Je waarborgsom terugkrijgen: de 14-dagenregel, wat een verhuurder mag inhouden, en wat je doet als het geld niet komt

Bijna elke Nederlandse huurovereenkomst begint met een waarborgsom van een of twee maanden huur. Die terugkrijgen is een vaste procedure met vaste termijnen. Het is geen onderhandeling. De verhuurder moet het geld binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Er mogen maar vier soorten kosten uit worden gehaald. Vier dingen bepalen of je het geld terugkrijgt: het wettelijke maximum, de twee termijnen, de gesloten lijst met inhoudingen, en de inspectierapporten. Voor wat jouw type contract betekent voor opzegtermijn en huurverhogingen, zie Nederlandse huurcontracten uitgelegd.

Sinds 1 juli 2023 mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen. Dit maximum komt uit de Wet goed verhuurderschap, dezelfde wet die de terugbetalingsplicht van 14 dagen, de gesloten lijst met aftrekbare kosten en het gemeentelijke meldpunt hieronder regelt. Kale huur is de huur zonder servicekosten. Voor een contract dat vóór 1 juli 2023 is getekend geldt een maximum van drie maanden kale huur. Controleer dus het bedrag van de kale huur in je contract, en vergelijk de waarborgsom met dat bedrag, niet met het all-in maandbedrag dat je overmaakt.

Een uitgewerkt voorbeeld. In je contract staat een kale huur van €900 per maand. Servicekosten, gas, water en elektriciteit brengen het all-in bedrag dat je overmaakt op €1.150. De wettelijk maximale waarborgsom is twee maanden kale huur, dus €1.800. Het is niet twee maanden van het all-in bedrag, wat €2.300 zou zijn. Een verhuurder die €2.300 vraagt, zit €500 boven het maximum.

Twee recente wetten worden makkelijk door elkaar gehaald. De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en heeft veranderd hoe de maximale huurprijs wordt vastgesteld, door het puntensysteem uit te breiden naar woningen in het middensegment tot 186 punten. De regels voor de waarborgsom zijn niet veranderd. Het maximum blijft twee maanden kale huur, en komt nog steeds uit de Wet goed verhuurderschap.

Ander geld dat een bemiddelaar bij aanvang vraagt, is geen waarborgsom en wordt dat ook nooit. Rijksoverheid stelt dat een verhuurder je geen sleutelgeld mag vragen, en dat je niets betaalt voor het opstellen van het huurcontract. Je betaalt ook geen bemiddelingskosten wanneer de bemiddelaar al werkt voor de verhuurder van de woning die je huurt, en dat geldt voor sociale huurwoningen, vrijesectorwoningen en kamers. Heb je bemiddelingskosten betaald die je niet verschuldigd was, dan kun je die terugvorderen van de bemiddelaar, los van je waarborgsom. Huur die je vooruit betaalt, is huur voor een maand waarin je daadwerkelijk zult wonen, dus dat is geen waarborgsom en telt niet mee voor het maximum van twee maanden.

De 14 dagen gaan in op de laatste dag van de huur. De datum waarop de verhuurder ermee aan de slag gaat, doet er niet toe. Twee praktische stappen houden de termijn bruikbaar. Geef de verhuurder je IBAN en je nieuwe adres schriftelijk door voordat je de sleutels overhandigt. Noteer daarna de exacte einddatum uit je contract en tel de 14 dagen daarvanaf, zodat je weet op welke dag de verhuurder te laat is.

Een voorbeeld van de route van 30 dagen. Je hebt €1.800 betaald en de verhuurder claimt €400 voor een beschadigd aanrechtblad. De resterende €1.400 moet binnen 30 dagen na de einddatum op je rekening staan, samen met een schriftelijke opgave waarin de €400 en de reden ervan staan vermeld. De verhuurder mag niet de volledige €1.800 vasthouden terwijl de €400 wordt besproken. Betwist je de €400, dan betwist je alleen dat bedrag, en de overige €1.400 blijft gewoon op tijd verschuldigd.

• De einddatum van de huur.
• Je IBAN.
• Je nieuwe postadres.
• Eén zin waarin je vraagt om de waarborgsom binnen 14 dagen na de einddatum.

Voeg je verhuisfoto's toe en bewaar het verzonden exemplaar. Het toont aan dat de verhuurder alles had om op tijd te betalen.

De lijst is gesloten. Alleen deze vier kosten mogen worden verrekend met je waarborgsom:

• Huur die je nog verschuldigd bent (achterstallige huur).
• Servicekosten die je nog verschuldigd bent (servicekosten).
• Schade aan de woning die voor jouw rekening als huurder komt.
• Een onbetaalde energieprestatievergoeding.

