Je waarborgsom terugkrijgen in Nederland

De maximale waarborgsom hangt af van de datum waarop je het huurcontract hebt gesloten. Het maximum wordt berekend met de kale huur: de huur zonder servicekosten en nutsvoorzieningen.

Bij een nieuw huurcontract uit 2026 met een kale huur van € 900 per maand mag de waarborgsom bijvoorbeeld maximaal € 1.800 zijn. Ook als je in totaal meer per maand betaalt, blijft dat maximum gelden. Bewaar de bankoverschrijving of ondertekende kwitantie als bewijs van je betaling.

Vroeg een particuliere verhuurder bij een nieuwer contract meer dan twee maanden kale huur? Dan kan de gemeente het maximum handhaven. Huur je van een woningcorporatie, dien dan een klacht in bij haar klachtencommissie. Het gemeentelijke meldpunt kan je daarheen verwijzen. Om je geld terug te krijgen, kan nog steeds een rechtszaak nodig zijn. In de Wet goed verhuurderschap voor huurders (Externe website, opent in een nieuw tabblad) lees je hoe je een melding bij de gemeente doet.

De terugbetaaltermijn begint als je huurovereenkomst juridisch eindigt. Deze termijnen gelden in oktober 2026. De inspectie of de administratie van de verhuurder verschuift de betaaldatum niet.

Lever de sleutels in zoals afgesproken en bewaar bewijs. Mag de verhuurder € 300 inhouden op een waarborgsom van € 1.800? Dan moet je de resterende € 1.500 binnen 30 dagen krijgen. Een geschil over € 300 is geen reden om de hele waarborgsom vast te houden.

Je verhuurder mag alleen geld inhouden om de vier redenen hieronder. Artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek (Externe website, opent in een nieuw tabblad) stelt deze grenzen:

• Werkelijk gemaakte kosten voor herstel van schade waarvoor je verantwoordelijk bent.
• Huur die je nog moet betalen.
• Servicekosten die je nog moet betalen.
• Een energieprestatievergoeding (een afgesproken bedrag voor een heel energiezuinige huurwoning) die je nog moet betalen.

Vraag bij elke inhouding welke van de vier redenen geldt en welk bewijs de verhuurder heeft. Gaat het om schade? Vraag dan de opnamestaten (beschrijvingen van de staat van de woning) en een betaalde factuur of ander bewijs van de werkelijke kosten. Een offerte alleen bewijst niet dat de verhuurder die kosten heeft gemaakt. Losse administratiekosten, kosten voor het opstellen van het contract en vaste behandelkosten mogen niet van de waarborgsom af. Toegestane administratiekosten in een ontvangen servicekostenafrekening kunnen wel horen bij de servicekosten die je nog moet betalen.

De verhuurder kan schoonmaakkosten inhouden als je de woning vuil of niet volgens afspraak hebt achtergelaten. Het bedrag moet gelijk zijn aan de werkelijk gemaakte kosten. Alleen een standaardbedrag voor schoonmaak tussen twee huurders is onvoldoende. Kosten door normale slijtage of slecht onderhoud van de verhuurder mogen niet van je waarborgsom af.

Begin- en eindschoonmaak van de woning zijn geen servicekosten. Afgesproken schoonmaak van gedeelde ruimten kan dat wel zijn. De verhuurder moet je voorschotten vergelijken met de werkelijke jaarkosten.

Kosten voor herstel of vervanging van sleutels moeten redelijk en bewezen zijn. Je moet ook verantwoordelijk zijn voor het verlies of de schade. Ben je sleutels kwijtgeraakt of heb je ze niet ingeleverd? Vraag wat er moest worden hersteld of vervangen en welke kosten werkelijk zijn gemaakt. Vraag waarom het hele slot moest worden vervangen als ook een nieuwe sleutel mogelijk was. Sleutelgeld is iets anders: dat is een extra betaling bij het begin van de huur die een verhuurder niet mag vragen.

