Как вернуть залог (waarborgsom): правило 14 дней, что арендодатель вправе удержать и что делать, если деньги не приходят

Почти каждая аренда жилья в Нидерландах начинается с залога (waarborgsom) в размере одной-двух месячных арендных плат. Возврат залога — это фиксированная процедура с фиксированными сроками. Это не предмет переговоров. Арендодатель обязан вернуть деньги в течение 14 дней после окончания аренды. Удержать из залога можно только четыре вида расходов. Получите вы деньги обратно или нет, зависит от четырёх вещей: законного лимита, двух сроков, закрытого перечня удержаний и актов осмотра. О том, что означает ваш тип договора для срока уведомления и повышения арендной платы, см. объяснение договоров аренды в Нидерландах.

С 1 июля 2023 года waarborgsom может составлять не более двух месяцев базовой арендной платы. Этот лимит установлен Wet goed verhuurderschap (Законом о добросовестном арендодательстве) — тем же законом, который устанавливает обязанность возврата в течение 14 дней, закрытый перечень удерживаемых расходов и муниципальный пункт приёма жалоб, о котором ниже. Базовая арендная плата (kale huur) — это плата без сервисных расходов. Для договора, подписанного до 1 июля 2023 года, действует максимум в три месяца базовой платы. Поэтому проверьте в договоре цифру kale huur и сравнивайте залог именно с ней, а не с общей суммой, которую вы переводите ежемесячно.

Пример расчёта. В вашем договоре указана kale huur €900 в месяц. Сервисные расходы, газ, вода и электричество доводят общую сумму, которую вы переводите, до €1150. Законный максимум залога — два месяца kale huur, то есть €1800. Это не два месяца общей суммы, что составило бы €2300. Арендодатель, требующий €2300, превышает лимит на €500.

Два недавних закона легко перепутать. Wet betaalbare huur действует с 1 июля 2024 года и изменил порядок установления максимальной цены аренды, распространив систему баллов на жильё среднего ценового сегмента до 186 баллов. Правила залога он не изменил. Лимит по-прежнему составляет два месяца kale huur и по-прежнему установлен Wet goed verhuurderschap.

Другие деньги, которые агентство просит в начале, не являются залогом и никогда им не становятся. Rijksoverheid указывает, что арендодатель не вправе требовать с вас sleutelgeld (плату за ключи) и что вы ничего не платите за составление договора аренды. Вы также не платите bemiddelingskosten (агентские комиссии), если агент уже работает на арендодателя жилья, которое вы снимаете, и это касается социального жилья, жилья свободного сектора и комнат. Если вы уплатили агентские сборы, которых не были должны, вы можете вернуть их от bemiddelaar отдельно от залога. Арендная плата, внесённая заранее, — это плата за месяц, в котором вы действительно будете жить, поэтому она не считается залогом и не входит в двухмесячный лимит.

14 дней отсчитываются с последнего дня аренды. Дата, когда арендодатель приступает к работе над этим, значения не имеет. Два практических шага помогут не потерять этот срок из виду. Сообщите арендодателю ваш IBAN и новый адрес в письменном виде ещё до передачи ключей. Затем запишите точную дату окончания договора и отсчитайте от неё 14 дней, чтобы точно знать день, с которого арендодатель считается опоздавшим.

Пример по 30-дневному пути. Вы уплатили €1800, а арендодатель заявляет о €400 за повреждённую столешницу. Оставшиеся €1400 должны поступить на ваш счёт в течение 30 дней с даты окончания вместе с письменным расчётом, показывающим €400 и за что они удержаны. Арендодатель не вправе удерживать все €1800, пока обсуждаются эти €400. Если вы оспариваете €400, вы оспариваете только эту сумму, а остальные €1400 всё равно должны быть выплачены в срок.

• Дата окончания аренды.
• Ваш IBAN.
• Ваш новый почтовый адрес.
• Одна фраза с просьбой вернуть залог в течение 14 дней с даты окончания.

Приложите фотографии, сделанные при выезде, и сохраните отправленную копию письма. Это доказывает, что у арендодателя было всё необходимое, чтобы заплатить вовремя.

Перечень закрыт. Из залога можно зачесть только эти четыре расхода:

• Неоплаченная арендная плата (achterstallige huur).
• Неоплаченные сервисные расходы (servicekosten).
• Ущерб жилью, за который отвечаете вы как арендатор.
• Неоплаченная плата за энергоэффективность (energieprestatievergoeding).

