrato e conte os 14 dias a partir dali, para saber a partir de qual dia o locador está em atraso.

Um exemplo do caminho de 30 dias. Você pagou €1.800 e o locador reivindica €400 por uma bancada danificada. Os €1.400 restantes devem estar em sua conta em até 30 dias após a data de término, junto com uma declaração escrita mostrando os €400 e a razão dessa cobrança. O locador não pode reter os €1.800 inteiros enquanto os €400 estão sendo discutidos. Se você contestar os €400, você contesta apenas esse valor, e os outros €1.400 continuam devidos no prazo.

• A data de término do contrato de locação.
• O seu IBAN.
• O seu novo endereço postal.
• Uma frase pedindo o depósito em até 14 dias a partir da data de término.

Anexe suas fotos de saída e guarde a cópia enviada. Isso mostra que o locador tinha tudo o que precisava para pagar dentro do prazo.

A lista é fechada. Apenas estes quatro custos podem ser compensados contra o seu depósito:

• Aluguel que você ainda deve (achterstallige huur).
• Custos de serviço que você ainda deve (servicekosten).
• Danos ao imóvel que são de sua responsabilidade como inquilino.
• Uma taxa de desempenho energético não paga (energieprestatievergoeding).

Nada fora dessa lista pode sair do depósito. Outros custos, como custos administrativos, não podem ser compensados contra o waarborgsom. Um locador que desconta qualquer valor deve pagar o saldo restante em até 30 dias. Por isso, faça duas perguntas sobre cada cobrança que receber. Em qual dos quatro motivos ela se enquadra? E onde está a fatura ou o orçamento do valor? Conteste todo valor que não tenha um documento por trás.

Três dos quatro motivos são simples de verificar em seus extratos bancários. O motivo de danos é o que causa as disputas. Duas regras o restringem. Um locador não pode descontar desgaste por uso normal (normale slijtage). Um locador também não pode descontar desgaste ou danos causados pela sua própria manutenção deficiente ou atrasada. Um banheiro desgastado após quinze anos de uso comum não é um dano que você paga.

A divisão dos custos de manutenção funciona da mesma forma. A manutenção de grande porte é custo do locador, por exemplo a pintura externa e uma nova caldeira de aquecimento central. A manutenção diária e pequenos reparos são seus, por exemplo um novo assento de vaso sanitário ou uma vedação em uma torneira. A lista completa de pequenos reparos está no Besluit kleine herstellingen (o decreto que lista pequenos reparos). Trabalhos do lado do locador nessa divisão não são um custo para o seu depósito. Verifique cada cobrança de dano contra essas regras antes de aceitá-la.

Quase toda disputa sobre depósito se resume a uma pergunta: em que condição estava o imóvel quando você se mudou para lá? Documentos respondem a essa pergunta. Um relatório de vistoria de entrada (opnamestaat ou beschrijving van het gehuurde) lista o estado de cada cômodo, os acessórios e as leituras dos medidores no dia em que você recebe as chaves. As duas partes o assinam. Um relatório de saída (eindinspectie ou oplevering) faz o mesmo no dia em que você sai. Juntos, os dois relatórios assinados mostram o que mudou durante o seu contrato de locação. Peça uma vistoria de entrada antes de assinar qualquer coisa, e peça uma vistoria de saída assim que você avisar que vai sair.

Crie também o seu próprio registro, e faça isso nos dois dias:

• Fotografe todos os cômodos, os pisos, as paredes, os armários da cozinha, o banheiro, os caixilhos das janelas e o jardim ou a varanda. Inclua uma foto ampla de cada cômodo e um close de qualquer coisa já danificada.
• Fotografe os medidores de gás, água e eletricidade, e anote as leituras no relatório.
• Fotografe defeitos existentes individualmente: um carpete manchado, uma bancada lascada, um buraco na parede deixado por um inquilino anterior.
• Mantenha as datas dos arquivos. Fotos de celular carregam a data automaticamente, então guarde os originais em vez de capturas de tela.
• Peça uma cópia assinada do relatório no próprio dia. Se o locador prometer enviá-la depois, envie por e-mail o seu próprio resumo do que os dois combinaram naquele mesmo dia.
• Tire uma foto das chaves que você entrega, e peça uma breve confirmação por escrito de que o locador as recebeu.

Compareça pessoalmente à vistoria de saída se puder. É o momento de ver qualquer dano alegado e dizer no local que você discorda. Se não puder comparecer, peça que a vistoria seja filmada ou fotografada, e peça o relatório antes que ele seja finalizado.

Muitos locadores não pagam no 14º dia. Você ainda tem um caminho claro. Siga estes passos na ordem, e mantenha tudo por escrito.

