عقود الإيجار الهولندية في 2026: النوع والإيجار والتأمين والإشعار

اسم العقد نقطة بداية فقط. طابق تاريخ البدء وشروط العقد مع الفئة القانونية أدناه.

لا يجوز عقد الاستثناء المؤقت الجديد لمدة تصل إلى سنتين إلا للفئات التالية:

• طالب ينتقل مؤقتاً إلى بلدية أخرى للدراسة؛
• شخص يسكن في مكان آخر مؤقتاً بسبب العمل في منزله أو ترميمه؛
• شخص يغادر مأوى اجتماعياً أو يواجه حالة طوارئ اجتماعية؛
• مستأجر يحصل على «فرصة ثانية» بعد انتهاء إيجار سابق، مثلاً بسبب الإزعاج؛
• شخص عمره من 16 إلى 27 عاماً يتولى عقد إيجار والد أو مقدم رعاية متوفى؛
• شخص يمر بالطلاق، وثبت أنه لم يعد يعيش مع شريكه، ويستأجر قرب أطفاله؛
• عامل مؤقت في إحدى جزر فادن ومسكنه المعتاد في البر الرئيسي؛ أو
• لاجئ معترف به ينتقل مباشرة من مركز استقبال COA أثناء انتظار مسكن دائم.

على المؤجر أن يثبت انطباق الاستثناء؛ فالاسم وحده لا ينشئ عقداً مؤقتاً صحيحاً. اقترحت مشاورة يوليو 2026 خيارات أخرى، لكنها مجرد اقتراح وليست قانوناً نافذاً. استخدم القواعد المقررة أعلاه إلى أن يتغير القانون فعلاً.

في الاتفاقات المبرمة منذ 1 يوليو 2023، يجب على المؤجر كتابة عقد الإيجار وتقديم معلومات المستأجر المطلوبة بموجب قانون حسن سلوك المؤجرين. تأكد من أن الوثيقة تذكر:

• اسمي المؤجر والمستأجر، والعنوان، وتاريخ البدء، ونوع العقد، وأي شرط انتهاء صالح؛
• الإيجار الأساسي منفصلاً عن الدفعة الشهرية المقدمة لرسوم الخدمات؛
• مبلغ التأمين، وإثبات دفعه، والحساب الذي سيعاد إليه؛
• نقاط WWS والحد الأقصى للإيجار الأساسي؛ فمنذ 1 يناير 2025 يجب تقديم حساب النقاط في العقود الجديدة؛
• شرط زيادة الإيجار وتاريخها، لا مجرد إحالة إلى الحد الوطني السنوي؛
• قائمة الموجودات وتقرير حالة موقعاً، مع قراءات العدادات والصور؛ و
• قواعد الدخول والإصلاح والشكاوى ونقطة الإبلاغ البلدية. لا يجوز للمؤجر دخول المسكن ببساطة من دون سبب وترتيب صالحين.

يربط نظام تقييم المساكن (woningwaarderingsstelsel أو WWS) نقاط الجودة بحد أقصى للإيجار الأساسي. تدخل المساحة وكفاءة الطاقة والمرافق في الحساب. استخدم أداة Huurcommissie لفحص الإيجار المناسبة؛ فلا تُفحص الغرفة بأداة المسكن المستقل.

يعتمد تصنيف العقد على الإيجار عند بدايته، لا على إيجار اليوم فقط. وقد تنطبق قواعد مختلفة على العقود السابقة لـ1 يوليو 2024. اطلب حساب النقاط واحتفظ بأول عقد وأول اقتراح إيجار. في نزاع حول إيجار البداية، قد يحفظ تقديم الطلب خلال 6 أشهر حق خفض الإيجار بأثر يعود إلى البداية؛ أما الطلب اللاحق فقد يؤثر في الإيجار المستقبلي فقط.

رسوم الخدمات (servicekosten) ليست جزءاً من الإيجار الأساسي. لا يجوز للمؤجر تحصيل سوى التكاليف المسموح بها والفعلية، ولا يجوز له الربح منها. تدفع مبلغاً مقدماً كل شهر، ويجب أن تحصل على كشف سنوي يبين التكلفة الإجمالية وحصتك والفرق المستحق لك أو عليك. اطلب الفواتير الأصلية إذا لم تكن الأرقام واضحة. ولا تصبح التدفئة أو الكهرباء أو التنظيف «شاملة» تلقائياً لمجرد أن العقد يستخدم هذه العبارة.

