استرداد التأمين (waarborgsom): قاعدة الـ14 يومًا، وما يجوز لصاحب العقار خصمه، وماذا تفعل إذا لم يصلك المبلغ

يبدأ كل عقد إيجار هولندي تقريبًا بتأمين (waarborgsom) يعادل إيجار شهر أو شهرين. واسترداده إجراء ثابت له مواعيد نهائية محددة؛ فهو ليس موضوع تفاوض. يجب على صاحب العقار إعادة المبلغ خلال 14 يومًا بعد انتهاء عقد الإيجار. ولا يجوز خصم سوى أربع تكاليف منه. وهناك أربعة أمور تحدد ما إذا كنت ستسترد أموالك: الحد القانوني، والمهلتان الزمنيتان، والقائمة المغلقة للخصومات، وتقارير الفحص. لمعرفة ما يعنيه نوع عقدك بالنسبة للإشعار وزيادات الإيجار، راجع شرح عقود الإيجار الهولندية.

منذ 1 يوليو 2023، يجوز أن يكون waarborgsom بحد أقصى أجرة شهرين أساسية. ويأتي هذا الحد من Wet goed verhuurderschap (قانون حسن الإدارة الإيجارية)، وهو نفس القانون الذي يحدد واجب الإعادة خلال 14 يومًا، والقائمة المغلقة للتكاليف القابلة للخصم، ونقطة الإبلاغ البلدية المذكورة أدناه. والأجرة الأساسية (kale huur) هي الإيجار دون تكاليف الخدمة. أما بالنسبة لعقد موقَّع قبل 1 يوليو 2023، فيُطبَّق حد أقصى قدره ثلاثة أشهر من الأجرة الأساسية. لذا تحقق من رقم الـ kale huur في عقدك، وقارن التأمين بذلك الرقم، لا بالسعر الشهري الشامل الذي تحوّله.

مثال عملي. يقول عقدك إن الـ kale huur هي 900 يورو شهريًا. وتكاليف الخدمة والغاز والماء والكهرباء ترفع السعر الشامل الذي تحوّله إلى 1,150 يورو. الحد الأقصى القانوني للتأمين هو أجرة شهرين من الـ kale huur، أي 1,800 يورو. وليس أجرة شهرين من السعر الشامل، والتي تكون 2,300 يورو. فصاحب العقار الذي يطلب 2,300 يورو يتجاوز الحد بمقدار 500 يورو.

من السهل الخلط بين قانونين حديثين. فقد دخل Wet betaalbare huur حيّز التنفيذ منذ 1 يوليو 2024 وغيّر طريقة تحديد الحد الأقصى لسعر الإيجار، بتوسيع نظام النقاط ليشمل المنازل متوسطة السعر حتى 186 نقطة. لكنه لم يغيّر قواعد التأمين. فالحد لا يزال أجرة شهرين أساسية، ولا يزال مصدره Wet goed verhuurderschap.

الأموال الأخرى التي يطلبها وكيل عقاري في البداية ليست تأمينًا ولا تتحول إليه أبدًا. تنص Rijksoverheid على أنه لا يجوز لصاحب العقار أن يطلب منك sleutelgeld (مال المفتاح)، وأنك لا تدفع شيئًا مقابل إعداد عقد الإيجار. كما لا تدفع bemiddelingskosten (رسوم الوساطة) عندما يعمل الوكيل أصلًا لصالح صاحب عقار المنزل الذي تستأجره، وينطبق ذلك على الإسكان الاجتماعي والمنازل والغرف في القطاع الحر. وإذا دفعت رسوم وساطة لم تكن مستحقة عليك، يمكنك استردادها من bemiddelaar، بمعزل عن تأمينك. والإيجار الذي تدفعه مقدَّمًا هو إيجار عن شهر ستقيم فيه فعليًا، لذا فهو ليس تأمينًا ولا يُحتسب ضمن حد الشهرين.

