2026’da Hollanda kira sözleşmeni nasıl kontrol edersin?

Bu rehber, Hollanda’da ev veya oda için yapılan huurcontract (kira sözleşmesi) hakkındadır. İmzalamadan önce, kiracı olarak yaşarken veya evden ayrılırken kullanabilirsin.

Önce sözleşmenin yapıldığı tarihi bul. Ardından maddelerini aşağıdaki sözleşme türleriyle karşılaştır. Wet vaste huurcontracten (süresiz kira sözleşmeleri kanunu), 1 Temmuz 2024’ten itibaren belirsiz süreli sözleşmeyi ana kural yaptı. Sözleşmede “geçici” ya da “serbest sektör” yazması tek başına haklarını belirlemez.

En fazla iki yıl süren yeni bir geçici istisna sözleşmesi için aşağıdaki sekiz kategoriden en az biri geçerli olmalıdır. Koşullar Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (geçici sözleşme istisnaları kararnamesi) (Harici site, yeni sekmede açılır) içinde yer alır. İlk dört kategori eğitim, inşaat çalışmaları ve barınma desteğiyle ilgilidir:

Ayrı yaşayan ebeveynlere yönelik istisnada en az bir çocuk 18 yaşından küçük olmalıdır. Adada çalışma istisnası ise aşağıdaki beş ada için geçerlidir:

Ev sahibinden, sana hangi istisnanın uygulandığını göstermesini iste. Yukarıdaki kanuni koşullar, kısaltılmış kamu bilgilendirme metinlerinden önce gelir. Temmuz 2026’da kira sözleşmeleri için başlatılan görüş alma sürecinde (Harici site, yeni sekmede açılır) başka sözleşme seçenekleri önerildi. Sözleşmeni kontrol ederken yürürlükte olan kuralları kullan.

1 Temmuz 2023’ten itibaren yapılan anlaşmalarda ev sahibi kiracılığı yazılı olarak kaydetmelidir. Hakların hakkında da yazılı bilgi vermelidir. Bu yükümlülükler Wet goed verhuurderschap (iyi ev sahipliği kanunu) ile belirlenir. Sözleşmede, eklerinde ve eve giriş raporunda şu bilgileri kontrol et:

• Ev sahibi ve kiracının adları, adres, başlangıç tarihi, sözleşme türü ve varsa geçerli bitiş maddesi.
• Aylık hizmet gideri avansından ayrı gösterilen temel kira.
• Depozito tutarı, ödeme kaydı ve iadenin yapılacağı hesap.
• Woningwaarderingsstelsel (WWS, konut değerleme sistemi) puanları ve azami temel kira.
• Kira artışının hesabı ve tarihi.
• Sayaç değerleri ve fotoğraflarla birlikte imzalı eşya listesi ve evin durum raporu.
• Eve giriş, onarım ve şikâyet kuralları ile belediye bildirim noktasının iletişim bilgileri.

1 Ocak 2025’ten itibaren yapılan yeni sözleşmelerde ev sahibi WWS puan hesabını vermelidir.

Kiraladığın eve girmek için ev sahibinin genellikle senden izin alması gerekir. Acil bir durum bunun istisnasıdır. Eve giriş koşulları belgelerde yoksa yazılı olarak iste.

WWS, konutun özelliklerine puan verir ve bu puanları azami temel kiraya bağlar. Evin alanı, enerji performansı ve olanakları hesaba katılır.

Kiraladığın yerin türüne uygun Huurcommissie (kira uyuşmazlıkları komisyonu) Huurprijscheck (kira kontrolü) (Harici site, yeni sekmede açılır) aracını kullan. Oda ile bağımsız konut için aynı hesap yapılmaz. Aşağıdaki 2026 tutarları:

1 Temmuz 2024’ten önce yapılan sözleşmelere farklı kurallar uygulanabilir. İlk sözleşmeni, başlangıç kirasını ve puan hesabını sakla. Yüksek kiraya nasıl itiraz edileceğini Hollanda kira sınırları ve puan sistemi rehberi açıklar.

Başlangıç kirasını inceletmek için kiracılığın başlamasından itibaren altı ay içinde Huurcommissie’ye başvur. Komisyon kirayı düşürürse indirim başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Komisyonun rehberine göre, 1 Temmuz 2024’ten itibaren yapılan geçici istisna sözleşmelerinde altı ay imza tarihinden başlar. Taşınmadan önce imzaladıysan bu tarihi de kontrol et.