Niets buiten die lijst mag uit de waarborgsom komen. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet worden verrekend met de waarborgsom. Een verhuurder die iets inhoudt, moet het resterende saldo binnen 30 dagen betalen. Stel dus twee vragen bij elke kostenpost die je ontvangt. Onder welke van de vier gronden valt dit? En waar is de factuur of offerte voor het bedrag? Betwist elk bedrag waar geen document achter zit.

Drie van de vier gronden zijn eenvoudig te controleren aan de hand van je bankafschriften. De grond schade veroorzaakt de meeste geschillen. Twee regels beperken die. Een verhuurder mag geen slijtage door normaal gebruik (normale slijtage) inhouden. Een verhuurder mag ook geen slijtage of schade inhouden die het gevolg is van eigen slecht of achterstallig onderhoud. Een badkamer die na vijftien jaar normaal gebruik versleten is, is geen schade die je moet betalen.

De verdeling van onderhoudskosten werkt op dezelfde manier. Groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder, bijvoorbeeld buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel. Dagelijks onderhoud en kleine reparaties zijn voor jou, bijvoorbeeld een nieuwe wc-bril of een leertje in een kraan. De volledige lijst met kleine reparaties staat in het Besluit kleine herstellingen. Werk dat aan de kant van de verhuurder valt, is geen kostenpost voor je waarborgsom. Toets elke schadeclaim aan deze regels voordat je die accepteert.

Bijna elk geschil over de waarborgsom komt neer op één vraag: in welke staat verkeerde de woning toen je erin trok? Documenten beantwoorden die vraag. Een intrekrapport (opnamestaat of beschrijving van het gehuurde) noteert de staat van elke kamer, de voorzieningen en de meterstanden op de dag dat je de sleutels krijgt. Beide partijen ondertekenen het. Een eindinspectierapport (eindinspectie of oplevering) doet hetzelfde op de dag dat je vertrekt. Samen tonen de twee ondertekende rapporten wat er tijdens je huurperiode is veranderd. Vraag om een intrekinspectie voordat je iets tekent, en vraag om een eindinspectie zodra je opzegt.

Bouw ook je eigen dossier op, en doe dat op beide dagen:

• Fotografeer elke kamer, de vloeren, de muren, de keukenkastjes, de badkamer, de kozijnen en de tuin of het balkon. Neem een brede opname van elke kamer en een close-up van alles wat al beschadigd is.
• Fotografeer de gas-, water- en elektriciteitsmeters, en schrijf de standen in het rapport.
• Fotografeer bestaande gebreken apart: een gevlekt tapijt, een afgebroken hoekje van het aanrechtblad, een gat in de muur van een eerdere huurder.
• Bewaar de bestandsdata. Telefoonfoto's dragen de datum automatisch mee, dus bewaar de originelen in plaats van schermafbeeldingen.
• Vraag diezelfde dag om een ondertekend exemplaar van het rapport. Belooft de verhuurder het later te sturen, mail dan je eigen samenvatting van wat jullie die dag samen hebben afgesproken.
• Maak een foto van de sleutels die je overhandigt, en vraag om een korte schriftelijke bevestiging dat de verhuurder ze heeft ontvangen.

Wees als het kan zelf aanwezig bij de eindinspectie. Dat is het moment om beweerde schade te zien en meteen aan te geven dat je het er niet mee eens bent. Kun je er niet bij zijn, vraag dan of de inspectie wordt gefilmd of gefotografeerd, en vraag om het rapport voordat het wordt vastgesteld.

Veel verhuurders betalen niet op dag 14. Toch heb je een duidelijke route. Doorloop deze stappen in volgorde, en leg alles schriftelijk vast.

• Stuur een formele schriftelijke aanmaning (ingebrekestelling). Dit is de stap die de wet verwacht voordat je naar de rechter gaat. Vermeld de einddatum van de huur, het bedrag van de waarborgsom, de verstreken termijn, en je IBAN. Geef een duidelijke laatste termijn, bijvoorbeeld 14 dagen, en zeg dat je daarna naar de rechter stapt. Het Juridisch Loket publiceert een voorbeeldbrief voor het terugvragen van een huurborg die je kunt sturen vanaf twee weken na het einde van de huur.
• Stuur hem per e-mail en bewaar het verzonden exemplaar. Heb je het postadres van de verhuurder, stuur dan ook een brief.
• Reageert de verhuurder met inhoudingen, vraag dan schriftelijk om de facturen achter elk bedrag, en om het ondertekende intrekrapport waarop de schadeclaim is gebaseerd.
• Vraag gratis advies voordat je escaleert. Het Juridisch Loket beantwoordt juridische vragen gratis en helpt je nagaan of je zaak sterk staat.
• Kijk of je een rechtsbijstandverzekering hebt. Veel mensen hebben er een via een pakket bij hun inboedel- of aansprakelijkheidsverzekering en gebruiken die nooit. Dekt de polis huurgeschillen, meld de zaak dan bij de verzekeraar voordat je naar de rechter stapt.
• Heb je een advocaat nodig en is je inkomen laag, vraag dan naar een toevoeging (gesubsidieerde rechtsbijstand), waarbij je een vaste eigen bijdrage betaalt in plaats van een uurtarief. Gratis en gesubsidieerde rechtshulp legt uit wie daarvoor in aanmerking komt en wat het kost.
• Weigert de verhuurder alsnog, eis het geld dan op bij de kantonrechter.