Ничто за пределами этого перечня из залога удержано быть не может. Другие расходы, например административные, зачесть нельзя против waarborgsom. Арендодатель, удерживающий что-либо, обязан выплатить остаток в течение 30 дней. Поэтому по каждому предъявленному вам сбору задавайте два вопроса. К какому из четырёх оснований он относится? И где счёт или смета на эту сумму? Оспаривайте любую сумму, за которой не стоит документа.

Три из четырёх оснований легко проверить по вашим банковским выпискам. Споры вызывает основание об ущербе. Два правила его ограничивают. Арендодатель не вправе удерживать износ от обычного использования (normale slijtage). Арендодатель также не вправе удерживать износ или ущерб, возникший из-за его собственного плохого или несвоевременного обслуживания. Ванная комната, изношенная после пятнадцати лет обычного использования, — это не тот ущерб, за который вы платите.

Разделение расходов на обслуживание работает по тому же принципу. Капитальный ремонт — расход арендодателя, например покраска фасада или новый отопительный котёл. Повседневное обслуживание и мелкий ремонт — ваша обязанность, например новое сиденье унитаза или прокладка в кране. Полный перечень мелкого ремонта содержится в Besluit kleine herstellingen (постановлении о мелком ремонте). Работы, относящиеся к стороне арендодателя в этом разделении, не являются расходом за счёт вашего залога. Проверяйте каждый предъявленный за ущерб счёт по этим правилам, прежде чем соглашаться с ним.

Почти любой спор о залоге сводится к одному вопросу: в каком состоянии было жильё, когда вы в него заселились? Ответ на этот вопрос дают документы. Акт осмотра при заселении (opnamestaat или beschrijving van het gehuurde) фиксирует состояние каждой комнаты, оборудования и показания счётчиков в день получения ключей. Обе стороны подписывают его. Акт при выезде (eindinspectie или oplevering) делает то же самое в день, когда вы съезжаете. Вместе два подписанных акта показывают, что изменилось за время вашей аренды. Просите акт осмотра при заселении до подписания чего-либо и просите акт осмотра при выезде сразу после подачи уведомления о расторжении.

Ведите и собственный учёт, причём в оба дня:

• Сфотографируйте каждую комнату, полы, стены, кухонные шкафы, ванную комнату, оконные рамы и сад или балкон. Сделайте общий план каждой комнаты и крупный план любых уже имеющихся повреждений.
• Сфотографируйте счётчики газа, воды и электричества и внесите показания в акт.
• Сфотографируйте существующие дефекты по отдельности: пятно на ковре, скол на столешнице, дыру в стене, оставшуюся от предыдущего арендатора.
• Сохраняйте даты файлов. Фотографии с телефона автоматически содержат дату, поэтому храните оригиналы, а не скриншоты.
• Просите подписанную копию акта в тот же день. Если арендодатель обещает прислать его позже, отправьте по email собственное краткое резюме того, о чём вы договорились в тот день.
• Сфотографируйте ключи, которые вы передаёте, и попросите короткое письменное подтверждение того, что арендодатель их получил.

По возможности присутствуйте лично на осмотре при выезде. Это момент, когда можно увидеть заявленный ущерб и сразу же заявить о несогласии. Если присутствовать не можете, попросите заснять осмотр на видео или фото и предоставить акт до его окончательного оформления.

Многие арендодатели не платят на 14-й день. У вас всё же есть чёткий путь действий. Пройдите эти шаги по порядку и фиксируйте всё в письменном виде.

• Отправьте официальное письменное требование (ingebrekestelling). Это шаг, которого закон ожидает от вас перед обращением в суд. Укажите дату окончания аренды, сумму залога, прошедший срок и ваш IBAN. Установите чёткий окончательный срок, например 14 дней, и укажите, что после этого вы обратитесь в суд. Het Juridisch Loket публикует образец письма с требованием вернуть арендный залог, которое можно отправить начиная с двух недель после окончания аренды.
• Отправьте его по email и сохраните отправленную копию. Если у вас есть почтовый адрес арендодателя, отправьте письмо и обычной почтой.
• Если арендодатель отвечает удержаниями, попросите в письменном виде счета, подтверждающие каждую сумму, и подписанный акт осмотра при заселении, на который опирается претензия по ущербу.
• Получите бесплатную консультацию, прежде чем эскалировать дело. Het Juridisch Loket бесплатно отвечает на юридические вопросы и помогает оценить, насколько сильна ваша позиция.
• Проверьте, есть ли у вас rechtsbijstandverzekering (страхование юридических расходов). У многих людей оно есть в пакете со страхованием жилья или гражданской ответственности, и они никогда им не пользуются. Если полис покрывает жилищные споры, сообщите о деле страховщику до начала судебных действий.
• Если вам нужен юрист, а доход низкий, узнайте о toevoeging (субсидируемой юридической помощи), при которой вы платите фиксированный взнос вместо почасовой ставки. Бесплатная и субсидируемая юридическая помощь объясняет, кто на неё имеет право и во сколько она обходится.
• Если арендодатель по-прежнему отказывается платить, взыщите деньги через kantonrechter.