1 Temmuz 2024’ten önce yapılan ve en fazla iki yıl süren eski bir geçici sözleşmede süre daha uzundur: sözleşmenin bitiminden sonra altı ay. Düzenlemeye tabi kiralar için daha sonra yapılan kontroller gelecekteki kirayı yine düşürebilir. Ancak genellikle başlangıçtan beri fazla ödediğin tutarları geri almanı sağlamaz.

Ev sahibi yalnızca izin verilen gerçek hizmet giderlerini senden alabilir. Bu giderlerden kâr edemez. Aylık avans ödemelerini yıllık dökümle karşılaştır. Dökümde toplam giderler, sana düşen pay ve ek ödeme mi yapacağın yoksa iade mi alacağın yazmalıdır. Her yıl en geç 1 Temmuz’da bu dökümü almalısın.

Rakamlar açık değilse ilgili faturaları iste. Isıtma, elektrik ve diğer hizmetlerin ücretini ev sahibine mi yoksa doğrudan tedarikçiye mi ödediğini kontrol et. Sözleşmede temel kira ile hizmet giderleri ayrılmadan tek toplam tutar yazıyorsa ev sahibinden bunları ayırmasını iste. Yalnızca “her şey dâhil” yazması, ısıtma, elektrik veya temizliğin dâhil olduğunu göstermez.

Waarborgsom (depozito), 1 Temmuz 2023’ten itibaren yapılan sözleşmelerde en fazla iki aylık temel kira tutarıdır. Önceki sözleşmelerde sınır üç aylık temel kiradır. Örneğin 2026’da yapılan yeni bir sözleşmede temel kira €900, hizmet gideri avansı €100 ise azami depozito €1.800 olur. Hizmet gideri avansı bu hesaba katılmaz.

Üç aylık kira tutarında depozitoya alışkınsan yeni sözleşmende aynı sınırın geçerli olduğunu varsayma. Hollanda’da 1 Temmuz 2023’ten itibaren yapılan sözleşmelerde sınır iki aylık temel kiradır.

Kesinti yoksa ev sahibi kiracılık bittikten sonra 14 gün içinde depozitoyu iade etmelidir. İzin verilen kesintiler varsa tüm giderleri yazılı olarak açıklamalı ve kalan parayı 30 gün içinde ödemelidir. Bu süreler resmî depozito kurallarında (Harici site, yeni sekmede açılır) yer alır.

Yalnızca dört gider kesilebilir: ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet giderleri, sorumlu olduğun hasar ve ödenmemiş energieprestatievergoeding (enerji performansı bedeli). Normal kullanımdan doğan aşınma ve ev sahibinin bakım eksikliğinden kaynaklanan hasar kesilemez.

Ödemeni ve evin başlangıçtaki durumunu belgelemek için şu adımları izle:

• Banka havalesiyle öde. Sözleşmeyi, faturayı ve ödeme kanıtını sakla.
• Her odanın tarihli fotoğraf ve videosunu çek. Mevcut izleri ve sayaç değerlerini de kaydet.
• Eşya listesini ve giriş raporunu iki tarafın da imzalamasını iste. Açık bir başlangıç kaydı, hasarın önceden var olup olmadığını göstermeye yardımcı olur.

Bildirim kuralı, kiracılığı kimin bitirdiğine ve sözleşme türüne bağlıdır. Ayrılmak için iadeli taahhütlü mektup gönder ve gönderi belgesini sakla. Kiracının feshi için resmî kurallara (Harici site, yeni sekmede açılır) göre ev sahibi aldığını doğrularsa e-posta veya normal mektup da geçerlidir.

Daha kısa bir bildirim süresine alışkınsan Hollanda’daki süreyi ayrıca kontrol et. Belirsiz süreli veya koşulları sağlayan en fazla iki yıllık geçici sözleşmelerde süre genellikle bir kira ödeme dönemi, çoğunlukla bir aydır.

Kanuni fesih gerekçeleri arasında ciddi kira borcu veya çevreye rahatsızlık verme, ev sahibinin eve acilen kendi kullanımı için ihtiyaç duyması ve makul sözleşme değişikliğinin reddi vardır. Ev sahibinin geçerli bir imar planını uygulamak için eve ihtiyaç duyması da bir gerekçe olabilir. Belirli gruplara yönelik sözleşmelerde ve geri dönüş maddelerinde özel gerekçeler bulunur. Yalnızca kira tutarını değiştiren bir öneriyi reddetmek, makul değişiklik gerekçesi sayılmaz. Ev sahibinden gerekçesini yazılı olarak belirtmesini iste. Ayrılmayı kabul etmeden önce danışmanlık al.

