Как вернуть залог за аренду жилья в Нидерландах

Максимальная сумма залога зависит от даты заключения договора. Её считают по kale huur (базовой арендной плате): без расходов на обслуживание и коммунальные услуги.

Например, по новому договору 2026 года при базовой плате 900 евро в месяц залог может составить не больше 1 800 евро. Даже если общий ежемесячный платёж выше, предел залога не увеличивается. Сохраните подтверждение банковского перевода или подписанную расписку.

Если по новому договору частный арендодатель потребовал залог больше двух месяцев базовой арендной платы, ваш gemeente (муниципалитет) может обеспечить соблюдение этого ограничения. Если арендодатель — woningcorporatie (жилищная корпорация), подайте жалобу в её комиссию по жалобам. Муниципальный пункт жалоб может направить вас туда. Для возврата денег всё равно может понадобиться суд. Муниципальная процедура описана в правилах Wet goed verhuurderschap (Закона о добросовестной аренде) для арендаторов (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Срок возврата считают с даты, когда аренда юридически закончилась. Указанные сроки действуют в октябре 2026 года. Осмотр жилья и оформление документов арендодателем не меняют дату выплаты.

Верните ключи в согласованном порядке и сохраните подтверждение. Если из залога в 1 800 евро арендодатель правомерно удержал 300 евро, оставшиеся 1 500 евро нужно вернуть в течение 30 дней. Спор о 300 евро не даёт права удерживать весь залог.

Арендодатель может удержать деньги только по четырём основаниям ниже. Их устанавливает статья 7:261b Burgerlijk Wetboek (Гражданского кодекса Нидерландов) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке):

• Фактические расходы арендодателя на устранение повреждений, за которые вы отвечаете.
• Задолженность по арендной плате.
• Задолженность по расходам на обслуживание.
• Задолженность по energieprestatievergoeding (плате за энергетическую эффективность).

По каждому удержанию спросите, к какой разрешённой категории оно относится и чем подтверждается. При удержании за ущерб запросите акты состояния жилья и оплаченный счёт или другое подтверждение фактических расходов. Смета сама по себе не доказывает, что арендодатель уже понёс расходы. Отдельные сборы за администрирование, составление договора или обработку документов нельзя удерживать из залога. Но разрешённые административные расходы в предоставленном расчёте расходов на обслуживание могут входить в вашу задолженность по этим расходам.

Расходы на уборку можно удержать, если вы оставили жильё грязным или не выполнили согласованные условия возврата. Сумма должна соответствовать фактическим расходам арендодателя. Стандартный сбор за уборку между арендаторами сам по себе не является основанием для удержания. Нельзя удерживать расходы из-за естественного износа или ненадлежащего обслуживания или ремонта со стороны арендодателя.

Уборка при въезде и выезде не относится к расходам на обслуживание. Согласованная уборка общих зон может к ним относиться. Арендодатель должен сравнить ваши авансовые платежи с фактическими расходами за год.

Расходы на ремонт или замену ключей должны быть разумными и подтверждёнными. Удержание допустимо, только если вы отвечаете за потерю или повреждение. Если вы потеряли ключи или не вернули их, попросите объяснить, какой ремонт или замена нужны, и подтвердить фактическую стоимость. Если заменили весь замок, спросите, почему нельзя было заменить только ключ. Sleutelgeld (плата за въезд) — другой платёж: такую дополнительную сумму арендодатель требовать не вправе.

Вы можете отвечать за ущерб, если не выполнили обязанности арендатора. Износ из-за возраста вещи или обычного использования нельзя вычитать из залога. За ущерб из-за ненадлежащего или несвоевременного обслуживания и ремонта отвечает арендодатель. За крупные работы по обслуживанию и ремонту отвечает арендодатель. Вы отвечаете за обычную уборку и мелкий ремонт, указанные в официальных правилах для арендаторов и арендодателей (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Примеры в таблице помогут проверить причину удержания. Для удержания за ущерб или уборку арендодатель всё равно должен доказать вашу ответственность и фактические расходы.

Если вам выставили счёт за замену старой изношенной вещи, спросите, почему её нужно было заменить и как рассчитали сумму. Сравните состояние при въезде и выезде, возраст вещи, нужный ремонт и фактические расходы. Оспаривайте каждую неподтверждённую сумму отдельно. Требуйте вовремя вернуть остальной залог.

