Como recuperar seu depósito de aluguel nos Países Baixos

O aluguel básico (kale huur) não inclui custos de serviço nem utilidades. Se seu kale huur for €900, o limite para um contrato novo será €1.800, mesmo que a transferência mensal total seja maior. Guarde a transferência bancária ou o recibo assinado que comprove o valor pago. Se um contrato novo exigiu mais de dois meses de aluguel básico, o município pode fazer cumprir o limite; para recuperar um valor já retido, talvez ainda seja preciso apresentar uma cobrança.

Conte a partir do fim jurídico da locação, não do dia em que o locador decidir vistoriar ou processar o caso. Devolva as chaves conforme combinado e guarde o comprovante. Se €300 forem validamente descontados de um depósito de €1.800, os €1.500 restantes vencem em 30 dias. Uma disputa sobre €300 não permite reter todo o depósito.

A lei permite compensar somente estas quatro categorias com o depósito:

• Custos comprovadamente incorridos para reparar danos pelos quais você é responsável.
• Aluguel que você ainda deve.
• Custos de serviço que você ainda deve.
• Uma taxa de desempenho energético (energieprestatievergoeding) que você ainda deve.

O nome dado à cobrança não é prova. Pergunte qual categoria legal se aplica, o que aconteceu, onde isso aparece nos laudos de estado e qual fatura, recibo ou outra prova mostra que o custo foi realmente incorrido. Só um orçamento não prova que o locador arcou com aquele valor. Taxas administrativas, de elaboração do contrato e outras tarifas fixas de processamento não podem sair do depósito.

Você pode ser responsável por danos causados pelo descumprimento de seus deveres de inquilino. Não é responsável pela deterioração causada pela idade e pelo uso normal, nem por danos decorrentes de manutenção ruim ou atrasada do locador. A manutenção de grande porte cabe ao locador; a limpeza diária e certos pequenos reparos podem caber ao inquilino.

Substituir por um item novo não é automaticamente a medida certa para um item antigo e gasto. Compare o estado inicial e final, a idade, o reparo necessário e o custo realmente incorrido. Conteste cada valor sem comprovação separadamente e peça que o locador pague o saldo não contestado no prazo.

Um laudo de entrada assinado (opnamestaat) registra o estado em que você recebeu o imóvel. Segundo o artigo 7:224 do Código Civil neerlandês, em regra você o devolve nesse estado, exceto por alterações permitidas e deterioração causada pela idade. Se não houver descrição, em geral presume-se que o inquilino recebeu o imóvel no estado em que ele se encontra no fim, salvo prova em contrário do locador. Isso pode dificultar um desconto por danos sem suporte.

• Peça com antecedência uma pré-vistoria e uma lista escrita dos serviços que você ainda precisa fazer.
• Participe da vistoria final e registre as discordâncias no laudo antes de assinar.
• Faça fotos ou vídeos datados, gerais e de perto, de cada cômodo, aparelho e defeito existente.
• Registre as leituras dos medidores de gás, eletricidade e água.
• Guarde o laudo de entrada, o laudo final, os recibos de reparos, as mensagens e os arquivos originais de mídia.
• Liste todas as chaves e obtenha uma confirmação escrita e datada de que o locador as recebeu.
• Envie por e-mail seu IBAN, novo endereço e data final da locação.

A pré-vistoria importa porque dá a você a chance de corrigir pontos claros por conta própria. Peça que o locador date e assine os dois laudos. Não assine que aceita um custo que está contestando; acrescente uma observação breve ao laudo ou envie sua discordância por e-mail no mesmo dia.

O prazo legal de 14 ou 30 dias define uma data fixa de pagamento. Se ela passar sem pagamento válido, o locador pode estar em mora sem uma notificação de inadimplência separada. Mesmo assim, envie uma cobrança formal por escrito: ela elimina dúvidas, cria prova e dá uma última chance de pagamento antes do tribunal. A Rijksoverheid recomenda uma cobrança escrita e, se o dinheiro não chegar, ação judicial.

• Informe o endereço alugado, as partes do contrato e a data jurídica de término da locação.
• Informe o depósito pago, qualquer valor recebido e o saldo exato cobrado.
• Rejeite cada desconto sem prova e peça a discriminação completa e a comprovação do custo real.
• Forneça seu IBAN e uma data final de pagamento curta e clara.
• Reserve seu direito a juros legais, custos e ação judicial.
• Envie a carta por e-mail e, se possível, por correio rastreável; guarde cópias e comprovantes de entrega.

Você pode cobrar juros legais (wettelijke rente) enquanto o locador estiver em mora. A taxa para dívidas não comerciais é de 4% ao ano desde 1º de janeiro de 2026. Ela pode mudar, então confira a página atual da Rijksoverheid antes de calcular a cobrança. O locador não deve juros apenas por ter mantido o depósito normalmente durante a locação.

O município pode receber uma reclamação sobre um depósito não devolvido, mas a não devolução em si está fora da Lei de Boa Conduta dos Locadores e o município não pode ordenar o pagamento. A Huurcommissie também não pode decidir o saldo do depósito. Ela pode avaliar separadamente certos custos de serviço. Não deixe uma denúncia ou procedimento de custos de serviço fazer você perder o prazo judicial da cobrança do depósito.

Um conflito definitivo de aluguel é levado por citação ao kantonrechter, o juiz da seção cantonal do tribunal. Advogado é opcional, mas normalmente um oficial de justiça (gerechtsdeurwaarder) precisa fazer a citação. Inclua o contrato, o comprovante do depósito, os laudos, as fotos, a discriminação dos descontos, sua cobrança e um cálculo datado do principal e dos juros. Peça o saldo do depósito, os juros legais e os custos aplicáveis.

Estas são as tarifas da Rechtspraak verificadas em agosto de 2026. Considere também o custo da citação pelo oficial de justiça e de eventual orientação. Uma pessoa de baixa renda que cumpra os requisitos pode pagar €93 se apresentar o documento exigido. O juiz pode mandar a parte vencida reembolsar parte dos custos da outra, mas o ressarcimento integral não é garantido. Confira a tarifa atual antes de protocolar.

Uma empresa de cobrança pode enviar cobranças e negociar, mas não pode penhorar os bens do locador. Um oficial de justiça só pode executar uma penhora com sentença ou outra ordem executiva. Compare a taxa de cobrança com o valor em jogo e peça orientação antes de acrescentar custos fixos de cobrança à sua carta.

Uma cobrança contratual geralmente prescreve cinco anos depois do dia em que venceu. Uma cobrança escrita clara ou declaração escrita que reserve inequivocamente seu direito ao pagamento pode interromper (stuiten) a prescrição e iniciar novo prazo. Guarde a prova de que o locador a recebeu. As regras podem ficar complexas; procure orientação jurídica bem antes de completar cinco anos.

Guarde uma única pasta com cronologia, contrato, comprovante de pagamento, laudos, fotos originais, recibo das chaves, mensagens e cálculos. Para ajuda relacionada, veja contratos de aluguel neerlandeses explicados, assistência jurídica gratuita e subsidiada e o guia sobre golpes de aluguel.