تبدأ الـ14 يومًا من آخر يوم في عقد الإيجار. ولا يهم التاريخ الذي يبدأ فيه صاحب العقار العمل على الأمر. وهناك خطوتان عمليتان تبقيان هذه المهلة قابلة للاستخدام. سلّم صاحب العقار رقم حسابك الدولي (IBAN) وعنوانك الجديد كتابةً قبل تسليم المفاتيح. ثم دوّن تاريخ الانتهاء الدقيق من عقدك واحسب الـ14 يومًا انطلاقًا منه، حتى تعرف اليوم الذي يصبح فيه صاحب العقار متأخرًا.

مثال على مسار الـ30 يومًا. دفعت 1,800 يورو ويطالب صاحب العقار بـ400 يورو مقابل سطح عمل تالف. يجب أن يصل مبلغ الـ1,400 يورو المتبقي إلى حسابك خلال 30 يومًا من تاريخ الانتهاء، إلى جانب بيان خطي يوضح مبلغ الـ400 يورو وسببه. لا يجوز لصاحب العقار الاحتفاظ بكامل الـ1,800 يورو ريثما تتم مناقشة الـ400 يورو. وإذا اعترضت على الـ400 يورو، فأنت تعترض على ذلك المبلغ فقط، أما الـ1,400 يورو الأخرى فتبقى مستحقة في موعدها.

• تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
• رقم حسابك الدولي (IBAN).
• عنوانك البريدي الجديد.
• جملة واحدة تطلب فيها التأمين خلال 14 يومًا من تاريخ الانتهاء.

أرفق صور الخروج من المنزل واحتفظ بنسخة الرسالة المرسلة. فهي تُثبت أن صاحب العقار كان لديه كل ما يلزم للدفع في الوقت المحدد.

القائمة مغلقة. ولا يجوز مقاصة سوى هذه التكاليف الأربع مقابل تأمينك:

• الإيجار الذي ما زلت مدينًا به (achterstallige huur).
• تكاليف الخدمة التي ما زلت مدينًا بها (servicekosten).
• أضرار المنزل التي تقع على عاتقك كمستأجر.
• رسم أداء الطاقة غير المسدد (energieprestatievergoeding).

لا يجوز خصم أي شيء خارج تلك القائمة من التأمين. فالتكاليف الأخرى، مثل تكاليف الإدارة، لا يجوز مقاصتها مقابل الـ waarborgsom. وعلى صاحب العقار الذي يخصم أي مبلغ أن يدفع الرصيد المتبقي خلال 30 يومًا. لذا اطرح سؤالين عن كل رسم تستلمه. أيّ من الأسس الأربعة ينطبق عليه هذا الرسم؟ وأين الفاتورة أو عرض السعر لذلك المبلغ؟ اعترض على أي مبلغ لا يوجد وراءه مستند.

ثلاثة من الأسس الأربعة يسهل التحقق منها مقارنةً بكشوف حسابك المصرفي. أما سبب الضرر فهو مصدر النزاعات. وتقيّده قاعدتان. لا يجوز لصاحب العقار خصم البلى الناتج عن الاستخدام العادي (normale slijtage). كما لا يجوز لصاحب العقار خصم البلى أو الضرر الناتج عن صيانته الخاصة السيئة أو المتأخرة. فحمام بلي بعد خمسة عشر عامًا من الاستخدام العادي ليس ضررًا عليك دفع تكلفته.

ويعمل تقسيم تكاليف الصيانة بالطريقة نفسها. الصيانة الكبرى تقع على عاتق صاحب العقار، مثل طلاء الواجهة الخارجية وتركيب غلاية تدفئة مركزية جديدة. أما الصيانة اليومية والإصلاحات الصغيرة فتقع على عاتقك، مثل مقعد مرحاض جديد أو حلقة إحكام في صنبور. والقائمة الكاملة للإصلاحات الصغيرة موجودة في Besluit kleine herstellingen (المرسوم الذي يسرد الإصلاحات الصغيرة). فالعمل الواقع على جانب صاحب العقار من ذلك التقسيم ليس تكلفة تُخصم من تأمينك. تحقق من كل رسم ضرر مقابل هذه القواعد قبل قبوله.