Meld de verhuurder ook bij je gemeente. Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Huurders en woningzoekenden kunnen daar melden, en een melding kan anoniem. Onterechte borg- en servicekosten horen bij de dingen die mensen daar melden. Stelt de gemeente vast dat de verhuurder de regels heeft overtreden, dan moet ze optreden. Sinds 1 januari 2024 moet je verhuurder je ook de contactgegevens van dat meldpunt geven. De VNG publiceert een overzicht van het meldpunt per gemeente als je die van jouw gemeente niet kunt vinden.

De gemeente kan verschillende handhavingsmaatregelen nemen. Ze kan een waarschuwing geven. Ze kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Ze kan een last onder bestuursdwang opleggen. Als laatste stap kan ze het beheer van het pand overnemen. Een melding gaat over het gedrag van de verhuurder. Het geld krijg je er niet mee terug. Stuur daarnaast zelf een schriftelijke aanmaning.

Een vordering over de waarborgsom is een geldvordering, en geldvorderingen tot €25.000 worden behandeld door de kantonsector van de rechtbank, door een rechter die kantonrechter heet. Huurzaken horen daar ook thuis. Twee dingen maken deze route haalbaar voor een huurder. Je hebt bij de kantonrechter geen advocaat nodig, dus je mag de zaak zelf aanbrengen en bepleiten. En alleen de partij die de zaak start, betaalt griffierecht.

Dat griffierecht is het griffierecht. Voor een natuurlijk persoon die in 2026 een kantonzaak start, hangt het af van het bedrag dat je eist.

Het opeisen van een saldo van €1.400 kost dus €233 om te starten, en het opeisen van een volledige waarborgsom van €1.800 kost €265. Heb je een laag inkomen, of heb je een toevoeging voor gesubsidieerde rechtsbijstand, dan betaal je het verlaagde tarief van €93, ongeacht de hoogte van de vordering. Dat tarief krijg je niet automatisch: stuur de toevoeging of een inkomensverklaring mee met je vordering, want een vordering die zonder wordt ingediend, krijgt het volledige tarief. Vraag de rechter in je vordering ook om de verhuurder te veroordelen tot betaling van je griffierecht en kosten.

Eis ook wettelijke rente over het geld vanaf de dag dat de termijn is verstreken. Voor schulden die geen handelstransacties zijn, bedraagt de wettelijke rente sinds 1 januari 2026 4% per jaar. Op €1.800 is dat ongeveer €6 per maand, wat weinig is, maar het is onderdeel van wat je te goed hebt en het laat de verhuurder zien dat wachten geld kost.

De Huurcommissie is de onafhankelijke huurgeschillencommissie. Ze helpt huurders en verhuurders die het oneens zijn over de huurprijs, onderhoud of servicekosten. De waarborgsom is niet een van die onderwerpen. Een servicekostenpost die je betwist, kan dus een Huurcommissiezaak zijn, terwijl de waarborgsom zelf de route hierboven volgt: eerst een schriftelijke aanmaning, dan de kantonrechter. De gids over huurbescherming legt uit hoe een Huurcommissieprocedure werkt.

Veel kleine particuliere verhuurders slaan de intrekinspectie over. Huurders merken dat vaak pas als er aan het einde een schadeclaim binnenkomt. Woon je nog in de woning, los het dan nu op. Fotografeer vandaag alles, schrijf een korte lijst van de gebreken die je bij intrek aantrof, en mail beide naar de verhuurder met één zin: 'Dit is de staat van de woning zoals ik die heb ontvangen. Wil je dit bevestigen?' Bewaar het verzonden exemplaar. De e-mail draagt een datum, ook als de verhuurder nooit reageert.

Schoonmaak staat niet op de lijst van vier. Rijksoverheid stelt dat andere kosten niet mogen worden verrekend met de waarborgsom. Vraag de verhuurder onder welke van de vier gronden de kostenpost valt, en vraag om de factuur van het schoonmaakbedrijf. Vergelijk die factuur vervolgens met je verhuisfoto's. Betwist elk vast bedrag waar geen factuur en geen foto achter zit. Noem het in je schriftelijke aanmaning.

