Verifique o imóvel e a autorização para alugá-lo antes de pagar
Antes de pagar um aluguel nos Países Baixos, visite o imóvel. Confira o proprietário, a autorização para alugar, o contrato e os dados do pagamento. Uma visita ou um nome que bate com o da conta bancária não bastam para provar que a oferta é verdadeira. Se alguém impedir essas verificações, suspenda o pagamento. Se você já pagou, fale com seu banco e guarde as provas. Pergunte à Politie (polícia) (Site externo, abre em uma nova aba) como denunciar o caso.
Este guia trata de suspeitas de imóvel falso, falso locador ou pedido de pagamento feito para enganar você. Um conflito em um aluguel verdadeiro pode exigir outro caminho. Para sites de busca, documentos da visita e as etapas normais do aluguel, consulte o guia para encontrar um imóvel para alugar nos Países Baixos.
O que conferir antes de pagar
Faça as verificações abaixo antes de pagar aluguel, caução ou reserva. A etapa sobre a imobiliária só se aplica quando uma imobiliária oferece o imóvel.
- Veja o imóvel por dentro ou peça a alguém de confiança que faça a visita. O Fraudehelpdesk (serviço de orientação sobre fraudes) (Site externo, abre em uma nova aba) alerta que golpistas podem usar um imóvel emprestado ou alugado por curto prazo. Eles podem até ter as chaves. Continue verificando depois da visita.
- Confira o anúncio. Faça uma busca reversa das fotos e veja o local no Street View. Pesquise o endereço, telefone, e-mail e nome junto com “review”, “scam” ou “oplichting” (fraude). Anúncio copiado, aluguel muito baixo ou fotos incompatíveis com o endereço exigem mais verificações.
- Se uma imobiliária oferece o imóvel, confira seu registro. Consulte o Handelsregister (registro empresarial) da KVK (Kamer van Koophandel, Câmara de Comércio) (Site externo, abre em uma nova aba). Confira o nome comercial, número de registro, endereço público e se a empresa está ativa. Um extrato pago pode mostrar diretores e quem pode assinar contratos. Alguns endereços podem ser legalmente ocultados. O registro, por si só, não prova honestidade nem autorização para oferecer aquele imóvel.
- Confira quem é o proprietário. Compre Eigendomsinformatie (informações sobre a propriedade) no site do Kadaster (registro de imóveis) (Site externo, abre em uma nova aba). O valor é € 3,70 em 2026.
- Confira a autorização para alugar o imóvel. Um corretor, empresa, coproprietário ou administrador pode ter autorização para agir. Peça uma prova por escrito e confirme-a por contatos que você encontrou por conta própria.
- Compare o proprietário ou representante autorizado com as partes do contrato e com quem vai receber o pagamento. Uma foto de documento de identidade pode ter sido roubada. Ligue para a imobiliária ou proprietário por um número que você encontrou por conta própria.
- Pesquise o IBAN (número internacional da conta bancária), e-mail, telefone ou site na ferramenta de verificação da Politie (Site externo, abre em uma nova aba). Se houver denúncias conhecidas, suspenda o pagamento e confira a oferta por outros canais. A ausência de denúncias não garante segurança. A IBAN-Naam Check (conferência do nome da conta) (Site externo, abre em uma nova aba) só confirma se o nome corresponde ao IBAN. Se houver diferença, suspenda o pagamento e verifique a explicação por outros canais.
- Leia o contrato completo. Confira endereço, partes, kale huur (aluguel básico, sem custos de serviço), custos de serviço, caução, data de início, entrega das chaves e assinaturas.
Se você consulta o CNPJ (cadastro de empresas) no Brasil ou a licença AMI (de mediação imobiliária) em Portugal, confira aqui a imobiliária na KVK. São consultas diferentes: a KVK identifica a empresa, mas não comprova autorização para alugar aquele imóvel.
Depois de concluir as verificações, pague por transferência da sua própria conta e guarde o comprovante. Um pagamento em dinheiro sem recibo pode ser difícil de provar. Criptomoedas, cartões-presente e serviços de remessa podem dificultar a recuperação do dinheiro.