Сообщите об арендодателе также в свою муниципальную инстанцию. С 1 января 2024 года в каждой gemeente есть пункт приёма жалоб на недобросовестное поведение арендодателей (meldpunt ongewenst verhuurgedrag). Арендаторы и потенциальные съёмщики могут туда обращаться, и жалоба может быть анонимной. Необоснованные удержания залога и сервисные сборы — одна из тем таких жалоб. Если gemeente установит, что арендодатель нарушил правила, она обязана отреагировать. С 1 января 2024 года ваш арендодатель также обязан сообщить вам контактные данные этого meldpunt. VNG публикует список meldpunt по каждой gemeente, если вы не можете найти свой.

Gemeente может применить несколько мер воздействия. Она может вынести предупреждение. Она может наложить постановление со штрафом за неисполнение (last onder dwangsom) или административный штраф (bestuurlijke boete). Она может издать распоряжение о принудительном исполнении (last onder bestuursdwang). В качестве последней меры она может взять управление недвижимостью на себя. Жалоба касается поведения арендодателя. Она не возвращает вам деньги. Отправьте также собственное письменное требование.

Требование о возврате залога — это денежное требование, а денежные требования до €25 000 рассматривает секция kanton rechtbank, судья которой называется kantonrechter. Дела об аренде также рассматриваются там. Два обстоятельства делают этот путь реальным для арендатора. Вам не нужен юрист в kantonrechter, поэтому вы можете вести дело и выступать сами. И судебную пошлину платит только та сторона, которая подаёт иск.

Эта судебная пошлина называется griffierecht. Для физического лица, подающего иск в kanton в 2026 году, она зависит от суммы иска.

Так, взыскание остатка в €1400 обойдётся в €233 на подачу, а взыскание полного залога в €1800 — в €265. Если у вас низкий доход или есть toevoeging для субсидируемой юридической помощи, вы платите сниженную ставку €93 независимо от размера иска. Эта ставка не назначается автоматически: приложите toevoeging или справку о доходах вместе с иском, потому что иск, поданный без неё, оплачивается по полной ставке. Попросите суд в своём иске обязать арендодателя возместить вам griffierecht и другие расходы.

Также требуйте wettelijke rente (законные проценты) на сумму долга начиная со дня, когда прошёл срок. Для долгов, не связанных с коммерческими сделками, wettelijke rente составляет 4% годовых с 1 января 2026 года. На €1800 это около €6 в месяц — сумма небольшая, но она часть того, что вам причитается, и показывает арендодателю, что промедление стоит денег.

Huurcommissie — независимая комиссия по арендным спорам. Она помогает арендаторам и арендодателям, не согласным по поводу цены аренды, обслуживания или сервисных расходов. Залог не относится к её компетенции. Поэтому оспариваемый сервисный сбор может стать делом Huurcommissie, тогда как сам залог идёт по описанному выше пути: сначала письменное требование, затем kantonrechter. Руководство по защите арендной платы объясняет, как проходит процедура в Huurcommissie.

Многие мелкие частные арендодатели пропускают осмотр при заселении. Арендаторы часто замечают это только тогда, когда в конце приходит претензия по ущербу. Если вы всё ещё живёте в этом жилье, исправьте это сейчас. Сфотографируйте всё сегодня, составьте короткий список найденных при заселении дефектов и отправьте оба этих документа арендодателю с одной фразой: «Это состояние жилья на момент, когда я его получил(а). Пожалуйста, подтвердите». Сохраните отправленную копию. У письма есть дата, даже если арендодатель никогда не ответит.

Уборки нет в перечне из четырёх. Rijksoverheid указывает, что другие расходы против залога зачесть нельзя. Спросите арендодателя, к какому из четырёх оснований относится сбор, и попросите счёт клининговой компании. Затем сравните этот счёт с вашими фотографиями, сделанными при выезде. Оспаривайте любую фиксированную сумму, за которой нет ни счёта, ни фотографии. Укажите её в своём письменном требовании.