Bereken twee maanden kale huur op basis van je contract en vergelijk dat met wat je hebt betaald. Betaalde je meer op een contract dat op of na 1 juli 2023 is getekend, dan lag het bedrag boven het maximum. Vermeld dit in je schriftelijke aanmaning, en meld het bij het meldpunt van de gemeente. Onterechte kosten voor de waarborgsom zijn precies waar dat meldpunt voor bestaat.

Een schriftelijke opgave van inhoudingen is niet hetzelfde als bewijs. Reageer schriftelijk, punt voor punt. Geef voor elk bedrag aan of je het accepteert of betwist, en vraag om de factuur en het rapportonderdeel waarop het is gebaseerd. Vraag ook of de kostenpost een reparatie of een volledige vervanging betreft, en hoe oud het item was. Ging het om een oud item, stel dan in je reactie dat de staat ervan slijtage door normaal gebruik is, wat niet mag worden ingehouden op de waarborgsom.

Ga niet achter de zaak aan bellen. Elk bericht dat ertoe doet, gaat schriftelijk. Stuur je schriftelijke aanmaning, wacht de termijn die je hebt gesteld af, en ga dan naar de volgende stap. Bewaar één dossier met een eenvoudige tijdlijn: einddatum contract, sleutels overgedragen, e-mail verzonden, termijn verstreken. Bewaar het contract, de inspectierapporten, de foto's en de e-mails in datzelfde dossier.

Veel huurders maken de waarborgsom over naar een bemiddelaar of verhuurkantoor in plaats van naar de eigenaar. Dat verandert niet wie je het geld verschuldigd is. De verhuurder is je contractpartij, en de termijnen lopen tegen de verhuurder. Schrijf beide partijen in dezelfde e-mail aan, noem de rekening waarnaar je hebt overgemaakt, en voeg het betaalbewijs toe. Zegt het verhuurkantoor dat het geld al aan de verhuurder is doorgestort, vraag dan om de datum en het bewijs, en bewaar dat antwoord. Dat is later nuttig bewijs. Bemiddelingskosten zijn een aparte kwestie: werkt de bemiddelaar voor de verhuurder van de woning die je huurt, dan had je helemaal geen bemiddelingskosten moeten betalen, en kun je die terugvorderen van de bemiddelaar.

Blijf je aanmaning sturen naar het laatste e-mailadres en postadres dat je hebt, en bewaar het bewijs van verzending. Een verhuurder die in het buitenland woont, heeft nog steeds dezelfde plichten, en een Nederlandse rechter kan nog steeds een vordering over een Nederlandse woning behandelen. Is je verhuurder een bedrijf, zoek het dan op in het KVK-handelsregister om te zien of het nog bestaat en wie het vertegenwoordigt. Controleer het Centraal Insolventieregister op insolventies.rechtspraak.nl om te zien of het failliet is verklaard. Is dat zo, dan vermeldt het register de curator (de persoon die de boedel afwikkelt), en dat is degene die je over je vordering benadert.

Verkoop van de woning beëindigt je huurovereenkomst niet. Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer een verhuurde zaak wordt vervreemd, de huur overgaat op de verkrijger ('wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger'). Je contract, je huur en je opzegtermijn blijven hetzelfde, en de koper wordt je verhuurder. De waarborgsom is het onderdeel dat bij de overdracht kan zoekraken. Vraag de oude en de nieuwe eigenaar in één schriftelijk bericht wie je waarborgsom nu onder zich heeft en wie deze terugbetaalt wanneer je vertrekt, en bewaar het antwoord bij je contract. Doe hetzelfde wanneer het beheerkantoor verandert.

In een gedeelde woning wordt de waarborgsom vaak betaald aan de vorige huurder of aan een huisgenoot in plaats van aan de verhuurder. Zorg dat schriftelijk vastligt wie je geld onder zich heeft en wie het moet terugbetalen. Betaal een waarborgsom nooit contant zonder een ondertekende kwitantie met het bedrag, de datum, het adres en de naam van wie het geld heeft ontvangen. Een bankoverschrijving met de omschrijving 'waarborgsom [adres]' geeft je hetzelfde bewijs zonder extra moeite. Een waarborgsom betalen voordat je de woning hebt gezien, is een standaard oplichtingspatroon, behandeld in de gids over huuroplichting.

Voor de regels die gelden zolang je nog in de woning woont, zie Nederlandse huurcontracten uitgelegd, die opzegtermijnen en huurverhogingen behandelt. Een huurwoning vinden in Nederland behandelt de volgende zoektocht, inclusief het documentendossier dat verhuurkantoren vragen. Heb je hulp nodig bij de brief of de gerechtelijke vordering, dan legt gratis en gesubsidieerde rechtshulp uit wie gratis adviseert en wanneer een advocaat je een vaste eigen bijdrage kost in plaats van een uurtarief.