Com a oferta verificada, leia o guia de contratos de aluguel nos Países Baixos antes de assinar. Ele explica os tipos de contrato, a caução, as mudanças no aluguel e os documentos que as duas partes devem guardar.
Sinais de alerta em uma oferta de aluguel
Fotos copiadas ou aluguel muito baixo
Golpistas copiam anúncios reais e podem baixar o preço. Por isso, as fotos podem parecer profissionais e o endereço pode existir. Se as mesmas fotos aparecem com outro preço, endereço ou contato, suspenda o pagamento e confira a oferta. Aluguel baixo, sozinho, não prova fraude.
Proprietário no exterior, falta de visita ou pressão para pagar
Um proprietário no exterior ou a pressão para pagar antes da visita são sinais de alerta. Faça a visita e confira a autorização mesmo se a pessoa prometer enviar as chaves por transportadora ou plataforma depois do pagamento. Faça as mesmas verificações se alguém cobrar por um horário de visita ou pedir uma reserva “reembolsável”. Um arquivo de contrato, imagem de um passaporte ou logotipo de plataforma não provam autorização para alugar o imóvel.
Confira a imobiliária e a autorização para sublocar
Site profissional, número da KVK e visita real podem ser copiados ou usados indevidamente. Compare o endereço do site, os dados da empresa e a pessoa que vai assinar. Depois, contate a empresa registrada por um canal que você encontrou por conta própria. Se quem oferece o imóvel for inquilino, peça a autorização do proprietário para sublocar. Quem aluga um quarto de outro inquilino e quem aluga uma moradia independente de outro inquilino têm proteções diferentes. A falta de autorização não define, sozinha, quais direitos você tem. Verifique afirmações como “você nunca pode se registrar” ou “o proprietário não pode saber”. Se o imóvel pertencer a uma organização de habitação social, confirme a oferta diretamente com ela.
Proteja seus documentos e confira o contrato e o registro do endereço
Pergunte por que uma cópia de identidade é necessária e compartilhe apenas os dados necessários. Verifique o destinatário antes de enviar a cópia. Siga a orientação oficial do KopieID (aplicativo para copiar documentos de identidade) (Site externo, abre em uma nova aba). Oculte dados desnecessários, como o BSN (burgerservicenummer, número de identificação nos serviços públicos), quando permitido. Inclua destinatário, finalidade e data como marca-d’água. O locador pode pedir documentos na seleção de inquilinos. Você ainda precisa proteger seus dados.
Contratos de aluguel firmados a partir de 1º de julho de 2023 devem ficar por escrito. O locador também deve entregar informações por escrito sobre questões como a caução e os canais de contato. Leia o contrato antes de assinar.
Se você vier morar nos Países Baixos por mais de quatro meses, deve se registrar no BRP (Basisregistratie Personen, cadastro de moradores). Faça o registro no seu endereço fixo junto à gemeente (município). Se não tiver endereço fixo, pergunte à gemeente sobre um briefadres (endereço para correspondência). A gemeente decide se você atende aos requisitos. “Sem registro” é motivo para consultar a gemeente, embora não prove um golpe criminoso. Se não conseguir registrar seu endereço, use o guia sobre problemas de registro de endereço.
Quais cobranças de aluguel são permitidas?
Até um locador ou uma imobiliária reais podem exigir uma cobrança proibida. Primeiro confirme que o imóvel e o aluguel são verdadeiros. Depois confira o motivo do pagamento. O nome na fatura não define se a cobrança é permitida.
