Проверьте жильё и право его сдавать до оплаты
До оплаты аренды в Нидерландах осмотрите жильё. Проверьте владельца, право сдавать жильё, договор и реквизиты для перевода. Ни просмотр жилья, ни совпадение имени получателя с именем владельца банковского счёта сами по себе не доказывают, что предложение аренды подлинное. Если вам мешают провести проверки, отложите платёж. Если вы уже заплатили, свяжитесь с банком, сохраните доказательства и спросите Politie (полицию) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке), как подать заявление.
Это руководство поможет, если вы подозреваете, что объявление выдумано, человек выдаёт себя за арендодателя или просит деньги обманом. Для спора с настоящим арендодателем может понадобиться другой порядок действий. Где искать жильё, какие документы брать на просмотр и как обычно проходит аренда, читайте в руководстве по поиску жилья в Нидерландах.
Что проверить до перевода денег
Проведите эти проверки до оплаты аренды, залога или бронирования. Проверка агентства нужна, если жильё предлагает агентство.
- Осмотрите жильё изнутри. Если сами прийти не можете, попросите человека, которому доверяете. Fraudehelpdesk (служба помощи при мошенничестве) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) предупреждает: мошенники могут ненадолго снять или одолжить квартиру и иметь ключи от неё. После просмотра продолжайте проверки.
- Проверьте объявление. Сделайте обратный поиск по фотографиям и посмотрите адрес в Street View. Ищите адрес, телефон, электронную почту и имя вместе со словами «review», «scam» или «oplichting» (мошенничество). Скопированные фотографии, необычно низкая аренда или несоответствие снимков адресу требуют дополнительной проверки.
- Если жильё предлагает агентство, найдите его в Handelsregister (Торговом реестре) при KVK (Kamer van Koophandel, Торговой палате) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Сверьте название, регистрационный номер, публичный адрес и действующий статус компании. Платная выписка может показать руководителей и тех, кто вправе подписывать договоры. Некоторые адреса могут быть скрыты на законных основаниях. Запись в реестре не доказывает надёжность агентства или его право сдавать эту квартиру.
- Выясните, кто владеет жильём. Закажите Eigendomsinformatie (сведения о собственности) в интернет-магазине Kadaster (реестра недвижимости) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). В 2026 году сведения стоят 3,70 евро.
- Проверьте, кто вправе сдавать жильё. От имени владельца могут действовать агент, компания, совладелец или управляющий. Попросите письменное подтверждение полномочий. Проверьте его по контактам, которые нашли самостоятельно.
- Сопоставьте проверенного владельца или представителя со стороной договора и получателем денег. Фотография паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, в переписке может быть украдена. Позвоните агентству или владельцу по номеру, который нашли сами.
- Проверьте IBAN (международный номер банковского счёта), электронную почту, телефон или сайт через сервис Politie (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Если сервис нашёл известные заявления, отложите платёж и проверьте предложение независимо. Отсутствие заявлений не гарантирует безопасность. IBAN-Naam Check (проверка совпадения имени и номера счёта) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) показывает только, соответствует ли имя номеру IBAN. При несовпадении отложите перевод и самостоятельно проверьте объяснение.
- Прочитайте договор целиком. Проверьте адрес, стороны договора, kale huur (арендную плату без расходов на услуги), расходы на услуги, залог, дату начала аренды, передачу ключей и подписи.
Когда проверки завершены, переводите деньги со своего банковского счёта и сохраняйте подтверждение. Оплату наличными без расписки трудно доказать. После перевода мошеннику через сервис денежных переводов, в криптовалюте или подарочными картами вернуть деньги может быть трудно.
До подписания проверенного договора прочитайте руководство о договорах аренды в Нидерландах. В нём разобраны виды договоров, залог, изменения арендной платы и документы, которые нужно хранить обеим сторонам.
Что должно насторожить в объявлении
Чужие фотографии или необычно низкая цена
Мошенники копируют настоящие объявления и могут снижать цену. Поэтому качественные фотографии и существующий адрес ещё ничего не доказывают. Если вы нашли те же снимки с другой ценой, адресом или контактами, отложите перевод и проверьте предложение. Одна лишь низкая цена не доказывает мошенничество.