يعود جُلّ نزاعات التأمين إلى سؤال واحد: ما هي حالة المنزل عندما انتقلت إليه؟ والمستندات هي التي تجيب عن هذا السؤال. تقرير فحص عند الدخول (opnamestaat أو beschrijving van het gehuurde) يسرد حالة كل غرفة والتجهيزات وقراءات العدادات في يوم استلامك المفاتيح. ويوقّع عليه الطرفان. وتقرير الخروج (eindinspectie أو oplevering) يقوم بالأمر نفسه في يوم مغادرتك. ومعًا، يُظهر التقريران الموقَّعان ما تغيّر خلال مدة إيجارك. اطلب فحصًا عند الدخول قبل توقيع أي شيء، واطلب فحصًا عند الخروج بمجرد تقديم إشعارك.

أنشئ سجلك الخاص أيضًا، وافعل ذلك في كلا اليومين:

• صوّر كل غرفة، والأرضيات، والجدران، ووحدات المطبخ، والحمام، وإطارات النوافذ، والحديقة أو الشرفة. أدرج لقطة عامة لكل غرفة ولقطة مقرَّبة لأي شيء تالف مسبقًا.
• صوّر عدادات الغاز والماء والكهرباء، ودوّن القراءات في التقرير.
• صوّر العيوب الموجودة كل على حدة: سجادة ملطخة، سطح عمل مكسور، ثقب في الجدار من مستأجر سابق.
• احتفظ بتواريخ الملف. تحمل صور الهاتف التاريخ تلقائيًا، لذا احتفظ بالنسخ الأصلية بدلًا من لقطات الشاشة.
• اطلب نسخة موقَّعة من التقرير في اليوم نفسه. وإذا وعد صاحب العقار بإرسالها لاحقًا، أرسل ملخصك الخاص عبر البريد الإلكتروني لما اتفقتما عليه في ذلك اليوم نفسه.
• التقط صورة للمفاتيح التي تسلّمها، واطلب تأكيدًا خطيًا قصيرًا باستلام صاحب العقار لها.

احضر فحص الخروج شخصيًا إن استطعت. فتلك هي اللحظة لرؤية أي ضرر مُدَّعى والاعتراض عليه فورًا إن لم تكن متفقًا معه. وإذا تعذّر عليك الحضور، اطلب تصوير الفحص بالفيديو أو بالصور، واطلب التقرير قبل اعتماده النهائي.

لا يدفع كثير من أصحاب العقارات في اليوم الرابع عشر. ومع ذلك، لا يزال أمامك مسار واضح. اتبع هذه الخطوات بالترتيب، واحتفظ بكل شيء كتابةً.

• أرسل مطالبة خطية رسمية (ingebrekestelling). فهي الخطوة التي يتوقعها القانون قبل اللجوء إلى القضاء. اذكر تاريخ انتهاء عقد الإيجار، ومبلغ التأمين، والموعد النهائي الذي مضى، ورقم حسابك الدولي. حدّد مهلة نهائية واضحة، مثل 14 يومًا، وأشر إلى أنك ستلجأ إلى القضاء بعد ذلك. تنشر Het Juridisch Loket نموذج رسالة للمطالبة باسترداد تأمين الإيجار يمكنك إرسالها بعد أسبوعين من انتهاء عقد الإيجار.
• أرسلها بالبريد الإلكتروني واحتفظ بنسخة الإرسال. وإذا كان لديك عنوان صاحب العقار البريدي، أرسل رسالة ورقية أيضًا.
• وإذا ردّ صاحب العقار بخصومات، اطلب كتابةً الفواتير الخاصة بكل مبلغ، وتقرير الدخول الموقَّع الذي تستند إليه مطالبة الضرر.
• احصل على استشارة مجانية قبل التصعيد. تجيب Het Juridisch Loket عن الأسئلة القانونية مجانًا وتساعدك في التحقق مما إذا كانت قضيتك قوية.
• تحقق مما إذا كان لديك rechtsbijstandverzekering (تأمين المصاريف القانونية). كثير من الناس يمتلكون هذا التأمين ضمن باقة مع تأمين المنزل أو المسؤولية ولا يستخدمونه أبدًا. وإذا كانت البوليصة تغطي نزاعات السكن، أبلغ شركة التأمين بالقضية قبل بدء الإجراءات القضائية.
• إذا احتجت إلى محامٍ ودخلك منخفض، استفسر عن toevoeging (المساعدة القانونية المدعومة)، حيث تدفع مساهمة ثابتة بدلًا من أجر بالساعة. يشرح دليل المساعدة القانونية المجانية والمدعومة من يستحق ذلك وما تكلفته.
• إذا استمر صاحب العقار في الرفض، طالب بالمبلغ أمام kantonrechter.

