Je waarborgsom terugkrijgen in Nederland

De kale huur is de huur zonder servicekosten en nutsvoorzieningen. Is je kale huur €900, dan is het maximum bij een nieuwer contract €1.800, ook als je maandelijks in totaal meer overmaakt. Bewaar de bankoverschrijving of ondertekende kwitantie waaruit blijkt wat je hebt betaald. Vroeg een nieuwer contract meer dan twee maanden kale huur, dan kan de gemeente het maximum handhaven; voor terugbetaling van al ingehouden geld kan nog steeds een vordering nodig zijn.

Tel vanaf het juridische einde van de huurovereenkomst, niet vanaf de dag waarop de verhuurder besluit te inspecteren of het dossier te behandelen. Lever de sleutels in zoals afgesproken en bewaar bewijs. Wordt van een waarborgsom van €1.800 terecht €300 ingehouden, dan moet de resterende €1.500 binnen 30 dagen worden betaald. Een geschil over €300 is geen reden om de hele waarborgsom vast te houden.

De verhuurder mag alleen deze vier categorieën met de waarborgsom verrekenen:

• Aantoonbaar gemaakte kosten voor herstel van schade waarvoor jij verantwoordelijk bent.
• Huur die je nog verschuldigd bent.
• Servicekosten die je nog verschuldigd bent.
• Een energieprestatievergoeding die je nog verschuldigd bent.

Een naam op een rekening is geen bewijs. Vraag welke wettelijke categorie geldt, wat er is gebeurd, waar dit in de opnamestaten staat en welke factuur, kwitantie of ander bewijs laat zien dat de kosten werkelijk zijn gemaakt. Alleen een offerte bewijst niet dat de verhuurder het bedrag heeft uitgegeven. Administratiekosten, contractkosten en andere vaste behandelkosten mogen niet van de waarborgsom af.

Je kunt verantwoordelijk zijn voor schade doordat je je verplichtingen als huurder niet nakwam. Je bent niet verantwoordelijk voor achteruitgang door ouderdom en normaal gebruik, of voor schade door slecht of achterstallig onderhoud van de verhuurder. Groot onderhoud is voor de verhuurder; dagelijkse schoonmaak en bepaalde kleine herstellingen kunnen voor de huurder zijn.

Een nieuwe vervanging is niet automatisch de juiste maatstaf voor een oud, versleten voorwerp. Vergelijk de begin- en eindstaat, leeftijd, noodzakelijke reparatie en werkelijk gemaakte kosten. Betwist elk niet-onderbouwd bedrag apart en vraag de verhuurder het onbetwiste restant op tijd te betalen.

Een ondertekende opnamestaat legt vast in welke staat je de woning hebt ontvangen. Volgens artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek lever je de woning normaal in die vastgelegde staat op, behalve toegestane veranderingen en achteruitgang door ouderdom. Ontbreekt een beschrijving, dan wordt de huurder in het algemeen geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij aan het einde verkeert, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. Daardoor kan een niet-onderbouwde schade-inhouding voor de verhuurder moeilijk te bewijzen zijn.

• Vraag tijdig om een voorinspectie en een schriftelijke lijst met werkzaamheden die je nog moet uitvoeren.
• Woon de eindinspectie bij en schrijf meningsverschillen op het rapport voordat je tekent.
• Maak gedateerde overzichts- en detailfoto’s of video’s van elke kamer, elk apparaat en elk bestaand gebrek.
• Noteer de meterstanden voor gas, elektriciteit en water.
• Bewaar de opnamestaat, het eindrapport, reparatiebonnen, berichten en originele mediabestanden.
• Maak een lijst van alle sleutels en vraag een gedateerde schriftelijke ontvangstbevestiging.
• Stuur je IBAN, nieuwe adres en einddatum van de huur per e-mail.

Een voorinspectie is belangrijk omdat je dan duidelijke punten zelf nog kunt herstellen. Vraag de verhuurder beide inspectierapporten te dateren en te ondertekenen. Teken niet dat je akkoord gaat met kosten die je betwist; zet een korte aantekening op het rapport of mail je bezwaar dezelfde dag.