Владелец за границей, просмотра нет, а оплатить нужно срочно
Владелец за границей или требование заплатить до просмотра — повод насторожиться. Проверьте жильё и право его сдавать, даже если вам обещают прислать ключи курьером или передать их через платформу после оплаты. Те же проверки нужны, когда просят оплатить место на просмотре или «возвратное» бронирование. Файл договора, снимок паспорта или логотип платформы сами по себе не подтверждают право сдавать жильё.
Как проверить агентство и разрешение на субаренду
Мошенники могут скопировать сайт агентства, использовать чужой номер KVK и устроить настоящий просмотр. Сверьте адрес сайта, данные компании и имя того, кто подписывает договор. Затем свяжитесь с зарегистрированной компанией по самостоятельно найденным контактам. Если жильё предлагает арендатор, попросите разрешение владельца на субаренду. У субарендатора комнаты и отдельного жилья разная правовая защита. Отсутствие разрешения ещё не определяет, какие права у вас есть. Проверьте слова «зарегистрироваться нельзя никогда» или «владелец не должен знать». Если жильё принадлежит жилищной корпорации, подтвердите предложение напрямую у неё.
Документы, договор и регистрация по адресу
Прежде чем отправлять копию документа, спросите, зачем она нужна, и проверьте получателя. Передавайте только необходимые данные. Следуйте официальной инструкции KopieID (приложения для копирования удостоверения личности) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Скройте ненужные данные, например BSN (burgerservicenummer, личный номер для государственных услуг), если это допускается. Нанесите водяной знак с получателем, целью и датой. Арендодатель может запросить документы при отборе арендаторов. Это не отменяет необходимость защищать свои данные.
Договор аренды, заключённый 1 июля 2023 года или позже, нужно оформить письменно. Арендодатель также обязан письменно сообщить сведения, в том числе о залоге и способах связи. Прочитайте договор до подписания.
Если вы приезжаете жить в Нидерланды больше чем на четыре месяца, вы должны зарегистрироваться в BRP (Basisregistratie Personen, реестре жителей). Обратитесь в gemeente (муниципалитет) и зарегистрируйтесь по своему постоянному адресу проживания. Если такого адреса нет, спросите о briefadres (адресе для корреспонденции). Gemeente решает, можете ли вы им воспользоваться. Условие «без регистрации» нужно проверить в gemeente, хотя само по себе оно не доказывает уголовное мошенничество. Если зарегистрироваться не дают, прочитайте руководство о проблемах с регистрацией по адресу.
За что можно брать плату при аренде
Даже настоящий арендодатель или агентство могут требовать запрещённый платёж. Сначала убедитесь, что жильё и аренда существуют. Затем выясните, за что просят деньги: одно название в счёте не определяет, законен ли платёж. Если вы привыкли платить риелтору комиссию при любом заселении, сначала выясните, кого представляет агент: здесь от этого зависит, должны ли вы ему платить.
Широкие таблицы можно прокручивать по горизонтали.
| Платёж | Действующее правило | Что проверить или сделать |
|---|---|---|
| waarborgsom (залог) | Для договоров, заключённых 1 июля 2023 года или позже, — не больше 2 месяцев kale huur. Арендодатель должен вернуть залог в течение 14 дней после окончания аренды. При разрешённых удержаниях остаток нужно вернуть в течение 30 дней, с письменным объяснением и полным расчётом расходов. | Сохраняйте подтверждение оплаты. Удержать можно только стоимость ущерба, который вы причинили, долг по аренде, долг за услуги или неоплаченную плату за энергоэффективность. |
| bemiddelingskosten (комиссия за посредничество) | Если агент предлагает жильё от имени арендодателя, он не вправе брать с вас комиссию за посредничество. Это действует, даже если сам арендодатель ничего ему не платит. Комиссия возможна, если вы заказали поиск жилья, которого не было в предложениях агента. См. правила Rijksoverheid (правительства Нидерландов) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). | Спросите, кого представляет агент и какую услугу он оказал. Запрещённую комиссию могут назвать платой за оформление, регистрацию, договор или аренду. |
| Плата за регистрацию или членство | Сайт, который только помогает искать жильё, может брать согласованную плату за подписку. Плата за регистрацию не может скрывать запрещённое посредничество на стороне арендодателя. Если обещанной услуги нет, получите совет, как оспорить платёж. | Проверьте организацию, условия отмены и обещанную услугу. Плата за общий доступ к реестру отличается от платежа за бронирование конкретного жилья, которое вы ещё не проверили. См. официальное руководство о расходах при поиске жилья (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). |
| Плата за договор или sleutelgeld (плата за получение жилья) | Арендодатель не вправе брать деньги за составление договора или только за предоставление жилья. Разумная плата за отдельный реальный товар или услугу может быть разрешена. | Попросите счёт с расшифровкой и оспорьте запрещённый платёж письменно. |
Например, в 2026 году вы заключаете договор: kale huur составляет 900 евро, расходы на услуги — ещё 100 евро в месяц. Максимальный залог — 1 800 евро, то есть два раза по 900 евро. Дополнительные 100 евро в этот расчёт не входят.