Você pode rolar as tabelas largas na horizontal.
| Cobrança | Regra atual | O que verificar ou fazer |
|---|---|---|
| waarborgsom (caução) | Para contratos firmados a partir de 1º de julho de 2023, o limite é 2 meses de aluguel básico. O locador deve devolver a caução em até 14 dias após o fim do aluguel. Se houver descontos permitidos, deve devolver o saldo em até 30 dias, com explicação por escrito e demonstrativo completo dos custos. | Guarde o comprovante do pagamento. Só podem ser descontados danos que você causou, aluguel em atraso, custos de serviço não pagos ou taxa de desempenho energético não paga. |
| bemiddelingskosten (taxa de intermediação) | Se a imobiliária oferece o imóvel para o locador, não pode cobrar de você pela intermediação. Isso vale mesmo quando o locador não paga nada à imobiliária. Você pode dever uma taxa se contratou a busca de um imóvel que não fazia parte da oferta dela. Veja as regras da Rijksoverheid (governo dos Países Baixos) sobre intermediação (Site externo, abre em uma nova aba). | Pergunte quem a imobiliária representa e qual serviço prestou. A cobrança proibida pode aparecer como taxa administrativa, de cadastro, de contrato ou de aluguel. |
| Taxa de cadastro ou assinatura | Um site que apenas permite buscar imóveis pode cobrar uma assinatura previamente acordada. A taxa de cadastro não pode esconder uma intermediação proibida para o locador. Se o serviço prometido não foi prestado, procure orientação sobre como contestar a taxa. | Confira a organização, as regras de cancelamento e o serviço prometido. Uma taxa geral de cadastro é diferente de pagar para reservar um imóvel ainda não verificado. Veja o guia oficial sobre taxas na busca de aluguel (Site externo, abre em uma nova aba). |
| Taxa de contrato ou sleutelgeld (dinheiro pelas chaves) | O locador não pode cobrar para redigir o contrato nem apenas para entregar o imóvel a você. Uma cobrança razoável por um produto ou serviço real e separado pode ser permitida. | Peça uma fatura detalhada e conteste por escrito a cobrança proibida. |
Exemplo: você firma um contrato em 2026 com aluguel básico de € 900 e custos de serviço de € 100 por mês. A caução máxima é € 1.800, o dobro do aluguel básico de € 900. Os € 100 de custos de serviço ficam fora desse cálculo.
Como pedir a devolução de taxas proibidas
Em geral, você pode pedir a devolução de taxas de intermediação proibidas até cinco anos depois do pagamento. Para sleutelgeld, o prazo é de cinco anos. Em um aluguel verdadeiro, o Juridisch Loket (serviço de orientação jurídica) (Site externo, abre em uma nova aba) orienta a pedir a devolução depois de assinar o contrato. Se você pedir antes, o locador pode escolher outro inquilino. O guia do serviço traz uma carta-modelo. Também explica quando você pode recorrer a uma comissão de conflitos ou à Justiça.
A orientação individual gratuita do Juridisch Loket atende pessoas com baixa renda e poucas economias, com algumas exceções. Confira os critérios de atendimento do Juridisch Loket (Site externo, abre em uma nova aba).
Para cobrar a devolução, você precisa identificar a pessoa ou empresa responsável. Continue verificando uma oferta suspeita antes de pagar, mesmo que uma taxa possa ser recuperada depois.
O que fazer se você já pagou ou enviou sua identidade
Guarde estes registros para o banco e a polícia:
- Salve o anúncio completo, número do anúncio, link do site, capturas de tela, fotos e perfil na plataforma.
- Exporte ou salve toda a conversa por e-mail, WhatsApp, Messenger ou plataforma. Preserve datas e horários.
- Guarde contrato, faturas, comprovantes de pagamento, IBAN, nome da conta, telefones, e-mails e endereço do site.
- Escreva uma linha do tempo curta. Anote o endereço da visita, as pessoas presentes e os contatos que você verificou por conta própria.
Mantenha privadas as provas com documentos de identidade. A polícia pode pedir depois uma denúncia assinada, cópia de identidade, extrato bancário ou mensagens por um canal oficial. Antes de responder a um pedido inesperado, confirme-o por um contato oficial da polícia.
Use o assistente da Politie para fraude na internet (Site externo, abre em uma nova aba) ou ligue para 0900-8844. Pergunte qual forma de denúncia se aplica ao seu caso de aluguel. Do exterior, ligue para +31 34 357 8844. A opção on-line “paguei e não recebi nada” atende fraudes de compra e venda. Confira se seu caso de aluguel se enquadra. Esse formulário exige DigiD (identidade digital dos Países Baixos) (Site externo, abre em uma nova aba). A polícia verifica as denúncias para buscar conexões com outros casos, mas nem toda denúncia leva a uma investigação.