Koop breekt geen huur (satış kiracılığı sona erdirmez) kuralına göre normal bir satışta kiracılığın devam eder. Dar kapsamlı bir istisna, daha önce evde oturan ev sahibinin satış için sözleşmeyi bitirmesine izin verir. Bunun için bütün kanuni koşullar ve gerekli sözleşme maddesi bulunmalıdır. Ev sahibi bu istisnaya dayanıyorsa ev sahibinin feshi için resmî kuralları (Harici site, yeni sekmede açılır) kontrol et ve danışmanlık al.

Ulusal oran azami sınırdır; kiranı kendiliğinden artırmaz. Sözleşmeni ve bildirim sürecini resmî kira artışı kurallarıyla (Harici site, yeni sekmede açılır) karşılaştır. Artış tarihinde yürürlükte olan sınırı kullan.

Aşağıdaki sosyal sektör, oda, karavan ve karavan yeri sınırları 1 Temmuz 2026’dan itibaren geçerlidir. Orta ve serbest sektör sınırları 1 Ocak–31 Aralık 2026 dönemini kapsar. Aşağıdaki 2026 tutarları:

Ev sahibi normalde 12 ayda bir kira artışı yapabilir. Sosyal sektörde ilk kira yılında veya önceki artışın gecikmesinden sonra istisnalar vardır. Orta ve serbest sektörde belirli geçici kira indirimleri veya kira dondurmaları için istisnalar bulunur. Evde yapılan iyileştirmelerden sonraki artışlar ise her sektörde ayrı kurallara tabidir.

Eski ve yeni temel kirayı, artış tarihini, bildirimi ve hesabı kontrol et. Sosyal sektörde ev sahibinin önerdiği artışın yazılı bildirimi en az iki ay önce gelmelidir. Sosyal sektör sözleşmende otomatik yıllık artış maddesi varsa bu artışa mahkemede itiraz etme yolu hakkında danışmanlık al.

Orta veya serbest sektörde yıllık kira artışına itiraz etmek için artış tarihinden itibaren dört ay içinde Huurcommissie’ye başvur. Örneğin 1 Temmuz 2026’da başlayan bir artış için son başvuru tarihi 1 Kasım 2026’dır.

Evin son durumuna ve teslim ettiğin her anahtara ilişkin kanıtları sakla. Ayrılırken şu adımları izle:

1. Geçerli bir yazılı fesih bildirimi gönder.
2. Ev sahibiyle son günü kararlaştır.
3. Sorumlu olduğun hasarı gidermeye zaman kalması için erken bir ön kontrol iste.
4. İmzalı bir son kontrol raporu al.
5. Yeni tarihli fotoğraf ve videolar çek.
6. Sayaç değerlerini yeniden kaydet.
7. Teslim ettiğin her anahtarı kayda geçir.
8. İadenin yapılacağı banka hesabını ev sahibine bildir.
9. Ne iade ne de kesinti dökümü aldıysan 14 gün sonra depozitoyu yazılı olarak iste.

Son hizmet gideri dökümü, anahtarları teslim ettikten sonra gelebilir. Bu hesabı da kontrol edene kadar sözleşmeni ve ödeme kayıtlarını sakla.

Hangi kurumun yardımcı olabileceği soruna bağlıdır. Her gemeente (belediye) bir bildirim noktası sağlar. Ancak yerel danışmanlık hizmetleri ve kiralama izinleri değişir. Sorununa uygun yolu seç:

İmzalı sözleşmeni, başlangıç kirasını, WWS hesabını, durum raporlarını, banka kayıtlarını ve bütün bildirimleri tek dosyada tut.

Evin ve gelirin koşulları sağlıyorsa huurtoeslag (kira yardımı) rehberine bak. Kira yardımı giderlere katkı sağlar. Sözleşmendeki kira tutarının yasal olup olmadığını belirlemez.

• Hollanda’da kiralık ev bulma
• Kira depozitonu geri alma
• Hollanda’da ücretsiz ve destekli hukuki yardım