De wettelijke datum van 14 of 30 dagen is een vaste betaaldatum. Verstrijkt die datum zonder geldige betaling, dan kan de verhuurder zonder aparte ingebrekestelling in verzuim zijn. Stuur toch een formele schriftelijke sommatie: die neemt twijfel weg, levert bewijs op en geeft nog één kans om vóór een rechtszaak te betalen. Rijksoverheid adviseert een schriftelijke sommatie en daarna de rechter als betaling uitblijft.

• Noem het adres van de huurwoning, de contractpartijen en de juridische einddatum van de huur.
• Vermeld de betaalde waarborgsom, wat je al hebt ontvangen en het exacte openstaande bedrag.
• Wijs elke niet-onderbouwde inhouding af en vraag om de volledige specificatie en bewijs van de werkelijke kosten.
• Geef je IBAN en een korte, duidelijke laatste betaaldatum.
• Behoud je recht op wettelijke rente, kosten en een rechtszaak voor.
• Stuur de brief per e-mail en zo mogelijk per traceerbare post; bewaar kopieën en bezorgbewijs.

Je kunt wettelijke rente eisen zolang de verhuurder in verzuim is. Voor niet-handelstransacties is die rente sinds 1 januari 2026 4% per jaar. Het percentage kan veranderen, dus controleer vóór je berekening de actuele pagina van Rijksoverheid. Een verhuurder is geen rente verschuldigd alleen omdat de waarborgsom tijdens de huur normaal werd aangehouden.

Een gemeente kan een klacht over een niet terugbetaalde waarborgsom ontvangen, maar het niet terugbetalen zelf valt niet onder de Wet goed verhuurderschap en de gemeente kan geen terugbetaling opleggen. Ook de Huurcommissie kan niet over het waarborgsomrestant beslissen. Zij kan afzonderlijk bepaalde servicekosten beoordelen. Laat een melding of servicekostenprocedure je niet de verjaringstermijn voor de waarborgsom missen.

Een definitief huurgeschil gaat via een dagvaarding naar de kantonrechter. Een advocaat is niet verplicht, maar een gerechtsdeurwaarder moet de dagvaarding normaal gesproken betekenen. Voeg het contract, betalingsbewijs van de waarborgsom, inspectiestukken, foto’s, kostenspecificatie, sommatie en een gedateerde berekening van hoofdsom en rente toe. Vraag om het waarborgsomrestant, wettelijke rente en toepasselijke kosten.

Dit zijn de tarieven van Rechtspraak, gecontroleerd in augustus 2026. Houd ook rekening met de kosten van betekening door de deurwaarder en eventueel advies. Een eiser met een laag inkomen die aan de voorwaarden voldoet, kan het tarief van €93 betalen als het vereiste document wordt ingediend. De rechter kan de verliezende partij verplichten een deel van de kosten van de ander te betalen, maar volledige vergoeding is niet gegarandeerd. Controleer vóór indiening de actuele tarieven.

Een incassobureau kan sommaties sturen en onderhandelen, maar geen beslag leggen op het vermogen van de verhuurder. Een gerechtsdeurwaarder kan pas beslag leggen met een vonnis of ander dwangbevel. Vergelijk incassokosten met het belang van de zaak en vraag advies voordat je vaste incassokosten aan je sommatie toevoegt.

Een contractuele betalingsvordering verjaart meestal vijf jaar na de dag waarop zij opeisbaar werd. Een duidelijke schriftelijke aanmaning of mededeling waarin je ondubbelzinnig je recht op betaling voorbehoudt, kan de verjaring stuiten en een nieuwe termijn laten beginnen. Bewaar bewijs dat de verhuurder het bericht heeft ontvangen. Verjaringsregels kunnen ingewikkeld worden; vraag ruim vóór het einde van vijf jaar juridisch advies.

Bewaar één dossier met een tijdlijn, contract, betalingsbewijs, rapporten, originele foto’s, sleutelbewijs, berichten en berekeningen. Lees voor verwante hulp Nederlandse huurcontracten uitgelegd, gratis en gesubsidieerde juridische hulp en de gids over huurfraude.