Em denúncias de fraude de compra e venda que atendem aos requisitos, o banco pode pedir ao beneficiário que devolva o dinheiro. Se ele não devolver em 21 dias, o banco pode fornecer o nome, endereço e local de residência do titular da conta. Você só pode usar esses dados para cobrar a devolução em uma ação civil na Justiça. Pergunte ao banco e à polícia se seu caso de aluguel atende aos requisitos. Esse procedimento não garante reembolso automático.
Procure também o serviço de fraude de aluguel do Fraudehelpdesk (Site externo, abre em uma nova aba), especialmente se enviou uma cópia de identidade. Ele orienta conforme sua situação, inclusive sobre o risco de uso indevido da identidade. Sua denúncia ajuda o serviço a identificar novos golpes e alertar outras pessoas. Denunciar não garante a devolução do dinheiro.
Se você não entende bem o neerlandês, peça à polícia um intérprete gratuito ao denunciar o crime ou prestar depoimento. Esses direitos das vítimas também valem se você mora fora dos Países Baixos ou não tem um status de residência neerlandês.
Onde denunciar cada tipo de problema
Uma suspeita de fraude e um problema em um aluguel verdadeiro exigem caminhos diferentes. Escolha abaixo a linha que corresponde ao seu caso. Cada serviço tem poderes próprios.
Você pode rolar as tabelas largas na horizontal.
| Problema | Primeiro caminho | O que esse caminho pode fazer |
|---|---|---|
| Imóvel falso, falsa autorização para alugar ou pedido de pagamento enganoso | Primeiro o banco. Depois, a Politie pelo assistente de denúncia ou pelo 0900-8844, e o Fraudehelpdesk. | Tentar limitar a perda e registrar um possível crime. As denúncias podem ligar casos entre si. Devolução e investigação não são garantidas. |
| Intimidação, discriminação, caução excessiva ou conduta proibida do locador ou da imobiliária | O meldpunt goed verhuurderschap (canal para denunciar condutas do locador) da sua gemeente. Veja os passos da Rijksoverheid para alugar (Site externo, abre em uma nova aba). | A gemeente pode investigar e aplicar a Wet goed verhuurderschap (Lei de Boa Locação). Em perigo imediato, ligue 112. Fale com a Politie sobre ameaças sem urgência. |
| Disputa sobre aluguel ou custos de serviço em um aluguel verdadeiro | Confira se o atendimento da Huurcommissie (comissão de conflitos de aluguel) (Site externo, abre em uma nova aba) abrange seu contrato e problema. | A Huurcommissie só decide questões dentro de sua competência. Se ela não puder decidir seu caso, o caminho pode ser o kantonrechter (juiz do tribunal local). |
| Disputa sobre caução em um aluguel verdadeiro | Peça orientação ao Juridisch Loket sobre a devolução. A Huurcommissie não decide disputas sobre caução. | O kantonrechter pode decidir uma ação de devolução. A gemeente também pode agir contra condutas proibidas do locador. |
| Sublocação ilegal ou imóvel de uma organização de habitação social oferecido sem autorização | Confirme a oferta com o proprietário ou a organização de habitação social e use o canal municipal adequado. | Sua denúncia pode ajudar a combater a fraude habitacional. Seus direitos dependem de você alugar um quarto ou uma moradia independente e de outras condições. |
Para uma cobrança ou disputa em um aluguel verdadeiro, consulte os guias sobre caução e ajuda jurídica:
- Autor
- Por Inburgering.org team
- Revisor
- Revisado por Kirill Svavolia
Fontes oficiais
- Fraudehelpdesk: Woonplek gevonden? Check voordat je huurt! (Site externo, abre em uma nova aba) - sinais de fraude de aluguel, busca reversa de fotos, verificação do endereço, visitas, imóveis emprestados, contas estrangeiras e orientação para verificar antes de pagar
- Fraudehelpdesk: Ik heb iets gehuurd (Site externo, abre em uma nova aba) - o que fazer após pagar por um aluguel não entregue, incluindo ajuda quando documentos de identidade foram compartilhados