Как вернуть запрещённые платежи
Запрещённую комиссию за посредничество обычно можно потребовать обратно в течение пяти лет после оплаты. Для sleutelgeld срок составляет пять лет. При настоящей аренде Juridisch Loket (служба юридической помощи) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) советует требовать возврат после подписания договора. Если обратиться раньше, арендодатель может выбрать другого арендатора. В руководстве службы есть образец письма и объяснение, когда можно обратиться в комиссию по спорам или суд.
Бесплатные личные консультации Juridisch Loket предназначены для людей с низким доходом и небольшими сбережениями. Есть отдельные исключения. Проверьте условия получения помощи Juridisch Loket (Внешний сайт, откроется в новой вкладке).
Для требования возврата нужен человек или компания, которых можно установить. Возможность позже вернуть комиссию не отменяет проверки подозрительного предложения до оплаты.
Что делать, если вы уже заплатили или отправили документ
Сохраните для банка и полиции:
- Полное объявление, его номер, ссылку, снимки экрана, фотографии и профиль на платформе.
- Всю переписку по электронной почте, в WhatsApp, Messenger или на платформе. Сохраните даты и время; если возможно, экспортируйте разговор.
- Договор, счета, подтверждение перевода, IBAN, имя владельца счёта, телефоны, электронные адреса и адрес сайта.
- Краткую хронологию событий. Запишите адрес просмотра, кто там присутствовал и какие контакты вы проверили самостоятельно.
Не раскрывайте посторонним материалы с данными удостоверений личности. Позже полиция может запросить подписанное заявление, копию документа, банковскую выписку или сообщения по официальному каналу. Если запрос пришёл неожиданно, сначала проверьте его через официальный контакт полиции.
Используйте помощник Politie для заявления об интернет-мошенничестве (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) или позвоните 0900-8844. Спросите, как подать заявление именно по вашему случаю с арендой. Из-за границы звоните +31 34 357 8844. Онлайн-форма «заплатил, но ничего не получил» предназначена для мошенничества при покупке и продаже. Проверьте, подходит ли она для вашей ситуации. Для этой формы нужен DigiD (нидерландская цифровая идентификация) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). Полиция проверяет связи между заявлениями, но не каждое заявление приводит к расследованию.
Если вы плохо понимаете нидерландский, попросите полицию о переводчике. При подаче заявления или допросе полиция предоставляет его бесплатно. Эти права потерпевшего действуют и для тех, кто не живёт в Нидерландах или не имеет статуса пребывания в стране.
По некоторым заявлениям о мошенничестве при покупке или продаже банк может попросить получателя вернуть деньги. Если за 21 день возврата не было, банк может передать вам имя владельца счёта, адрес и населённый пункт проживания. Использовать эти данные можно только для гражданского иска о возврате денег. Спросите банк и полицию, подходит ли ваш случай с арендой для этого порядка. Автоматического возврата он не даёт.
Также обратитесь в Fraudehelpdesk по поводу мошенничества с арендой (Внешний сайт, откроется в новой вкладке), особенно если вы отправили копию удостоверения личности. Служба подскажет, что делать в вашей ситуации, в том числе при риске использования личных данных. Сообщения помогают ей замечать новые схемы и предупреждать других. Обращение не гарантирует возврат денег.
Если вы плохо понимаете нидерландский, попросите у полиции бесплатного переводчика при подаче заявления о преступлении или опросе. Эти права потерпевших действуют и для тех, кто живёт за пределами Нидерландов или не имеет нидерландского статуса проживания.
