Puan sistemi ile 2026’da kiranı nasıl kontrol edersin?

Hollanda’da bir ev veya oda kiralıyorsan bu rehberden yararlanabilirsin.

Woningwaarderingsstelsel (WWS, konut değerleme sistemi), konutun büyüklüğüne, donanımına ve diğer özelliklerine puan verir. Her puanın bir azami kale huur tutarı vardır. Kale huur, yalnızca konut için ödediğin kiradır; hizmet bedelleri ve faturalar bu tutara dâhil değildir. Huurcommissie (Kira Komisyonu) (Harici site, yeni sekmede açılır) hesabı yaparken şu temel özelliklere bakar:

• Taban alanı: kira kontrolü için odaları ve hesaba katılan diğer alanları ölç.
• WOZ-waarde (resmî taşınmaz değeri): gemeente’nin (belediye) belirlediği değer.
• Enerji performansı: konutun enerji etiketi.
• Mutfak: tezgâhın uzunluğu ve puana dâhil edilen ek donanım.
• Banyo ve tuvalet: donanımları ve özel mi ortak mı kullanıldıkları.
• Isıtma ve soğutma: her odaya hizmet veren sistemler.
• Özel dış alan: örneğin bahçe, teras veya balkon.

Çoğu bağımsız konutta E, F ve G enerji etiketleri sırasıyla 4, 9 ve 15 puan düşürür. Koruma altındaki tarihi yapılarda bu puanlar düşülmez. Enerji etiketi kurallarını (Harici site, yeni sekmede açılır) kontrol et.

Hükûmet, her puanın azami kira tutarını her yıl günceller. 1 Ocak 2025’ten beri ev sahibi, yeni imzalanan her sözleşmeyle birlikte puan hesabını vermek zorundadır. Serbest sektör sözleşmeleri de buna dâhildir. Kendi ölçülerinle karşılaştırarak hesabı kontrol et.

Oda veya başka bir bağımsız olmayan konut için woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO, oda değerleme sistemi) kullanılır. Bu sistem özel ve ortak alanların büyüklüğünü, donanımı, enerji performansını ve konum veya WOZ bilgilerini dikkate alır. Odalar, mobil evler ve mobil ev parselleri için ayrı kontroller vardır. Bu konutların kiraları, puanları ne olursa olsun yasal düzenlemeye tabidir.

Aşağıdaki tablo, 2026’da başlayan kiracılıklar için geçerlidir. Her puan aralığının üst ucundaki standart azami kirayı gösterir. Kira segmentini puan ve başlangıçtaki kale huur birlikte belirler.

1 Temmuz 2024’te getirilen kuralların uygulanıp uygulanmayacağını iki tarafın imzaladığı tarih belirler. Kullanılacak parasal sınırın yılı ise kiracılığın başlangıç tarihine bağlıdır.

Bazı konutlarda tablodaki tutarın üzerine yasal bir ek kira alınabilir. Koruma altındaki tarihi yapılar ve koşulları karşılayan yeni yapılmış orta segment konutlar buna örnektir. Bu ek tutar, izin verilen kirayı artırır; kira segmentini değiştirmez. Ev sahibinden dayanak belgelerini iste ve Huurcommissie’nin ek kira kurallarını (Harici site, yeni sekmede açılır) kontrol et.

Örneğin 143 puanlı bir konut için Ocak 2026’da sözleşme imzalayıp kiracılığa başlıyorsun. Konuta yasal ek kira uygulanmıyor. Ev sahibi aylık €1.000 kale huur istiyor. 2026’daki azami tutar €932,93 olduğundan aylık fark €67,07’dir.

2026’da standart kira artışlarının azami oranları (Harici site, yeni sekmede açılır) aşağıdaki gibidir.

Orta segment veya serbest sektör sözleşmende daha düşük bir artış kararlaştırıldıysa o artış geçerlidir. €350’nin altındaki sosyal kiralar, %4,1 yerine €25 artırılabilir. Gelire bağlı sosyal kira artışlarının ve konut iyileştirmesinden sonraki artışların ayrı koşulları vardır.

Yasal düzenlemeye tabi bir konutta artış, kirayı puana göre azami tutarın üzerine çıkaramaz. Varsa yasal ek kira da bu tavana dâhildir. Hollanda kira sözleşmeleri rehberi, bir artışı nasıl kontrol edeceğini açıklar.

Yıllık kira artışı sınırına bakmaya alışkınsan, Hollanda’da sözleşmene puana göre kira tavanı uygulanıp uygulanmadığını da kontrol et. Bu tavan uygulanıyorsa artış, yasal oran içinde kalsa bile kirayı tavanın üzerine çıkaramaz.

