拿回你的押金（waarborgsom）：14 天规则、房东可以扣除的费用、以及钱迟迟不到账时该怎么办

几乎每一份荷兰租房合同开始时都会要求支付相当于 1 到 2 个月租金的押金（waarborgsom）。要回这笔钱是一套有固定期限的固定流程，不是讨价还价的过程。租期结束后 14 天内，房东必须把这笔钱还给你。只有 4 项费用可以从中扣除。有 4 个因素决定你能否拿回这笔钱：法定上限、两个退款期限、封闭式的扣款清单，以及验房报告。关于你的合同类型对通知期和涨租的影响，参见荷兰租房合同详解。

自 2023 年 7 月 1 日起，waarborgsom最多为 2 个月的基本租金。这一上限来自 Wet goed verhuurderschap（善良房东法），下文提到的 14 天退款义务、封闭式的可扣除费用清单以及市政举报点，也都来自这部法律。基本租金（kale huur）是不含服务费的租金。对于 2023 年 7 月 1 日之前签订的合同，上限为 3 个月的基本租金。所以要查看合同上的 kale huur 数字，用它和押金比较，而不是用你每月转账的全包价格。

举一个实际的例子。你的合同上写明 kale huur 为每月 900 欧元。加上服务费、燃气、水和电费，你每月实际转账的全包价格为 1150 欧元。法定押金上限是 2 个月的 kale huur，即 1800 欧元。它不是 2 个月的全包价格，那样会是 2300 欧元。如果房东要求 2300 欧元，就超出上限 500 欧元。

有两部近期出台的法律很容易混淆。Wet betaalbare huur 自 2024 年 7 月 1 日起生效，通过将积分制度扩展到最高 186 分的中等价位住房，改变了最高租金价格的确定方式，但没有改变押金规则。上限依旧是 2 个月的 kale huur，依旧来自 Wet goed verhuurderschap。

中介在开始阶段要求的其他费用不是押金，也永远不会变成押金。Rijksoverheid 指出，房东不得向你索要 sleutelgeld（开门费），你也不需要为起草租房合同支付任何费用。当中介已经在替你所租住宅的房东工作时，你也不需要支付 bemiddelingskosten（中介费），这适用于社会住房、自由市场住房和房间。如果你支付了本不应支付的中介费，可以向 bemiddelaar 追回，与押金无关。你预付的租金是你实际将要居住那个月的房租，因此它不算押金，也不计入 2 个月的上限。

14 天从租期的最后一天开始计算。房东何时开始办理这件事并不重要。有两个实用做法能让这个期限真正发挥作用。在交出钥匙之前，以书面形式把你的 IBAN 和新地址告知房东。然后从合同上记下确切的结束日期，从那天开始数 14 天，这样你就能确切知道房东是从哪一天开始逾期的。

举一个 30 天流程的例子。你支付了 1800 欧元押金，房东要求扣除 400 欧元，理由是台面损坏。剩下的 1400 欧元必须在结束日期后 30 天内到账，并附上一份书面说明，列明这 400 欧元及其扣除原因。房东不得在讨论这 400 欧元期间扣留整笔 1800 欧元。如果你对这 400 欧元有异议，你只是对这部分金额有异议，其余的 1400 欧元仍然应按时支付。

• 租期的结束日期。
• 你的 IBAN。
• 你的新邮寄地址。
• 一句话，要求在结束日期后 14 天内退还押金。

附上你搬出时拍的照片，并保留发送记录。这能证明房东已经拥有按时付款所需的全部信息。

这份清单是封闭式的。只有以下这 4 项费用可以从你的押金中抵扣：

• 你仍欠付的房租（achterstallige huur）。
• 你仍欠付的服务费（servicekosten）。
• 需要由你作为房客承担的房屋损坏。
• 未付的能效费用（energieprestatievergoeding）。

清单之外的任何费用都不得从押金中扣除。其他费用，例如手续费，不得从中抵扣 waarborgsom。房东只要扣除了任何费用，就必须在 30 天内支付剩余余额。所以对你收到的每一项收费都要问两个问题：这属于 4 项理由中的哪一项？这笔金额有没有发票或报价单作为依据？对任何没有单据支撑的金额都要提出异议。

4 项理由中有 3 项可以简单地对照你的银行流水核实。造成争议的通常是“损坏”这一项。有两条规则可以缩小它的范围。房东不得扣除正常使用造成的磨损（normale slijtage）。房东也不得扣除因自身维护不善或维护滞后而造成的磨损或损坏。一间使用了 15 年后已经显得陈旧的浴室，这不属于你需要赔偿的损坏。

维护费用的划分方式也是如此。大型维护是房东的费用，例如外墙粉刷和更换新的中央供暖锅炉。日常维护和小修属于你的责任，例如更换马桶座圈或水龙头里的垫圈。小修的完整清单见 Besluit kleine herstellingen（列明小修事项的法令）。属于房东那一侧的工作，不应算作你押金里的费用。在接受任何损坏收费之前，先对照这些规则核实一遍。