Je kunt verantwoordelijk zijn voor schade doordat je je verplichtingen als huurder niet nakomt. Achteruitgang door ouderdom of normaal gebruik mag niet van je waarborgsom af. Schade door slecht of achterstallig onderhoud is voor de verhuurder. De verhuurder doet het groot onderhoud. Jij doet de dagelijkse schoonmaak en kleine herstellingen die volgens de officiële onderhoudsregels voor huurder en verhuurder (Externe website, opent in een nieuw tabblad) voor jou zijn.

Gebruik deze voorbeelden om de reden voor een inhouding te controleren. Bij schade of schoonmaak moet de verhuurder steeds bewijzen dat jij verantwoordelijk bent en welke kosten werkelijk zijn gemaakt.

Wil de verhuurder een oud, versleten voorwerp vervangen? Vraag waarom dat nodig is en hoe het bedrag is berekend. Vergelijk de staat bij het begin en einde van de huur, de leeftijd, de nodige reparatie en de werkelijke kosten. Betwist elk bedrag waarvoor bewijs ontbreekt apart. Vraag de verhuurder het restant op tijd te betalen.

Een opnamestaat beschrijft de staat van de woning toen je die kreeg. Bewaar de ondertekende opnamestaat van het begin van de huur. Je moet de woning in die vastgelegde staat teruggeven. Toegestane veranderingen en achteruitgang door ouderdom zijn uitgezonderd. Dat staat in artikel 7:224.

Is er geen beschrijving van de beginstaat? Dan gaat de wet ervan uit dat je de woning hebt gekregen in de staat waarin die aan het einde van de huur is. De verhuurder kan het tegendeel bewijzen. Vraag de verhuurder om bewijs dat de schade tijdens je huurperiode is ontstaan.

Volg deze stappen vóór en tijdens de eindinspectie. Bewaar alle stukken in één dossier:

1. Plan een voorinspectie met je verhuurder voordat je verhuist.
2. Vraag een schriftelijke lijst met werk dat je nog moet doen.
3. Vraag de verhuurder het rapport van de voorinspectie te dateren en te ondertekenen.
4. Doe het afgesproken werk vóór de eindinspectie.
5. Maak gedateerde overzichts- en detailfoto’s of video’s van elke kamer, elk apparaat en elk bestaand gebrek.
6. Noteer de meterstanden voor gas, elektriciteit en water.
7. Zorg dat je bij de eindinspectie bent.
8. Schrijf meningsverschillen op het eindrapport voordat je tekent.
9. Vraag de verhuurder het eindrapport te dateren en te ondertekenen.
10. Lever alle sleutels in.
11. Vraag een gedateerde schriftelijke bevestiging dat de verhuurder de sleutels heeft ontvangen.
12. Mail je IBAN (internationaal bankrekeningnummer), nieuwe adres en einddatum van de huur.

Controleer vóór je tekent of je bezwaar op het rapport staat. Er mag niet staan dat je akkoord gaat met kosten die je betwist. Ben je het nog steeds niet eens met het rapport? Teken het dan niet en vraag juridisch advies. Bewaar de opnamestaat, beide inspectierapporten, reparatiebonnen en berichten samen met de originele foto’s en video’s. Betwist je een bedrag, schrijf dat dan op het rapport of mail je bezwaar dezelfde dag.

Betaalt de verhuurder niet binnen de termijn van 14 of 30 dagen? Dan kan de verhuurder in verzuim zijn: juridisch te laat met betalen. Een aparte ingebrekestelling kan overbodig zijn, omdat de wet een vaste betaaldatum geeft. Stuur toch een schriftelijke sommatie, waarin je betaling eist. Zo leg je je vordering vast en geef je de verhuurder een laatste kans om te betalen.