Ücretsiz Huurprijscheck (kira kontrol aracı) (Harici site, yeni sekmede açılır), bağımsız konutlar, odalar, mobil evler ve parseller için ayrı sürümler sunar. Bağımsız konut sürümü ölçüleri, WOZ değerini, enerji etiketini ve donanımı sorar. Ölçüm hatası veya yanlış anlaşılan bir soru sonucu değiştirebilir. Huurcommissie, yetkisine giren bir uyuşmazlıkta kendi hesabını yapar.

Bağımsız konutun kendine ait girişi, mutfağı, tuvaleti ve yıkanma imkânı vardır. Birlikte ev kiralayan kişiler için ek sınıflandırma kuralları uygulanır. Evi toplam üç veya daha fazla kişi birlikte kiralıyorsa hangi kontrolü kullanacağını seçmeden önce bağımsız konutun resmî tanımını (Harici site, yeni sekmede açılır) kontrol et.

İmzalamadan önce istenen kale huur tutarını Huurprijscheck sonucuyla karşılaştır. Taşındıktan sonra şu kontrollerin hepsini yap:

• Odaları ölç.
• Enerji etiketini doğrula.
• WOZ değerini doğrula.
• Sonucu hizmet bedelleri ve faturalar hariç kale huur tutarıyla karşılaştır.

Sonucu, fotoğrafları, ölçüleri ve ev sahibinin puan hesabını sakla. Senin hesabınla ev sahibininki farklıysa ikisini de sakla.

Wet betaalbare huur (Uygun Fiyatlı Kira Yasası), 1 Temmuz 2024’ten itibaren orta segment kiralara koruma getirdi. Hangi kuralların geçerli olduğunu iki tarafın imza attığı tarih belirler. Sözleşmenin hazırlandığı tarih veya kiracılığın başlangıç tarihi bu ayrımı belirlemez. Daha önce imzalanan sözleşmelere aşağıdaki geçiş kuralları uygulanır.

Toetsing aanvangshuurprijs (başlangıç kirası incelemesi) başvurusunu kiracılık başladıktan sonraki 6 ay içinde yap. Başvuru, bu konut için bu ev sahibiyle yaptığın ilk sözleşmeyle ilgili olmalıdır. Sözleşmenin yenilenmesi veya ev sahibinin değişmesi süreyi yeniden başlatmaz. Huurcommissie, konutu başlangıç tarihindeki durumuna göre değerlendirir. Başlangıç kirası fazla yüksekse daha düşük kira o tarihten itibaren geçerli olur. Aradaki farkı ev sahibinden geri iste. Başvuru sonuçlanana kadar kararlaştırılan kirayı ödemeye devam et.

Bir istisna, 1 Temmuz 2024’ten önce imzalanmış, en fazla 2 yıllık ve gerekli koşulları karşılayan geçici sözleşmeler için geçerlidir. Böyle bir sözleşme bittikten sonraki 6 aya kadar başvurabilirsin. 1 Temmuz 2024 veya sonrasında imzalanan geçici sözleşmelerde bu ek süre yoktur.

İlk 6 ay geçtikten sonra, puana dayalı kira tavanından yararlanan kiracı ileriye dönük indirim isteyebilir. Bu işlemle geçmişte fazla ödediğin tutarları geri alamazsın. Şu adımları izle:

1. Ev sahibine yazılı bir teklif gönder. Mevcut kale huur tutarını, indirim tutarını, önerdiğin yeni kirayı ve yürürlük tarihini belirt. Puan hesabını ekle.
2. Ev sahibinin teklifi aldığı tarihle önerdiğin yürürlük tarihi arasında en az 2 tam takvim ayı bırak.
3. Ev sahibi reddeder veya yanıt vermezse önerdiğin yürürlük tarihinden en geç 6 hafta sonra Huurcommissie’ye başvur. Reddi veya yanıtsızlığı gösterebiliyorsan daha erken başvurabilirsin.

Servicekosten (hizmet bedelleri), kale huur üzerine eklenir. Ortak alan temizliği, kapıcı, faturalar veya taşınabilir mobilyalar için alınabilir. Ev sahibi yalnızca gerçekten yaptığı masrafları yansıtabilir. Her yıl, önceki takvim yılının kalem kalem dökümünü 30 Haziran’a kadar göndermek zorundadır. Dökümde, avans olarak ödediğin tutarlarla gerçek masraflar karşılaştırılır. Sonuca göre ek ödeme yapman gerekebilir veya para iadesi alabilirsin.