Рассчитайте два месяца базовой арендной платы по вашему договору и сравните с тем, что вы заплатили. Если вы заплатили больше по договору, подписанному 1 июля 2023 года или позже, сумма превышала максимум. Укажите это в письменном требовании и сообщите в meldpunt вашей gemeente. Необоснованные залоговые сборы — одна из тем, для которых этот пункт приёма жалоб существует.

Письменный расчёт удержаний — это не то же самое, что доказательство. Ответьте письменно, пункт за пунктом. По каждой сумме укажите, принимаете вы её или оспариваете, и попросите счёт и запись в акте, на которую она опирается. Спросите также, идёт ли речь о ремонте или о полной замене, и сколько лет было предмету. Для старого предмета укажите в своём ответе, что его состояние — это износ от обычного использования, который из залога удерживать нельзя.

Не звоните по телефону. Всё, что имеет значение, оформляйте письменно. Отправьте своё письменное требование, дождитесь окончания установленного вами срока, а затем переходите к следующему шагу. Ведите единый файл с простой хронологией: дата окончания договора, передача ключей, отправленное письмо, прошедший срок. Храните в этом же файле договор, акты осмотра, фотографии и переписку.

Многие арендаторы переводят залог bemiddelaar или агентству по сдаче жилья, а не собственнику. Это не меняет того, кто вам должен эти деньги. Арендодатель — сторона вашего договора, и сроки отсчитываются именно против него. Пишите обоим в одном письме, укажите счёт, на который вы перевели деньги, и приложите платёж. Если агентство утверждает, что уже передало деньги арендодателю, попросите дату и подтверждение и сохраните этот ответ. Позже это пригодится как доказательство. Агентские сборы — отдельный вопрос: если агент работает на арендодателя жилья, которое вы снимаете, вы вообще не должны были платить bemiddelingskosten, и вы можете вернуть их от bemiddelaar.

Продолжайте отправлять своё требование на последний известный вам email и почтовый адрес и сохраняйте подтверждение отправки. Арендодатель, живущий за границей, несёт те же обязанности, и нидерландский суд по-прежнему может рассмотреть иск по нидерландскому жилью. Если ваш арендодатель — компания, проверьте её в торговом реестре KVK, чтобы узнать, существует ли она ещё и кто её представляет. Проверьте Centraal Insolventieregister на insolventies.rechtspraak.nl, чтобы узнать, не была ли она признана банкротом. Если была, реестр укажет curator (управляющего, ведущего дело), и именно к нему нужно обращаться по поводу вашего требования.

Продажа жилья не прекращает вашу аренду. Статья 7:226 Burgerlijk Wetboek гласит, что при передаче арендованной недвижимости договор аренды переходит к приобретателю ('wanneer de verhuurde zaak wordt vervreemd, gaat de huur over op de verkrijger'). Ваш договор, ваша арендная плата и срок уведомления остаются прежними, а покупатель становится вашим арендодателем. Именно залог теряется при такой передаче. Спросите старого и нового собственника в одном письменном сообщении, у кого сейчас находится ваш waarborgsom и кто будет возвращать его при вашем выезде, и сохраните ответ вместе с договором. Сделайте то же самое при смене управляющего агентства.

В доме на несколько жильцов залог часто уплачивается предыдущему арендатору или соседу по дому, а не арендодателю. Получите в письменном виде подтверждение того, у кого находятся ваши деньги и кто обязан их вернуть. Никогда не платите залог наличными без подписанной расписки с указанием суммы, даты, адреса и получателя. Банковский перевод с назначением платежа «waarborgsom [адрес]» даёт то же доказательство без лишних усилий. Уплата залога до того, как вы увидели жильё, — типичная схема мошенничества, описанная в руководстве по мошенничеству с арендой.

О правилах, которые действуют, пока вы ещё живёте в жилье, см. объяснение договоров аренды в Нидерландах, где рассматриваются сроки уведомления и повышение арендной платы. Поиск арендного жилья в Нидерландах рассказывает о следующем поиске, включая пакет документов, который просят агенты. Если вам нужна помощь с письмом или судебным иском, бесплатная и субсидируемая юридическая помощь объясняет, кто консультирует бесплатно и когда юрист обходится в фиксированный взнос вместо почасовой ставки.