Rijksoverheid (Externe website, opent in een nieuw tabblad) adviseert een schriftelijk verzoek om betaling. Betaalt de verhuurder daarna nog niet, dan kun je naar de rechter. Bereid je sommatie zo voor:

1. Bereken het restant: de betaalde waarborgsom min wat je al hebt teruggekregen en de inhoudingen die je accepteert.
2. Noem in je sommatie het adres van de huurwoning, de contractpartijen, de einddatum van de huur en het exacte bedrag dat je terugvraagt.
3. Leg uit welke inhoudingen je betwist en waarom.
4. Vraag een volledige kostenspecificatie met bewijs van de werkelijk gemaakte kosten.
5. Vermeld je IBAN en een redelijke laatste betaaldatum.
6. Schrijf dat je je recht op wettelijke rente, kosten en een rechtszaak voorbehoudt.
7. Stuur de sommatie per e-mail of post.
8. Bewaar een kopie.
9. Reageert de verhuurder niet, stuur de sommatie dan per aangetekende post.
10. Bewaar het verzendbewijs en het bezorgbewijs van de aangetekende brief.

Je kunt deze tekst aanpassen: “Mijn huurovereenkomst voor [adres] eindigde op [datum]. Ik heb € [bedrag] waarborgsom betaald. De wettelijke terugbetaaltermijn is verstreken. Betaal uiterlijk [datum] € [restant] op [IBAN] en stuur voor elke inhouding een volledige kostenspecificatie met bewijs. Ik behoud mij het recht voor om wettelijke rente en kosten te eisen en naar de rechter te gaan.”

Het Juridisch Loket (Externe website, opent in een nieuw tabblad) heeft een Nederlandse voorbeeldbrief. Gebruik die alleen als je de woning zonder schade hebt opgeleverd en geen huur meer moet betalen. Je kunt de brief vanaf twee weken na het einde van het huurcontract sturen. Is er een geschil over schade of onbetaalde huur? Pas je sommatie dan aan op je situatie of vraag juridische hulp.

Je kunt wettelijke rente eisen zolang de verhuurder in verzuim is. Voor niet-handelstransacties is de rente sinds 1 januari 2026 4% per jaar. Het percentage kan veranderen. Controleer daarom de actuele wettelijke rente (Externe website, opent in een nieuw tabblad) vóór je de vordering berekent. Alleen het bewaren van de waarborgsom tijdens de huur geeft geen recht op wettelijke rente wegens te late betaling.

Bepaal wat je nodig hebt: handhaving van verhuurregels, een besluit over terugbetaling of advies. Een melding bij één instantie vervangt geen geldvordering bij een andere.

Je kunt bij de gemeente melden dat je waarborgsom niet is terugbetaald. Maar het niet terugbetalen zelf valt buiten de Wet goed verhuurderschap. De gemeente kan daarom geen terugbetaling opleggen. Ook de Huurcommissie bevestigt dat alleen een rechter over de geldvordering kan beslissen.

Bij servicekosten zijn uitspraken van de Huurcommissie bindend voor huurders in de sociale sector. Dat geldt ook voor huurders in de midden- of vrije sector met een contract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten. Voor een vrijesectorcontract van vóór die datum kan de Huurcommissie alleen advies geven als het contract dat toestaat. Bekijk de informatie van de Huurcommissie over servicekosten voor huurders (Externe website, opent in een nieuw tabblad) voor je situatie. Houd de verjaringstermijn voor je waarborgsom in de gaten terwijl een servicekostenprocedure loopt.

Voor een definitieve uitspraak over je huurgeschil ga je via een dagvaarding naar de kantonrechter. Een advocaat is niet verplicht. Een gerechtsdeurwaarder betekent de dagvaarding: die bezorgt het document officieel. In de procedure voor huurgeschillen van Rechtspraak (Externe website, opent in een nieuw tabblad) lees je hoe je de zaak begint.