• Envie uma notificação formal por escrito (ingebrekestelling). É o passo que a lei espera antes de você ir ao tribunal. Indique a data de término do contrato de locação, o valor do depósito, o prazo que já passou e o seu IBAN. Dê um prazo final claro, por exemplo 14 dias, e diga que você irá ao tribunal depois disso. O Juridisch Loket publica um modelo de carta para pedir de volta um depósito de aluguel que você pode enviar a partir de duas semanas após o fim do contrato de locação.
• Envie por e-mail e guarde a cópia enviada. Se você tiver o endereço postal do locador, envie também uma carta.
• Se o locador responder com descontos, peça por escrito as faturas por trás de cada valor, e o relatório de entrada assinado no qual a reivindicação de dano se baseia.
• Busque orientação gratuita antes de escalar a situação. O Juridisch Loket responde perguntas jurídicas de graça e ajuda você a verificar se o seu caso é sólido.
• Verifique se você tem um rechtsbijstandverzekering (seguro de assistência jurídica). Muitas pessoas têm um por meio de um pacote com seguro residencial ou de responsabilidade civil e nunca o usam. Se a apólice cobrir disputas de moradia, comunique o caso à seguradora antes de iniciar as etapas judiciais.
• Se precisar de um advogado e sua renda for baixa, pergunte sobre uma toevoeging (assistência jurídica subsidiada), na qual você paga uma contribuição fixa em vez de uma tarifa por hora. Ajuda jurídica gratuita e subsidiada explica quem se qualifica e quanto custa.
• Se o locador ainda assim recusar, reivindique o dinheiro no kantonrechter.

Denuncie o locador também à sua gemeente. Desde 1º de janeiro de 2024, toda gemeente tem um ponto de denúncia para comportamento indesejado de locadores (meldpunt ongewenst verhuurgedrag). Inquilinos e pessoas em busca de moradia podem denunciar ali, e a denúncia pode ser anônima. Cobranças injustas de depósito e de serviço estão entre as coisas que as pessoas denunciam. Se a gemeente constatar que o locador violou as regras, ela deve agir. Desde 1º de janeiro de 2024, o seu locador também deve fornecer a você os dados de contato desse meldpunt. A VNG publica um panorama do meldpunt por gemeente caso você não encontre o seu.

A gemeente pode adotar várias medidas de fiscalização. Ela pode emitir um aviso. Pode impor uma ordem com multa por descumprimento (last onder dwangsom) ou uma multa administrativa (bestuurlijke boete). Pode emitir uma ordem de execução coercitiva (last onder bestuursdwang). Como último passo, pode assumir a gestão do imóvel. Uma denúncia trata da conduta do locador. Ela não recupera o seu dinheiro. Envie também a sua própria notificação por escrito.

Uma reivindicação de depósito é uma ação de cobrança, e ações de cobrança de até €25.000 são tratadas pela seção kanton do rechtbank, por um juiz chamado kantonrechter. Casos de locação também vão para lá. Duas coisas tornam esse caminho viável para um inquilino. Você não precisa de um advogado no kantonrechter, então pode apresentar e defender o caso você mesmo. E apenas a parte que inicia o processo paga a taxa judicial.

Essa taxa judicial é o griffierecht. Para uma pessoa física que inicia um processo no kanton em 2026, ela depende do valor que você reivindica.

Assim, reivindicar um saldo de €1.400 custa €233 para iniciar, e reivindicar um depósito integral de €1.800 custa €265. Se você tem renda baixa, ou tem uma toevoeging para assistência jurídica subsidiada, você paga a taxa reduzida de €93 independentemente do tamanho da reivindicação. Essa taxa não é automática: envie a toevoeging ou uma declaração de renda junto com a sua reivindicação, porque uma reivindicação apresentada sem isso é cobrada com a taxa integral. Peça ao tribunal, na sua reivindicação, que ordene ao locador pagar o seu griffierecht e os custos também.

Reivindique também a wettelijke rente (juros legais) sobre o dinheiro a partir do dia em que o prazo expirou. Para dívidas que não são transações comerciais, a wettelijke rente é de 4% ao ano desde 1º de janeiro de 2026. Sobre €1.800, isso equivale a cerca de €6 por mês, o que é pouco, mas faz parte do que lhe é devido e mostra ao locador que esperar custa dinheiro.

A Huurcommissie é o tribunal de aluguel independente. Ela ajuda inquilinos e locadores que discordam sobre o preço do aluguel, a manutenção ou os custos de serviço. O depósito não é um desses temas. Assim, uma cobrança de custo de serviço que você conteste pode ser um caso para a Huurcommissie, enquanto o próprio depósito segue o caminho acima: primeiro a notificação por escrito, depois o kantonrechter. O guia de proteção do aluguel explica como funciona um procedimento na Huurcommissie.

Muitos pequenos locadores particulares pulam a vistoria de entrada. Os inquilinos costumam perceber isso apenas quando uma reivindicação de dano chega no final. Se você ainda mora no imóvel, resolva isso agora. Fotografe tudo hoje, escreva uma lista curta dos defeitos que encontrou quando se mudou, e envie ambos por e-mail ao locador com uma linha: 'Este é o estado do imóvel como eu o recebi. Por favor, confirme.' Guarde a cópia enviada. O e-mail carrega uma data, mesmo que o locador nunca responda.