أبلغ عن صاحب العقار إلى بلديتك أيضًا. منذ 1 يناير 2024 أصبح لدى كل gemeente نقطة إبلاغ عن سلوك صاحب العقار غير المرغوب فيه (meldpunt ongewenst verhuurgedrag). ويمكن للمستأجرين والباحثين عن سكن الإبلاغ هناك، ويمكن أن يكون البلاغ مجهول الهوية. ورسوم التأمين والخدمة غير العادلة من بين الأمور التي يبلّغ عنها الناس. وإذا أثبتت البلدية أن صاحب العقار خالف القواعد، فعليها التصرف. ومنذ 1 يناير 2024 يجب على صاحب عقارك أيضًا أن يزوّدك ببيانات التواصل مع تلك الـ meldpunt. وتنشر VNG لائحة بنقطة الإبلاغ لكل بلدية إذا لم تجد نقطة بلديتك.

يمكن للبلدية اتخاذ عدة إجراءات إنفاذ. فيمكنها إصدار إنذار. ويمكنها فرض أمر مع غرامة إكراهية (last onder dwangsom) أو غرامة إدارية (bestuurlijke boete). ويمكنها إصدار أمر إنفاذ إداري (last onder bestuursdwang). وكخطوة أخيرة، يمكنها أن تتولى إدارة العقار. والبلاغ يتعلق بسلوك صاحب العقار، ولا يعيد لك أموالك. لذا أرسل مطالبتك الخطية الخاصة أيضًا.

مطالبة التأمين هي مطالبة مالية، والمطالبات المالية حتى 25,000 يورو ينظر فيها قسم kanton في rechtbank، بواسطة قاضٍ يُدعى kantonrechter. وتُنظر قضايا الإيجار هناك أيضًا. وثمة أمران يجعلان هذا المسار واقعيًا بالنسبة للمستأجر. فأنت لا تحتاج إلى محامٍ أمام kantonrechter، لذا يمكنك تقديم القضية والدفاع عنها بنفسك. ولا يدفع رسوم المحكمة سوى الطرف الذي يرفع الدعوى.

رسم المحكمة هذا هو griffierecht. وبالنسبة لشخص طبيعي يرفع دعوى kanton في 2026، فهو يعتمد على المبلغ الذي تطالب به.

فالمطالبة برصيد قدره 1,400 يورو تكلف 233 يورو للبدء، والمطالبة بتأمين كامل قدره 1,800 يورو تكلف 265 يورو. وإذا كان دخلك منخفضًا، أو كان لديك toevoeging للمساعدة القانونية المدعومة، تدفع الرسم المخفض البالغ 93 يورو أيًا كان حجم المطالبة. وهذا الرسم ليس تلقائيًا: أرسل الـ toevoeging أو بيان دخل مع مطالبتك، لأن المطالبة المقدَّمة من دونه تُفرض عليها الرسوم الكاملة. واطلب من المحكمة في مطالبتك أن تأمر صاحب العقار بدفع الـ griffierecht والتكاليف الخاصة بك أيضًا.