Servicekosten dökümüne itiraz etmek için şu adımları izle:

1. Ev sahibine yaz. Eksik dökümü iste veya itiraz ettiğin bedellerin değiştirilmesini talep et. İtiraz ettiğin her masrafı ayrı ayrı belirt.
2. Ev sahibinin yanıt vermesi için 3 hafta bekle.
3. Sorun çözülmezse Huurcommissie’den servicekosten dökümünü değerlendirmesini iste (Harici site, yeni sekmede açılır).

Başvuru süresi, dökümün verilmesi gereken tarihten 2 yıl sonra biter. 2025 masrafları için son gün 30 Haziran 2028’dir. Karar, sosyal kiracılıklar ve 1 Temmuz 2024 veya sonrasında imzalanan bütün sözleşmeler için bağlayıcıdır. Daha eski bir serbest sektör sözleşmesinde Huurcommissie yalnızca görüş verebilir. Bunun için iki tarafın da Huurcommissie’ye başvurmayı yazılı olarak kabul etmiş olması gerekir.

2027’de başlayacak sekiz kategorili servicekosten kuralları (Harici site, yeni sekmede açılır), 1 Ocak 2027 veya sonrasında imzalanan sözleşmelere otomatik uygulanır. Mevcut sözleşmelere ise yalnızca tarafların anlaşmasıyla uygulanır.

Sözleşmende temel kira ile ek masrafları ayırmadan tek bir toplam fiyat varsa Huurcommissie bu fiyatı bölebilir. İlk kira değerlendirmesi veya puana dayalı kira indirimi dosyan zaten açıksa, ayırma işlemini aynı dosyada yapar. Ayrı başvuru gerekmez.

Başlangıç kirası incelemesi için doğrudan Huurcommissie’ye başvurursun. Daha sonraki puana dayalı indirimde önce yazılı teklif göndermen gerekir. MijnHuurcommissie (Kira Komisyonu başvuru portalı) (Harici site, yeni sekmede açılır) üzerinden başla. Sözleşmeyi, puan hesabını ve ilgili yazışmaları yükle.

2026’da kiracı €25’i peşin öder. Tamamen haklı bulunursan Huurcommissie €25’in tamamını iade eder. Kısmen haklı bulunursan bir kısmını iade eder. Gelirin asgari geçim veya sosyal yardım düzeyindeyse harç muafiyeti isteyebilirsin.

Başlangıç kirasını değerlendirmek için başlangıç kirası formunu seç. Daha sonraki indirim için puana dayalı indirim formunu kullan. Başvuruda şu adımlar izlenir:

1. Doğru formu başvuru süresi dolmadan gönder. Geç başvuru kabul edilmeyebilir.
2. Harcı zamanında öde.
3. Huurcommissie’nin istediği bilgileri ver.
4. İncelemenin yapılmasına izin ver. Puana dayalı bir başvuruda inceleme görevlisi çoğu zaman konutu ziyaret eder. İki taraf da raporu alır ve görüş bildirebilir.
5. Kararı oku. Başkan dosya üzerinden yazılı karar verebilir veya bir kurul duruşma yapabilir. Kararda kira tutarı, yürürlük tarihi ve harcı kimin ödeyeceği belirtilir.

Huurcommissie kararlarının çoğu bağlayıcıdır. Taraflardan biri süresinde izin verilen itiraz yolunu başlatmazsa karar yeni bir anlaşma sayılır. Başkanın yazılı kararına karşı, kararın gönderildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde verzet (Huurcommissie’ye itiraz) başvurusu yapabilirsin. Aynı tarihten itibaren 8 hafta içinde kantonrechter’a (alt bölge mahkemesi) da gidebilirsin. Verzet sonrasında verilen karar dâhil, kurul kararlarından sonra mahkemeye başvuru süresi 8 haftadır. Kararındaki gönderim tarihini ve itiraz açıklamalarını kontrol et.

Karara kadar mevcut kirayı ödemeye devam et. Ardından kararda yazan tutarı ve tarihi uygula. Taraflardan biri mahkemeye başvurursa hukuki danışmanlık al.

Her gemeente’de ev sahibinin uygunsuz davranışlarını bildirebileceğin bir meldpunt (bildirim noktası) vardır. Ev sahibi bu noktanın iletişim bilgilerini sana vermek zorundadır. Kendi gemeente’nin resmî sitesinde “meldpunt goed verhuurderschap” (ev sahibinin uygunsuz davranışlarını bildirme noktası) sözlerini ara. 1 Ocak 2025’ten beri gemeente, puana dayalı kira tavanını da uygulatabilir. Olayın koşullarına göre ev sahibini uyarabilir, kurala uymazsa para ödemesini gerektiren bir emir verebilir, para cezası kesebilir veya son aşamada konutun yönetimini devralabilir.