Limpeza não está na lista dos quatro motivos. O Rijksoverheid afirma que outros custos não podem ser compensados contra o depósito. Pergunte ao locador em qual dos quatro motivos essa cobrança se enquadra, e peça a fatura da empresa de limpeza. Depois, compare essa fatura com suas fotos de saída. Conteste qualquer valor fixo sem fatura e sem foto por trás. Cite isso na sua notificação por escrito.

Calcule dois meses de aluguel básico a partir do seu contrato e compare com o que você pagou. Se você pagou mais em um contrato assinado em ou após 1º de julho de 2023, o valor estava acima do máximo. Diga isso na sua notificação por escrito, e denuncie ao meldpunt da gemeente. Cobranças injustas de depósito são uma das razões pelas quais esse ponto de denúncia existe.

Uma declaração escrita de descontos não é o mesmo que prova. Responda por escrito, ponto por ponto. Para cada valor, diga se você o aceita ou o contesta, e peça a fatura e o item do relatório em que se baseia. Pergunte também se a cobrança é por um reparo ou por uma substituição completa, e qual era a idade do item. Para um item antigo, declare em sua resposta que sua condição é desgaste por uso normal, o qual não pode ser descontado do depósito.

Não cobre por telefone. Toda mensagem importante deve ser feita por escrito. Envie sua notificação por escrito, aguarde o prazo que você estabeleceu, e então passe para o próximo passo. Mantenha um único arquivo com uma linha do tempo simples: data de término do contrato, entrega das chaves, e-mail enviado, prazo expirado. Coloque o contrato, os relatórios de vistoria, as fotos e os e-mails no mesmo arquivo.

Muitos inquilinos transferem o depósito para um bemiddelaar ou uma agência de locação em vez do proprietário. Isso não muda quem lhe deve o dinheiro. O locador é a sua contraparte contratual, e os prazos correm contra o locador. Escreva para os dois no mesmo e-mail, indique a conta para a qual você transferiu, e anexe o comprovante de pagamento. Se a agência disser que já repassou o dinheiro ao locador, peça a data e a prova, e guarde essa resposta. É uma evidência útil mais adiante. As taxas de agência são uma questão separada: quando o agente trabalha para o locador do imóvel que você aluga, você não deveria ter pago bemiddelingskosten de forma alguma, e pode reivindicá-las de volta do bemiddelaar.

Continue enviando sua notificação para o último endereço de e-mail e endereço postal que você tem, e guarde a prova do envio. Um locador que mora no exterior ainda tem os mesmos deveres, e um tribunal holandês ainda pode julgar uma reivindicação sobre um imóvel na Holanda. Se o seu locador for uma empresa, consulte-a no registro comercial da KVK para ver se ela ainda existe e quem a representa. Verifique o Centraal Insolventieregister em insolventies.rechtspraak.nl para ver se ela foi declarada falida. Se tiver sido, o registro indica o nome do curador (o administrador que trata da massa falida), e essa é a pessoa a contatar sobre a sua reivindicação.

Vender o imóvel não encerra o seu contrato de locação. O artigo 7:226 do Burgerlijk Wetboek diz que, quando um imóvel alugado é transferido, o contrato de locação passa para o adquirente ('wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger'). Seu contrato, seu aluguel e seu prazo de aviso prévio permanecem os mesmos, e o comprador se torna o seu locador. O depósito é a parte que se perde na transição. Pergunte ao antigo e ao novo proprietário, em uma única mensagem por escrito, quem detém o seu waarborgsom agora e quem o devolverá quando você sair, e guarde a resposta junto com o seu contrato. Faça o mesmo quando a agência gestora mudar.

Em uma república, o depósito costuma ser pago ao inquilino anterior ou a um colega de casa, em vez de ao locador. Registre por escrito quem detém o seu dinheiro e quem tem que devolvê-lo. Nunca pague um depósito em dinheiro sem um recibo assinado indicando o valor, a data, o endereço e a pessoa que o recebeu. Uma transferência bancária com a descrição 'waarborgsom [endereço]' dá a você a mesma prova sem esforço extra. Pagar um depósito antes de ter visto o imóvel é um padrão clássico de golpe, abordado no guia de golpes de aluguel.

Para as regras que se aplicam enquanto você ainda está no imóvel, veja Contratos de locação na Holanda explicados, que aborda prazos de aviso prévio e aumentos de aluguel. Encontrar um aluguel na Holanda aborda a próxima busca, incluindo o dossiê de documentos que as agências pedem. Se precisar de ajuda com a carta ou com a ação judicial, ajuda jurídica gratuita e subsidiada explica quem oferece orientação gratuita e quando um advogado custa uma contribuição fixa em vez de uma tarifa por hora.