Куда обратиться с вашей проблемой
При подозрении на мошенничество и при споре с настоящим арендодателем нужны разные обращения. Найдите свою ситуацию в таблице. У каждой службы свои полномочия.
Широкие таблицы можно прокручивать по горизонтали.
| Проблема | Куда обратиться сначала | Что может дать обращение |
|---|---|---|
| Выдуманное жильё, ложное право его сдавать или обманный запрос денег | Сначала банк, затем Politie с помощью онлайн-помощника или по номеру 0900-8844, а также Fraudehelpdesk. | Попытка ограничить потерю денег и зафиксировать возможное преступление. Заявления помогают связать случаи. Возврат и расследование не гарантированы. |
| Запугивание, дискриминация, чрезмерный залог или запрещённые действия арендодателя либо агента | В meldpunt goed verhuurderschap (пункт для жалоб на арендодателей) при вашей gemeente. См. порядок действий при аренде от Rijksoverheid (Внешний сайт, откроется в новой вкладке). | Gemeente может проверить нарушение и применить Wet goed verhuurderschap (Закон о добросовестной аренде). При непосредственной опасности звоните 112. Несрочные угрозы обсудите с Politie. |
| Спор об арендной плате или расходах на услуги при настоящей аренде | Проверьте, подходит ли Huurcommissie (комиссия по спорам об аренде) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) для вашего договора и вопроса. | Huurcommissie решает только вопросы в пределах своих полномочий. Если ваш вопрос к ним не относится, может потребоваться kantonrechter (суд по гражданским спорам). |
| Спор о залоге при настоящей аренде | Спросите Juridisch Loket, как требовать возврат. Huurcommissie не рассматривает споры о залоге. | Kantonrechter может решить вопрос о возврате денег. Gemeente также может принять меры против запрещённых действий арендодателя. |
| Незаконная субаренда или жильё жилищной корпорации, предложенное без разрешения | Проверьте предложение у владельца или жилищной корпорации и используйте подходящий муниципальный канал для сообщений. | Сообщение может помочь пресечь жилищное мошенничество. Ваши права зависят от того, снимаете вы комнату или отдельное жильё, а также от других условий. |
Если платёж или спор относится к настоящей аренде, прочитайте соответствующее руководство:
- Автор
- Автор: Inburgering.org team
- Рецензент
- Проверено: Kirill Svavolia
Официальные источники
- Fraudehelpdesk: Woonplek gevonden? Check voordat je huurt! (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Признаки мошенничества с арендой, проверка фотографий и адреса, просмотры, одолженное жильё, зарубежные счета и совет не платить до проверки.
- Fraudehelpdesk: Ik heb iets gehuurd (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Что делать после оплаты жилья, которое не предоставили, включая случаи передачи документов.
- Politie: Check vooraf om internetoplichting te voorkomen (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Проверка IBAN, электронной почты, телефона или сайта; предупреждения об известных заявлениях и отсутствие гарантии при пустом результате.
- Politie: Slachtoffer van internetoplichting? Doe aangifte! (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Категории онлайн-заявлений о мошенничестве при покупке и продаже; ответы полиции через десять недель и не позднее шести месяцев.
- Politie: Aangifte van internetoplichting — niets ontvangen (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Помощник выбора заявления, форма с DigiD и запись через 0900-8844, если человек заплатил, но ничего не получил.
- Politie: Gegevens nodig bij aangifte van internetoplichting (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Какие данные объявления, контакты, платежи и сведения о профиле нужно сохранить; какие документы полиция может запросить позже.
- Politie: Internetoplichting en opsporingsonderzoek (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Каждое заявление проверяют на зацепки и связи с другими случаями, но не каждое приводит к расследованию.
- Politie: Wat doet de bank na aangifte van aan- of verkoopfraude? (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Ограниченный порядок передачи данных владельца счёта через 21 день для подходящих дел о покупке и продаже; использование данных для гражданского иска.
- Politie: 0900-8844 bellen vanuit het buitenland (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Номер полиции +31 34 357 8844 для звонков из-за границы.
- Kadaster: Eigendomsinformatie (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Цена онлайн-сведений в 2026 году — 3,70 евро; информация о зарегистрированном владельце и правах на объект.
- KVK: Geregistreerd in het Handelsregister (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Публичный поиск в Торговом реестре и доступные базовые данные о компании.