في العقود المبرمة منذ 1 يوليو 2023، لا يزيد التأمين (waarborgsom) على إيجار أساسي لشهرين. وفق القواعد الرسمية للتأمين، يجب إعادته خلال 14 يوماً بعد انتهاء الإيجار إذا لم توجد خصومات. وإذا سُمح بخصم، فعلى المؤجر تقديم بيان كتابي كامل ودفع الباقي خلال 30 يوماً. تقتصر الخصومات على متأخرات الإيجار، ومتأخرات رسوم الخدمات، والضرر المنسوب إلى المستأجر فوق الاستهلاك العادي، ورسوم أداء الطاقة غير المدفوعة.

• ادفع بتحويل مصرفي واحتفظ بالعقد والفاتورة وإثبات الدفع.
• التقط صوراً وفيديو مؤرخين لكل غرفة، بما في ذلك العيوب الموجودة وقراءات العدادات.
• اطلب توقيع الطرفين على قائمة الموجودات وتقرير الاستلام. من دون سجل واضح للبداية يصعب إثبات مطالبات الضرر لاحقاً.

تعتمد مهلة الإشعار على الطرف الذي ينهي الإيجار وعلى نوع العقد. أرسل الإشعارات المهمة كتابة واحتفظ بإثبات وصولها.

تسرد القواعد الرسمية لإنهاء المؤجر للعقد أسباباً مثل متأخرات الإيجار الجسيمة أو الإزعاج، وحاجة المؤجر الملحة إلى المسكن، ورفض تعديل معقول للعقد، وتغيير استعمال المخطط، وبعض شروط الفئات المستهدفة أو عودة المالك. البيع العادي لا ينهي الإيجار وحده: «البيع لا يبطل الإيجار» (koop breekt geen huur). ولا ينطبق سبب البيع الضيق الخاص بمالك كان يسكن المسكن إلا إذا تحققت جميع الشروط القانونية وكان الشرط المطلوب في العقد. لا تغادر لمجرد قول المؤجر إنه يريد البيع؛ اطلب السبب كتابة وخذ نصيحة تخص حالتك.

النسبة الوطنية حد أقصى وليست زيادة تلقائية. ويجب أن يلتزم الاقتراح أيضاً بالعقد والإجراءات الواردة في القواعد الرسمية لزيادة الإيجار في 2026.

يرتفع الإيجار عادة مرة واحدة على الأكثر كل 12 شهراً، لكن للسنة الأولى، ولزيادة سابقة متأخرة، وللتحسينات قواعد منفصلة. تكلفة التحسين ليست الزيادة السنوية. افحص الإيجار الأساسي القديم والجديد وتاريخ السريان والإشعار والحساب. تستطيع لجنة الإيجارات Huurcommissie مراجعة زيادات كثيرة؛ وفي القطاع الحر تكون المهلة عادة 4 أشهر من تاريخ سريان الزيادة.

تعامل مع الانتقال كعملية إثبات، لا كمجرد تسليم للمفاتيح.

• أرسل إشعاراً كتابياً صحيحاً واتفق على التاريخ النهائي.
• اطلب فحصاً أولياً مبكراً يكفي لإصلاح الضرر المنسوب إليك، ثم احصل على تقرير فحص نهائي موقع.
• كرر الصور والفيديو وقراءات العدادات المؤرخة، وسجّل كل مفتاح أعدته.
• قدّم حساب الإعادة واطلب التأمين كتابة بعد 14 يوماً إذا لم يصلك بيان خصم.
• تذكر كشف رسوم الخدمات السنوي؛ فقد تصل التسوية النهائية بعد إعادة المفاتيح.

تعتمد الجهة الصحيحة على المشكلة. تختلف الخدمات والتصاريح المحلية بين البلديات، لكن قواعد الإيجار الوطنية وحماية المستأجر لا تختفي.

احتفظ بملف واحد يضم العقد الموقع، وأول إيجار، وحساب WWS، وتقارير الحالة، والسجلات المصرفية، وكل الإشعارات. إذا كنت ما زلت تبحث، فاستخدم دليل العثور على مسكن للإيجار. وإذا كان مسكنك ودخلك مؤهلين، فافحص دليل بدل الإيجار المنفصل؛ فبدل الإيجار لا يقرر ما إذا كان الإيجار التعاقدي نفسه قانونياً.