Документ opnamestaat (акт состояния жилья) описывает, каким было жильё при передаче вам. Сохраните подписанный акт при въезде. По статье 7:224 вы должны вернуть жильё в зафиксированном состоянии, кроме разрешённых изменений и износа из-за возраста.

Если описания нет, закон предполагает, что при въезде жильё было в том же состоянии, что и в конце аренды. Арендодатель может доказать обратное. Попросите его подтвердить, что ущерб возник во время вашей аренды.

Подготовьтесь к выездному осмотру и фиксируйте всё при передаче жилья. Храните документы в одной папке:

1. Договоритесь с арендодателем об осмотре до выезда.
2. Попросите письменный список работ, которые вам ещё нужно выполнить.
3. Попросите арендодателя поставить дату и подписать акт предварительного осмотра.
4. Выполните согласованные работы до итогового осмотра.
5. Сделайте датированные фотографии или видео каждой комнаты, техники и имеющихся дефектов. Снимите общий вид и детали крупным планом.
6. Запишите показания счётчиков газа, электричества и воды.
7. Присутствуйте на итоговом осмотре.
8. Внесите разногласия в итоговый акт до подписания.
9. Попросите арендодателя поставить дату и подписать итоговый акт.
10. Верните все ключи.
11. Получите датированное письменное подтверждение, что арендодатель принял ключи.
12. Отправьте по электронной почте свой IBAN (международный номер банковского счёта), новый адрес и дату окончания аренды.

До подписания проверьте, что акт отражает ваши возражения и не означает согласия со спорной суммой. Если вы по-прежнему не согласны с актом, не подписывайте его и обратитесь за юридическим советом. Сохраните акт при въезде, оба акта осмотра, чеки за ремонт, сообщения и оригиналы фото и видео. Возражение против расходов внесите в акт или отправьте по электронной почте в тот же день.

Если 14 или 30 дней прошли, а деньги не выплачены, по закону арендодатель может уже считаться просрочившим выплату. Отдельное уведомление о просрочке может не требоваться, поскольку закон устанавливает дату платежа. Всё равно отправьте письменное требование: оно фиксирует ваше требование и даёт последнюю возможность заплатить.

Rijksoverheid (центральное правительство Нидерландов) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) рекомендует отправить письменное требование, а затем обратиться в суд, если деньги не поступили. Действуйте в таком порядке:

1. Рассчитайте остаток: из уплаченного залога вычтите уже возвращённые деньги и удержания, с которыми согласны.
2. Укажите в требовании адрес жилья, стороны договора, дату окончания аренды и точную сумму к возврату.
3. Объясните, почему оспариваете каждое удержание.
4. Запросите полный расчёт и подтверждение фактических расходов.
5. Укажите свой IBAN и разумный окончательный срок оплаты.
6. Сохраните за собой право требовать проценты по закону и возмещение расходов, а также обратиться в суд.
7. Отправьте требование по электронной или обычной почте.
8. Сохраните копию.
9. Если арендодатель не отвечает, отправьте требование заказным письмом.
10. Сохраните подтверждения отправки и доставки заказного письма.

Вы можете использовать такой текст: «Аренда жилья по адресу [адрес] закончилась [дата]. Уплаченный мной залог составил [сумма] евро. Законный срок возврата прошёл. Прошу выплатить [остаток] евро на счёт [IBAN] до [дата] и прислать полный расчёт с доказательствами каждого удержания. Я сохраняю за собой право требовать проценты по закону и возмещение расходов, а также обратиться в суд».

Het Juridisch Loket (служба юридических консультаций) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) предлагает образец письма на нидерландском языке. Используйте его, только если вы вернули жильё без ущерба и не должны арендную плату. Письмо можно отправить через две недели после окончания договора. Если вы оспариваете ущерб или задолженность по аренде, измените текст с учётом своего случая или обратитесь за юридической помощью.

Пока арендодатель находится в просрочке, вы можете требовать wettelijke rente (проценты по закону). Ставка по некоммерческим долгам с 1 января 2026 года составляет 4% годовых. Ставки меняются, поэтому перед расчётом проверьте действующую ставку (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Само хранение залога во время аренды не означает, что арендодатель должен платить проценты за просрочку.

Сначала определите, что вам нужно: контроль соблюдения правил арендодателем, решение о возврате денег или консультация. Жалоба в один орган не заменяет требование в другой.