طالب أيضًا بـ wettelijke rente (الفائدة القانونية) على المبلغ منذ اليوم الذي انقضى فيه الموعد النهائي. فبالنسبة للديون غير الناتجة عن معاملات تجارية، تبلغ wettelijke rente نسبة 4% سنويًا منذ 1 يناير 2026. وعلى مبلغ 1,800 يورو، يبلغ ذلك نحو 6 يورو شهريًا، وهو مبلغ صغير، لكنه جزء مما هو مستحق لك ويُظهر لصاحب العقار أن الانتظار يكلّفه مالًا.

Huurcommissie هي لجنة الإيجار المستقلة. وتساعد المستأجرين وأصحاب العقارات المختلفين حول سعر الإيجار أو الصيانة أو تكاليف الخدمة. أما التأمين فليس من بين تلك المواضيع. لذا فإن رسم تكلفة خدمة تعترض عليه يمكن أن يكون قضية أمام Huurcommissie، بينما يتّبع التأمين نفسه المسار أعلاه: المطالبة الخطية أولًا، ثم kantonrechter. ويشرح دليل حماية الإيجار كيفية عمل إجراء Huurcommissie.

يتخطى كثير من أصحاب العقارات الخاصة الصغار فحص الدخول. وغالبًا ما يلاحظ المستأجرون ذلك فقط عندما تصلهم مطالبة ضرر في النهاية. إذا كنت لا تزال تقيم في المنزل، عالج الأمر الآن. صوّر كل شيء اليوم، واكتب قائمة قصيرة بالعيوب التي وجدتها عند انتقالك، وأرسل الاثنين بالبريد الإلكتروني إلى صاحب العقار مع سطر واحد: 'هذه حالة المنزل كما استلمته. يُرجى التأكيد.' واحتفظ بنسخة الإرسال. فالرسالة الإلكترونية تحمل تاريخًا، حتى لو لم يردّ صاحب العقار أبدًا.

التنظيف ليس ضمن القائمة الأربعة. وتنص Rijksoverheid على أنه لا يجوز مقاصة تكاليف أخرى مقابل التأمين. اسأل صاحب العقار عن أي من الأسس الأربعة ينطبق عليه هذا الرسم، واطلب فاتورة شركة التنظيف. ثم قارن تلك الفاتورة بصور خروجك. اعترض على أي مبلغ مقطوع لا توجد وراءه فاتورة ولا صورة. واذكره في مطالبتك الخطية.

احسب أجرة شهرين أساسية من عقدك وقارنها بما دفعته. وإذا دفعت أكثر من ذلك على عقد موقَّع في أو بعد 1 يوليو 2023، فقد كان المبلغ يتجاوز الحد الأقصى. أشر إلى ذلك في مطالبتك الخطية، وأبلغ عنه إلى meldpunt البلدية. فرسوم التأمين غير العادلة من بين الأمور التي وُجدت نقطة الإبلاغ تلك من أجلها.

البيان الخطي بالخصومات ليس بمثابة إثبات. ردّ كتابةً، بندًا بندًا. عن كل مبلغ، اذكر ما إذا كنت تقبله أو تعترض عليه، واطلب الفاتورة وبند التقرير الذي يستند إليه. اسأل أيضًا ما إذا كان الرسم مقابل إصلاح أم استبدال كامل، وعن عمر ذلك العنصر. وبالنسبة لعنصر قديم، اذكر في ردّك أن حالته بلى ناتج عن الاستخدام العادي، والذي لا يجوز خصمه من التأمين.

لا تلاحق الأمر عبر الهاتف. فكل رسالة مهمة يجب أن تكون خطيًا. أرسل مطالبتك الخطية، وانتظر انقضاء المهلة التي حدّدتها، ثم انتقل إلى الخطوة التالية. احتفظ بملف واحد يتضمن جدولًا زمنيًا بسيطًا: تاريخ انتهاء العقد، تسليم المفاتيح، إرسال البريد الإلكتروني، انقضاء المهلة. ضع العقد، وتقارير الفحص، والصور، والرسائل الإلكترونية في الملف نفسه.