Gemeente senin daha düşük kiranı belirleyemez veya para iadesine karar veremez. Yetkisine giren uyuşmazlıkta kirayı Huurcommissie belirler. Mahkeme para iadesine karar verebilir. Meldpunt’a ücretsiz bildirim yaparken Huurcommissie başvurunu da sürdürebilirsin. Adres kaydı sorunları rehberi, kaydı engelleyen ev sahibiyle ilgili adımları açıklar.

Sözleşmeyi imzalasan da yasal kira tavanı geçerliliğini korur. 6 aylık süre henüz dolmadıysa başlangıç kirası incelemesine başvur. Önce ileriye dönük indirim teklifi göndermen gerekmez. Süre dolduysa gerekli tutarları, yürürlük tarihini ve puan hesabını içeren resmî teklifi gönder. Tek başına gayriresmî bir talep bu koşulları karşılamaz.

144–186 puanlı daha eski bir serbest sektör sözleşmesinde orta segment tavanı, mevcut kiracılık sürerken uygulanmaz. Başvurmadan önce geçiş kuralları tablosunu kontrol et.

Karardaki kira tutarını ve yürürlük tarihini oku. Karara göre fazla kira ödemişsen ev sahibinden yazılı olarak iade iste. Huurcommissie parayı tahsil etmez. Ev sahibi reddederse para alacağın için Juridisch Loket’e (hukuki danışma hizmeti) (Harici site, yeni sekmede açılır) veya yerel huurteam’e (kiracı destek ekibi) danış.

İstediğin iadeyi sonraki kiradan düşmeden önce danışmanlık al. Bu kesinti, ödenmemiş kira konusunda uyuşmazlığa yol açabilir. Gemeente’ye bildirim, süren fazla tahsilatın durdurulmasına yardımcı olabilir; geçmiş ödemelerini geri getiremez. 8 haftalık süre içinde açılan bir mahkeme davasında kira uyuşmazlığı yeniden ele alınabilir.

Ölçüler, enerji etiketi veya WOZ değeri nedeniyle senin sonucun ev sahibinin hesabından farklı olabilir. Huurcommissie konutu inceleyip kendi puan hesabını yapabilir. Görüş bildirmeleri için raporu iki tarafa da gönderir.

İleriye dönük indirim başvurusunda, önerilen yürürlük tarihinden sonra kaydedilmiş bir enerji etiketi hesaba katılabilir. Etiket karardan önce kaydedilmiş olmalı ve önerilen yürürlük tarihinde konutun durumunu yansıtmalıdır. Arada yapılan iyileştirmeler hesaba katılamaz. 16 Temmuz 2026’da güncellenen enerji etiketi politikası (Harici site, yeni sekmede açılır) bu koşulları belirler. Tarihli fotoğrafları, ölçüleri ve etiketin bir kopyasını sakla.

Taşınabilir mobilya ve ekipman bedelleri servicekosten içinde alınır. Huurcommissie önce ev sahibinin satın alma faturalarına bakar. Tahmini kullanım ömrü 5 yıl olan eşyalarda genellikle değerin yılda %20’sine izin verir. 10 yıllık eşyalarda oran yılda %10’dur. Daha uzun ömürlü eşyalar için başka oranlar kullanılabilir. İlk kullanım ömrü dolduktan sonra Huurcommissie eşyalara yeniden değer biçer. Devam eden yıllık bedeli bu yeni değerle tekrar hesaplar.

Sabit tesisat ve diğer taşınmaz parçalar için taşınabilir mobilya bedeli alınamaz. Kalem kalem dökümü ve faturaları iste. Mobilya bedeli kale huur tutarından ayrıdır. Bu nedenle yasal düzenlemeye tabi bir konutu serbest sektöre geçirmez.

6 aylık süre henüz dolmadıysa başlangıç kirası formunu süre bitmeden gönder. Süre dolduysa önce kira tavanının sözleşmene uygulanıp uygulanmadığını kontrol et. Ardından resmî teklif yolunu ve onu izleyen 6 haftalık başvuru süresini kullan. Beş kaydı sakla: imzalı sözleşme, ev sahibinin puan hesabı, Huurprijscheck sonucun, kale huur ile servicekosten ayrımı ve bütün yazışmalar.

Sözleşme 1 Temmuz 2024’ten önce imzalandıysa veya kira segmenti belirsizse ödediğin tutarı değiştirmeden önce danışmanlık al. Yerel huurteam’den veya Juridisch Loket’ten başvuru yolunu kontrol etmesini iste.

Şu rehberlerle devam edebilirsin:

• Hollanda’da ücretsiz ve devlet destekli hukuki yardım
• Hollanda’da kiralık konut bulma