Муниципалитет может принять жалобу на невозвращённый залог. Но сам невозврат не подпадает под Wet goed verhuurderschap, поэтому муниципалитет не может обязать выплатить деньги. Huurcommissie также указывает, что решение по требованию о возврате залога может принять только судья.

По спорам о расходах на обслуживание решения Huurcommissie обязательны для арендаторов социального сектора. Они также обязательны для арендаторов среднего и свободного секторов, если договор заключён 1 июля 2024 года или позднее. Для договора свободного сектора, заключённого раньше, Huurcommissie может дать лишь рекомендацию, если договор это допускает. Проверьте информацию Huurcommissie о расходах на обслуживание (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Пока идёт этот спор, следите за сроком давности вашего требования по залогу.

Чтобы получить окончательное решение по арендному спору, подайте иск в kantonrechter через dagvaarding (судебную повестку). Адвокат необязателен. Повестку вручает gerechtsdeurwaarder (судебный исполнитель). Как начать дело, объясняет Rechtspraak (судебная система Нидерландов) в описании процедуры по арендному спору (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Требуйте остаток залога, проценты по закону и возмещение расходов, которые можно заявить. Приложите имеющиеся у вас документы из каждой группы:

• Договор аренды и подтверждение внесения залога.
• Акты при въезде и выезде, фотографии и подтверждение передачи ключей.
• Расчёт удержаний арендодателя и ваше письменное требование.
• Расчёт остатка залога и процентов с указанием даты.

В таблице приведён griffierecht (судебный сбор) для физического лица по тарифам 2026 года. При выборе диапазона суммы учитывают остаток залога, заявленные расходы на взыскание до начала дела и проценты, накопленные до вручения повестки. Итоговый сбор определяет канцелярия суда.

Заложите в бюджет также оплату судебного исполнителя и консультаций.

Если у вас низкий доход и вы имеете право на льготный тариф, сбор составит 93 евро. Вместе с повесткой подайте toevoeging (решение о предоставлении субсидируемой юридической помощи) или inkomensverklaring (справку о доходах). Если заявление уже подано, но документ ещё не получен, приложите копию заявления. Перед подачей проверьте судебные сборы и требования для льготного тарифа (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).

Судья может обязать проигравшую сторону возместить часть расходов другой стороны. Расходы, которые решение не покрывает, могут остаться за вами.

Коллекторская компания может направлять требования об оплате, но не вправе арестовать имущество арендодателя. Судебный исполнитель может взыскать деньги через арест имущества при наличии решения суда или другого исполнительного документа. Сравните плату за взыскание с суммой вашего требования. Прежде чем добавлять фиксированные расходы на взыскание, посоветуйтесь с юристом.

Для договорного требования об оплате обычно действует пятилетний срок исковой давности. Его считают с начала дня, следующего за датой, когда деньги должны были быть выплачены. Чёткое письменное требование или письменное заявление, в котором вы однозначно сохраняете право на выплату, может прервать срок и запустить новый. Сохраните доказательство, что арендодатель получил документ.

Применение правил давности зависит от документов и дат в вашем деле. Обратитесь за юридическим советом задолго до истечения пяти лет.

Если вы привыкли засчитывать залог в оплату последнего месяца, не переносите этот порядок на новый договор. Сначала получите письменное согласие арендодателя на зачёт в конкретный платёж. Иначе продолжайте платить аренду до её окончания. Неоплаченную аренду можно удержать из залога.

Если арендодатель удерживает весь залог из-за одного спорного пункта, потребуйте вернуть остаток после допустимых и доказанных удержаний в течение 30 дней. Укажите спорную сумму в требовании отдельно.

Если вы платили агентству или наличными, сохраните расписку. Напишите и арендодателю, и человеку или компании, которые получили деньги. Если в договоре, расписке и банковском платеже указаны разные стороны, попросите huurteam или юриста выяснить, кто должен вернуть залог. До внесения следующего залога прочитайте о мошенничестве с арендой.

Храните в одной папке хронологию событий, договор, подтверждение оплаты, акты, оригиналы фотографий, подтверждение передачи ключей, сообщения и расчёты. Если после письменного требования деньги не поступили, обратитесь за помощью в подготовке иска.

Для помощи с требованием или следующей арендой используйте эти материалы:

• Бесплатная и субсидируемая юридическая помощь в Нидерландах
• Как устроены договоры аренды в Нидерландах