يحوّل كثير من المستأجرين التأمين إلى bemiddelaar أو وكالة تأجير بدلًا من المالك. وهذا لا يغيّر من هو المدين لك بالمال. فصاحب العقار هو طرف عقدك، والمواعيد النهائية تُحسب على صاحب العقار. اكتب إلى الطرفين في رسالة إلكترونية واحدة، واذكر اسم الحساب الذي حوّلت إليه، وأرفق إثبات الدفع. وإذا قالت الوكالة إنها حوّلت المال بالفعل إلى صاحب العقار، اطلب التاريخ والدليل، واحتفظ بذلك الرد. فهو دليل مفيد لاحقًا. أما رسوم الوكالة فهي مسألة منفصلة: عندما يعمل الوكيل لصالح صاحب عقار المنزل الذي تستأجره، لا ينبغي أن تكون قد دفعت bemiddelingskosten على الإطلاق، ويمكنك استردادها من bemiddelaar.

واصل إرسال مطالبتك إلى آخر عنوان بريد إلكتروني وعنوان بريدي لديك، واحتفظ بإثبات الإرسال. فصاحب العقار الذي يعيش في الخارج يظل ملزمًا بالواجبات نفسها، ويمكن للمحكمة الهولندية أن تنظر في مطالبة تتعلق بمنزل هولندي. وإذا كان صاحب عقارك شركة، ابحث عنها في سجل KVK التجاري لمعرفة ما إذا كانت لا تزال قائمة ومن يمثلها. وتحقق من Centraal Insolventieregister على insolventies.rechtspraak.nl لمعرفة ما إذا أُعلن إفلاسها. وإذا كان الأمر كذلك، يذكر السجل اسم الـ curator (الوصي الذي يتولى التركة)، وهو الشخص الذي يجب التواصل معه بشأن مطالبتك.

بيع المنزل لا ينهي عقد إيجارك. وتنص المادة 7:226 من Burgerlijk Wetboek على أنه عند نقل ملكية عقار مؤجَّر، ينتقل عقد الإيجار إلى المالك الجديد ('wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger'). فعقدك وإيجارك وفترة إشعارك تبقى كما هي، ويصبح المشتري صاحب عقارك. أما التأمين فهو الجزء الذي يضيع في عملية النقل. اسأل المالك القديم والجديد في رسالة خطية واحدة عمّن يحتفظ بـ waarborgsom الآن ومن سيعيده لك عند مغادرتك، واحتفظ بالإجابة مع عقدك. وافعل الأمر نفسه عندما تتغير وكالة الإدارة.

في المنزل المشترك، غالبًا ما يُدفع التأمين إلى المستأجر السابق أو إلى زميل سكن بدلًا من صاحب العقار. احصل كتابةً على معلومات من يحتفظ بأموالك ومن عليه إعادتها. لا تدفع تأمينًا نقدًا أبدًا من دون إيصال موقَّع يذكر المبلغ والتاريخ والعنوان والشخص الذي استلمه. فالتحويل المصرفي بوصف 'waarborgsom [العنوان]' يمنحك الإثبات نفسه دون أي جهد إضافي. ودفع تأمين قبل رؤية المنزل هو نمط احتيال شائع، ويتناوله دليل عمليات الاحتيال في الإيجار.

للاطلاع على القواعد السارية أثناء إقامتك في المنزل، راجع شرح عقود الإيجار الهولندية، الذي يتناول فترات الإشعار وزيادات الإيجار. ويتناول دليل إيجاد سكن للإيجار في هولندا عملية البحث التالية، بما في ذلك ملف المستندات الذي يطلبه الوكلاء. وإذا احتجت إلى مساعدة في الرسالة أو المطالبة القضائية، يشرح دليل المساعدة القانونية المجانية والمدعومة من يقدّم المشورة مجانًا ومتى يكلّفك محامٍ مساهمة ثابتة بدلًا من أجر بالساعة.