- Politie: Check vooraf om internetoplichting te voorkomen (Site externo, abre em uma nova aba) - consulta de IBAN, e-mail, telefone ou URL, alertas de denúncias conhecidas e ausência de garantia quando não há denúncias
- Politie: Slachtoffer van internetoplichting? Doe aangifte! (Site externo, abre em uma nova aba) - categorias de denúncia on-line por fraude de compra e venda e atualizações policiais após dez semanas e em até seis meses
- Politie: Aangifte van internetoplichting — niets ontvangen (Site externo, abre em uma nova aba) - assistente de decisão, formulário com DigiD e agendamento pelo 0900-8844 para casos de pagamento sem recebimento
- Politie: Gegevens nodig bij aangifte van internetoplichting (Site externo, abre em uma nova aba) - dados de anúncio, contato, pagamento e perfil social a preservar, além de documentos que a polícia pode pedir numa investigação
- Politie: Internetoplichting en opsporingsonderzoek (Site externo, abre em uma nova aba) - verificação de toda denúncia em busca de indícios e conexões, sem garantia de investigação em todos os casos
- Politie: Wat doet de bank na aangifte van aan- of verkoopfraude? (Site externo, abre em uma nova aba) - procedimento limitado de 21 dias para dados do titular em fraudes de compra e venda que atendem aos requisitos, com uso restrito à ação civil
- Politie: 0900-8844 bellen vanuit het buitenland (Site externo, abre em uma nova aba) - número policial +31 34 357 8844 para quem liga de fora dos Países Baixos
- Kadaster: Eigendomsinformatie (Site externo, abre em uma nova aba) - preço de € 3,70 no site em 2026 e dados do proprietário registrado e dos direitos sobre o imóvel
- KVK: Geregistreerd in het Handelsregister (Site externo, abre em uma nova aba) - consulta pública do registro empresarial e informações básicas das empresas
- KVK: Check via uittreksel (Site externo, abre em uma nova aba) - diferença entre consulta básica gratuita e extrato pago com dirigentes e poderes de assinatura
- Betaalvereniging Nederland (associação de pagamentos dos Países Baixos): IBAN-Naam Check (Site externo, abre em uma nova aba) - correspondência entre nome e IBAN, alertas de divergência e limites da verificação
- Rijksoverheid: Veilige kopie identiteitsbewijs (Site externo, abre em uma nova aba) - uso do KopieID, ocultação de dados desnecessários e marca-d’água com destinatário, finalidade e data
- Rijksoverheid: Documenten meenemen naar een bezichtiging (Site externo, abre em uma nova aba) - documentos que o locador pode pedir na visita e orientação para ocultar o BSN numa cópia de identidade
- Rijksoverheid: Bemiddelingskosten bij een huurwoning (Site externo, abre em uma nova aba) - quando o inquilino pode dever uma taxa e quando a intermediação para o locador e taxas administrativas, de cadastro ou de contrato são proibidas
- Rijksoverheid: Extra kosten bij een huurcontract (Site externo, abre em uma nova aba) - limite de caução de dois meses, devolução em 14 ou 30 dias, descontos permitidos, dinheiro pelas chaves e cobranças de contrato
- Rijksoverheid: Regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars (Site externo, abre em uma nova aba) - deveres previstos na Lei de Boa Locação, contratos escritos, informações ao inquilino, caução e canais municipais de denúncia
- Rijksoverheid: Stappenplan woning huren (Site externo, abre em uma nova aba) - etapas atuais do aluguel e divisão entre canais municipais, Huurcommissie e kantonrechter
- Rijksoverheid: Wanneer inschrijven in de BRP? (Site externo, abre em uma nova aba) - obrigação de se registrar no endereço residencial fixo e quando um endereço para correspondência pode ser possível