几乎所有押金纠纷都归结为一个问题：你入住时房子是什么状态？文件能回答这个问题。入住验房报告（opnamestaat 或 beschrijving van het gehuurde）列明你拿到钥匙那天每个房间、每件设施以及水电燃气表读数的情况，由双方共同签字。搬出报告（eindinspectie 或 oplevering）在你离开那天做同样的事。两份签字报告放在一起，就能说明你租住期间发生了哪些变化。在签任何东西之前先要求做入住验房，一旦你提出通知，就要马上要求安排搬出验房。

同时建立你自己的记录，而且要在这两天都做：

• 给每个房间、地板、墙壁、厨房橱柜、浴室、窗框以及花园或阳台拍照。每个房间都要拍一张全景照，任何已有的损坏都要拍特写。
• 给燃气、水和电表拍照，并把读数写进报告里。
• 把已存在的瑕疵一个个单独拍下来：一块有污渍的地毯、一处崩边的台面、前一位房客留下的墙洞。
• 保留文件的日期。手机照片会自动带有拍摄日期，所以要保留原始照片，而不是截图。
• 当天就要求拿到一份签好字的报告副本。如果房东说以后再发，就当天用邮件把你们双方达成一致的内容自己总结一遍发过去。
• 给你交出的钥匙拍一张照，并要求对方给你一份简短的书面确认，证明房东已经收到钥匙。

如果可以的话，亲自到场参加搬出验房。这是查看任何声称的损坏、并当场表明你不同意的时机。如果你无法到场，就要求对验房过程录像或拍照，并要求在报告最终确定之前先给你看一遍。

很多房东不会在第 14 天付款。你仍然有一条清晰的路径可以走。按顺序完成以下步骤，并把所有事情都保留成书面记录。

• 发一份正式的书面催告函（ingebrekestelling）。这是法律要求你在起诉之前必须先做的一步。写明租期结束日期、押金金额、已经过去的期限，以及你的 IBAN。给出一个明确的最终期限，比如 14 天，并说明超过这个期限你将采取法律行动。Het Juridisch Loket 发布了一份催要租房押金的示范信函，你可以在租期结束两周后开始寄送。
• 通过邮件发送，并保留发送记录。如果你有房东的邮寄地址，也另外寄一份信件。
• 如果房东回复说要扣款，就以书面形式要求对方提供每一笔金额背后的发票，以及作为损坏依据的那份签字入住报告。
• 在升级处理之前先寻求免费咨询。Het Juridisch Loket 免费解答法律问题，并帮你判断你的案子是否站得住脚。
• 查一下你是否有 rechtsbijstandverzekering（法律费用保险）。很多人通过住房或责任保险的组合套餐拥有这项保险，却从未使用过。如果该保单覆盖住房纠纷，在启动诉讼之前先向保险公司报案。
• 如果你需要律师，而且收入较低，可以咨询 toevoeging（补贴法律援助），这样你只需支付一笔固定金额，而不是按小时收费。免费和补贴法律援助介绍了谁符合条件以及需要支付多少费用。
• 如果房东仍然拒绝，就向 kantonrechter 索赔这笔钱。

同时也要向你所在的市政部门举报这位房东。自 2024 年 1 月 1 日起，每个 gemeente 都设有针对不良房东行为的举报点（meldpunt ongewenst verhuurgedrag）。房客和寻房者都可以在那里举报，而且可以匿名。不合理的押金和服务费收费是人们经常举报的内容之一。如果 gemeente 认定房东确实违反了规定，就必须采取行动。自 2024 年 1 月 1 日起，你的房东也必须向你提供该 meldpunt 的联系方式。如果你找不到自己所在地的举报点，VNG 发布了各 gemeente 举报点的汇总。

gemeente 可以采取多种执法措施。它可以先发出警告，可以下达附带强制金的责令（last onder dwangsom）或处以行政罚款（bestuurlijke boete），可以发出行政强制执行令（last onder bestuursdwang）。作为最后一步，它可以接管该房产的管理。举报针对的是房东的行为，并不能帮你把钱要回来，所以你仍然需要另外发出自己的书面催告函。

押金纠纷属于金钱索赔，金额不超过 25000 欧元的金钱索赔由 rechtbank 的 kanton 部门处理，审理法官称为 kantonrechter。租赁纠纷也归这里管辖。这条路径对房客来说切实可行，主要有两个原因。在 kantonrechter，你不需要请律师，可以自己出庭陈述案情。而且只有提起诉讼的一方需要支付法院费用。

这笔法院费用就是 griffierecht。对于 2026 年在 kanton 提起诉讼的自然人来说，具体金额取决于你索赔的数额。

所以，索赔 1400 欧元的余额起诉费用是 233 欧元，索赔整笔 1800 欧元的押金起诉费用是 265 欧元。如果你收入较低，或持有用于补贴法律援助的 toevoeging，无论索赔金额多少，你都只需支付优惠费率 93 欧元。在你的诉状中，也要求法院裁定房东支付你的 griffierecht 和其他费用。