- KVK: Check via uittreksel (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Разница между бесплатным поиском основных данных и платной выпиской с руководителями и правом подписи.
- Betaalvereniging Nederland (Нидерландская платёжная ассоциация): IBAN-Naam Check (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Проверка соответствия имени номеру IBAN, предупреждения о несовпадении и ограничения проверки.
- Rijksoverheid: Veilige kopie identiteitsbewijs (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Приложение KopieID, скрытие лишних данных и водяной знак с получателем, целью и датой.
- Rijksoverheid: Documenten meenemen naar een bezichtiging (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Документы, которые арендодатель может запросить при просмотре, и совет скрывать BSN на копии удостоверения личности.
- Rijksoverheid: Bemiddelingskosten bij een huurwoning (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Когда арендатор должен платить агенту; запрет посреднических, административных, регистрационных и договорных сборов на стороне арендодателя.
- Rijksoverheid: Extra kosten bij een huurcontract (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Лимит залога в два месяца, сроки возврата в 14 и 30 дней, разрешённые удержания, sleutelgeld и плата за договор.
- Rijksoverheid: Regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Правила добросовестной аренды, письменные договоры, информация для арендатора, залоги и муниципальные пункты для жалоб.
- Rijksoverheid: Stappenplan woning huren (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Порядок действий при аренде и разные полномочия gemeente, Huurcommissie и kantonrechter.
- Rijksoverheid: Wanneer inschrijven in de BRP? (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Обязанность регистрации по постоянному адресу проживания и условия использования адреса для корреспонденции.
- Juridisch Loket: Bemiddelingskosten (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Возврат запрещённых комиссий и sleutelgeld, пятилетний срок, комиссии по спорам и суд.
- Juridisch Loket: Onderhuur (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Различия в правовой защите субарендаторов комнаты и отдельного жилья и применимые условия.
- Fraudehelpdesk: Opgelicht? Laat de schuld bij de dader! (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Быстрое обращение в банк, когда перевод иногда ещё можно остановить; прекращение контакта и дальнейших платежей.
- Fraudehelpdesk: Veelgestelde vragen (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Советы при мошенничестве, возможные способы возврата и роль сообщений в выявлении новых схем.
- Juridisch Loket: Hoe we werken (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Ограничения по доходу и имуществу для бесплатной личной консультации, включая исключения.
- Huurcommissie: Huurder sociale- en middensector (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Споры об аренде и расходах на услуги в пределах полномочий; споры о залоге и вопросы о договоре вне этих полномочий.
- Staatsblad (официальный вестник правительства): Wet goed verhuurderschap (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Закон о письменных договорах, муниципальных пунктах для жалоб и применении правил, лимитах залога, сроках возврата и удержаниях.
- ACM (Autoriteit Consument & Markt, регулятор потребительского рынка) ConsuWijzer (служба помощи потребителям): Kosten bij het zoeken van een huurwoning (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Согласованные подписки на сайты только для поиска жилья, вводящие в заблуждение обещания услуг и запрещённые комиссии на стороне арендодателя.
- DigiD: About DigiD (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - DigiD как цифровая идентификация для входа в государственные сервисы.
- Volkshuisvesting Nederland (государственный портал о жилье): Huurbescherming en huurcontracten (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Договор аренды можно заключить устно до письменного оформления; с 1 июля 2023 года письменное оформление обязательно.
- bunq (банк): When will my payment arrive? (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Запрос в банк на возврат отправленного перевода и отслеживание платежа по идентификатору через банк получателя.
- Federal Trade Commission (ведомство США по защите потребителей): Avoid a scammer’s money grab during Older Americans Month (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Ограничения возврата денег после перевода мошеннику через сервис денежных переводов, подарочными картами и в криптовалюте.
- Western Union: брошюра о мошенничестве на нидерландском (PDF, 769 КБ) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Предупреждения о переводе залога через сервис и трудности возврата после выдачи денег получателю.
- Betaalvereniging Nederland: IBAN-Name Check (на английском) (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Официальное английское название Dutch Payments Association и объяснение проверки имени владельца счёта.
- Politie: Wat zijn mijn rechten bij aangifte doen? (Внешний сайт, откроется в новой вкладке) - Право потерпевшего на бесплатного переводчика при подаче заявления или допросе; эти права действуют и без проживания или статуса пребывания в Нидерландах.