Vraag de rechter om terugbetaling van het restant, wettelijke rente en de kosten die je mag opeisen. Voeg de stukken toe die je hebt uit elk van deze groepen:

• Je huurcontract en bewijs dat je de waarborgsom hebt betaald.
• De opnamestaten en inspectierapporten, foto’s en het ontvangstbewijs van de sleutels.
• De kostenspecificatie van de verhuurder en je schriftelijke sommatie.
• Een gedateerde berekening van het restant en de rente.

Griffierecht is het bedrag dat je betaalt om je zaak bij de rechtbank te beginnen. Hieronder staan de tarieven voor een particulier in 2026. Voor de tariefgroep tel je het restant van de waarborgsom, de gevorderde incassokosten van vóór de procedure en de rente tot de betekening van de dagvaarding bij elkaar op. De griffie bepaalt het definitieve tarief.

Houd ook rekening met de kosten van de deurwaarder en eventueel juridisch advies.

Voldoe je aan de voorwaarden voor het lage-inkomenstarief? Dan betaal je € 93 griffierecht. Stuur je toevoeging (bewijs van gesubsidieerde rechtsbijstand) of inkomensverklaring mee met de dagvaarding. Heb je het document al aangevraagd maar nog niet ontvangen? Stuur dan een kopie van de aanvraag mee. Controleer vóór je de zaak begint de griffierechten en voorwaarden voor het lage-inkomenstarief (Externe website, opent in een nieuw tabblad).

De rechter kan de verliezende partij verplichten een deel van de kosten van de ander te betalen. Kosten die buiten die vergoeding vallen, moet je mogelijk zelf betalen.

Een incassobureau kan brieven sturen om betaling te eisen. Het kan geen beslag leggen op het vermogen van de verhuurder. Een gerechtsdeurwaarder kan met een vonnis of een dwangbevel wel beslag leggen om terugbetaling af te dwingen. Vergelijk de incassokosten met het bedrag dat je terugvraagt. Vraag advies voordat je vaste incassokosten aan je sommatie toevoegt.

Een betalingsvordering uit een contract verjaart meestal na vijf jaar. De termijn begint aan het begin van de dag nadat de verhuurder had moeten betalen. Met een duidelijke schriftelijke aanmaning kun je de verjaring stuiten. Dat kan ook met een schriftelijk bericht waarin je duidelijk je recht op betaling voorbehoudt. Er begint dan een nieuwe termijn. Bewaar bewijs dat de verhuurder het bericht heeft ontvangen.

Welke verjaringsregels gelden, hangt af van de documenten en datums in je zaak. Vraag ruim vóór het einde van de vijf jaar juridisch advies.

Ben je gewend om de waarborgsom voor de laatste maand huur te gebruiken? Doe dat hier alleen als de verhuurder schriftelijk akkoord gaat met die specifieke huurbetaling. Betaal anders huur tot je huurovereenkomst eindigt. Onbetaalde huur mag van de waarborgsom worden afgetrokken.

Houdt de verhuurder de hele waarborgsom vast vanwege één betwist punt? Vraag om het restant na de toegestane, bewezen inhoudingen binnen 30 dagen. Noem het bedrag dat je betwist apart in je sommatie.

Heb je aan een bemiddelaar of contant betaald? Bewaar de kwitantie en schrijf zowel de verhuurder als de persoon of het bedrijf dat het geld heeft ontvangen aan. Staan er verschillende namen op het contract, de kwitantie en de betaalrekening? Vraag een huurteam of juridisch adviseur wie moet terugbetalen. Lees vóór je een nieuwe waarborgsom betaalt de gids over huurfraude.

Bewaar één dossier met je tijdlijn, contract, betalingsbewijs, rapporten, originele foto’s, sleutelbewijs, berichten en berekeningen. Heeft de verhuurder na je sommatie nog niet betaald? Vraag hulp bij het voorbereiden van je rechtszaak.

Gebruik deze gidsen voor hulp bij je vordering of je volgende huurwoning:

• Gratis en gesubsidieerde juridische hulp in Nederland
• Nederlandse huurcontracten uitgelegd