同时也要索要 wettelijke rente（法定利息），从期限届满那天开始计算。对于非商业交易债务，自 2026 年 1 月 1 日起 wettelijke rente 为每年 4%。以 1800 欧元计算，大约是每月 6 欧元，金额不大，但这也是你应得的一部分，同时也能让房东明白拖延是要付出代价的。

Huurcommissie是独立的租金仲裁委员会，帮助在租金价格、维护或服务费上有分歧的房客和房东。押金不属于它处理的范围。所以，你对服务费收费有异议时可以走 Huurcommissie 的程序，而押金本身则要走上面说的那条路径：先发书面催告函，再找 kantonrechter。租金保护指南介绍了 Huurcommissie 程序是如何运作的。

很多小型私人房东会跳过入住验房这一步。房客往往要等到最后收到损坏索赔时才意识到这个问题。如果你现在还住在那里，就趁现在把这件事补上。今天就把一切都拍下来，写一份你入住时发现的瑕疵的简短清单，然后把这两样东西一起发邮件给房东，并附上一句话：“这就是我收房时房子的状态，请予以确认。”保留发送记录。即使房东从不回复，这封邮件也带有明确的日期。

清洁费不在那 4 项清单之内。Rijksoverheid 明确说明其他费用不得从押金中抵扣。问问房东这笔收费属于 4 项中的哪一项，并索要清洁公司的发票，然后把这份发票和你搬出时拍的照片对照。对任何没有发票、也没有照片支撑的整数金额提出异议，并在你的书面催告函中点名列出。

根据你的合同算出 2 个月的基本租金是多少，再和你实际支付的金额比较。如果你的合同是在 2023 年 7 月 1 日及之后签订的，而你支付的金额更高，那这笔押金就超过了上限。在你的书面催告函中说明这一点，并向 gemeente 的 meldpunt 举报。不合理的押金收费正是那个举报点存在的意义之一。

一份书面的扣款说明并不等同于证据。逐项书面回复。对每一笔金额说明你是接受还是有异议，并索要它所依据的发票和验房报告条目。同时问清楚这笔费用是修理费还是全部更换的费用，以及该物品用了多久。对于一件已经很旧的物品，在你的回复中指出它的状况属于正常使用造成的磨损，不得从押金中扣除。

不要通过打电话去催。所有重要的沟通都要以书面形式进行。发出你的书面催告函，等待你设定的期限过去，然后进入下一步。用一份文件记录一条简单的时间线：合同结束日期、交钥匙日期、邮件发送日期、期限届满日期。把合同、验房报告、照片和邮件都放在同一份文件里。

很多房客把押金转给 bemiddelaar 或租赁中介，而不是转给房主。这并不会改变谁欠你这笔钱。房东是你的合同对方，期限也是针对房东计算的。给双方发同一封邮件，写明你转账的账户，并附上付款凭证。如果中介说钱已经转给了房东，就问清楚日期和证明，并保留这份回复，它以后会是有用的证据。中介费是另一个问题：当中介是替你所租住宅的房东工作时，你本来就不应该支付 bemiddelingskosten，你可以向 bemiddelaar 追回这笔钱。

继续把你的催告函发到你所掌握的最新邮箱地址和邮寄地址，并保留发送证明。住在国外的房东同样要履行相同的义务，荷兰法院依然可以受理关于一处荷兰房产的索赔案件。如果你的房东是一家公司，可以在 KVK 商业登记册中查询它是否仍然存在，以及由谁代表这家公司。到 insolventies.rechtspraak.nl 查询 Centraal Insolventieregister，看看它是否已被宣告破产。如果已经破产，登记册会列出 curator（负责处理该破产财产的受托人）的姓名，那就是你应该联系的人，用来处理你的索赔。

出售房子并不会终止你的租约。荷兰民法典第 7:226 条规定，出租的房产被转让时，租赁关系随之转移给受让人（“wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger”）。你的合同、租金和通知期都保持不变，买方成为你的新房东。押金是在交接过程中最容易搞丢的部分。用一条书面信息同时询问新老业主：谁现在持有你的 waarborgsom，以及你搬走时由谁来退还，并把这个答复和你的合同保存在一起。当管理该房产的中介发生变化时，也要照做同样的事。

在合租房屋里，押金常常是付给前一位房客或某位室友，而不是付给房东。要以书面形式弄清楚谁持有你的钱、由谁负责退还。绝不要在没有签字收据的情况下用现金支付押金，收据上要写明金额、日期、地址和收款人。用银行转账并在备注里写“waarborgsom [地址]”，能以最小的成本获得同样的证明。在看房之前就先支付押金是一种典型的骗局套路，租房骗局指南对此有详细介绍。

关于你还住在房子里时适用的规则，参见荷兰租房合同详解，其中介绍了通知期和涨租的相关内容。在荷兰找房介绍了下一次找房时的流程，包括中介要求准备的资料文件。如果你在写催告函或提起诉讼时需要帮助，免费和补贴法律援助说明了谁能提供免费咨询，以及什么情况下你只需支付固定费用而不是按小时付费给律师。