- Juridisch Loket: Bemiddelingskosten (Site externo, abre em uma nova aba) - devolução de taxas de intermediação e dinheiro pelas chaves proibidos, prazo de cinco anos e vias de conflito ou Justiça
- Juridisch Loket: Onderhuur (Site externo, abre em uma nova aba) - proteções diferentes dos subinquilinos de quartos e de moradias independentes, e condições aplicáveis
- Fraudehelpdesk: Opgelicht? Laat de schuld bij de dader! (Site externo, abre em uma nova aba) - contato rápido com o banco porque às vezes ainda é possível bloquear o pagamento, fim do contato com o golpista e interrupção de novos pagamentos
- Fraudehelpdesk: Veelgestelde vragen (Site externo, abre em uma nova aba) - orientação individual sobre fraude, possíveis caminhos para recuperar o dinheiro e identificação de novos golpes a partir das denúncias
- Juridisch Loket: Hoe we werken (Site externo, abre em uma nova aba) - critérios de renda e patrimônio para orientação individual gratuita, incluindo exceções
- Huurcommissie: Huurder sociale- en middensector (Site externo, abre em uma nova aba) - disputas sobre aluguel e custos de serviço dentro de sua competência, com questões de caução e contrato fora de seu alcance
- Staatsblad (diário oficial): Wet goed verhuurderschap (Site externo, abre em uma nova aba) - lei sobre registro escrito do contrato, denúncia e fiscalização municipal, limite e prazos da caução e descontos permitidos
- ACM (Autoriteit Consument & Markt, autoridade de consumidores e mercados) ConsuWijzer (serviço de orientação ao consumidor): Kosten bij het zoeken van een huurwoning (Site externo, abre em uma nova aba) - assinaturas acordadas em sites que apenas permitem buscar aluguel, promessas de serviço enganosas e taxas proibidas de intermediação para o locador
- DigiD: About DigiD (Site externo, abre em uma nova aba) - DigiD como identidade digital dos Países Baixos para acessar serviços públicos
- Volkshuisvesting Nederland (portal habitacional do governo dos Países Baixos): Huurbescherming en huurcontracten (Site externo, abre em uma nova aba) - possibilidade de firmar o contrato verbalmente antes do registro escrito, obrigatório desde 1º de julho de 2023
- bunq: When will my payment arrive? (Site externo, abre em uma nova aba) - pedido ao banco para recuperar uma transferência enviada e uso dos identificadores da transação para rastrear o pagamento junto ao banco destinatário
- Federal Trade Commission (autoridade de defesa do consumidor dos EUA): Avoid a scammer’s money grab during Older Americans Month (Site externo, abre em uma nova aba) - limites práticos da recuperação de remessas de dinheiro, pagamentos com cartões-presente e criptomoedas enviados a golpistas
- Western Union: folheto dos Países Baixos sobre prevenção de fraudes (PDF, 769 KB) (Site externo, abre em uma nova aba) - alertas contra o envio de cauções de aluguel por esse serviço e dificuldade de reembolso após a entrega do dinheiro ao destinatário
- Betaalvereniging Nederland: IBAN-Name Check (em inglês) (Site externo, abre em uma nova aba) - nome oficial em inglês da associação de pagamentos dos Países Baixos e explicação da conferência do nome da conta
- Politie: Wat zijn mijn rechten bij aangifte doen? (Site externo, abre em uma nova aba) - Se você não entende bem o neerlandês, peça à polícia um intérprete gratuito ao denunciar o crime ou prestar depoimento. Esses direitos das vítimas também valem se você mora fora dos Países Baixos ou não tem um status de residência neerlandês.
- Receita Federal: Consultar CNPJ (Site externo, abre em uma nova aba) - consulta do cadastro de empresas no Brasil, incluindo situação cadastral e sócios e administradores
- IMPIC: Licença de mediação imobiliária (Site externo, abre em uma nova aba) - consulta oficial de empresas com licença de mediação imobiliária em Portugal pelo número da licença, NIPC ou nome da empresa