Verifica la vivienda y la autorización para alquilarla antes de pagar
Antes de pagar un alquiler en los Países Bajos, visita la vivienda. Verifica quién es el propietario, quién tiene permiso para alquilarla, el contrato y los datos del pago. Una visita o un nombre que coincide con la cuenta bancaria no bastan para confirmar que la oferta sea real. Si alguien impide estas comprobaciones, detén el pago. Si ya pagaste, llama a tu banco y guarda las pruebas. Pregunta a la Politie (policía) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) cómo denunciar el caso.
Usa esta guía si sospechas que la vivienda no se alquila realmente, que el supuesto propietario es falso o que te piden dinero para engañarte. Un conflicto dentro de un alquiler real puede requerir otra vía. Para buscar vivienda, preparar los documentos de una visita y conocer el proceso habitual, consulta la guía para encontrar un alquiler en los Países Bajos.
Qué comprobar antes de pagar
Completa estas comprobaciones antes de pagar el alquiler, el depósito de garantía o una reserva. Revisa la agencia solo si una agencia ofrece la vivienda.
- Visita el interior de la vivienda o pide a alguien de confianza que vaya. El Fraudehelpdesk (servicio de orientación sobre fraudes) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) advierte que los estafadores pueden tener llaves de una vivienda prestada o alquilada por poco tiempo. Continúa las comprobaciones después de la visita.
- Revisa el anuncio. Haz una búsqueda inversa de las fotos y comprueba la ubicación en Street View. Busca la dirección, el teléfono, el correo y el nombre del contacto junto con “review”, “scam” u “oplichting” (fraude). Si el anuncio está copiado, el alquiler es muy bajo o las fotos no corresponden a la dirección, investiga antes de seguir.
- Si interviene una agencia, comprueba su registro. Busca su nombre comercial, número de registro, dirección pública y estado activo en el Handelsregister (registro de empresas) de la KVK (Kamer van Koophandel, Cámara de Comercio) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). Un extracto de pago puede mostrar quién dirige la empresa y quién puede firmar contratos. Algunas direcciones pueden estar ocultas legalmente. El registro no prueba que la agencia sea honesta ni que tenga permiso para alquilar esa vivienda.
- Verifica al propietario. Compra la Eigendomsinformatie (información de propiedad) en la tienda en línea del Kadaster (registro de propiedad) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). En 2026 cuesta €3.70.
- Comprueba la autorización para alquilar. Puede actuar un agente, una empresa, un copropietario o un administrador de la vivienda. Pide una prueba escrita y confírmala con datos de contacto que hayas encontrado por tu cuenta.
- Compara el propietario o agente autorizado con las partes del contrato y con quien recibirá el dinero. Una foto de un documento de identidad puede ser robada. Llama al propietario o a la agencia mediante un número que hayas buscado tú.
- Busca el IBAN (número internacional de cuenta bancaria), el correo, el teléfono o la web en la herramienta de la Politie para comprobar vendedores (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). Si aparecen denuncias conocidas, detén el pago y verifica la oferta por otra vía. Que no aparezcan denuncias no garantiza seguridad. La IBAN-Naam Check (comprobación del nombre de la cuenta) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) solo confirma si el nombre coincide con el IBAN. Si no coincide, detén el pago y comprueba la explicación por tu cuenta.
- Lee el contrato completo. Revisa la dirección, las partes, la kale huur (alquiler base, sin costos de servicios), los costos de servicios, el depósito, la fecha de inicio, la entrega de llaves y las firmas.
Cuando termines las comprobaciones, paga por transferencia desde tu propia cuenta y guarda el comprobante. Un pago en efectivo sin recibo puede ser difícil de demostrar. Las criptomonedas, las tarjetas de regalo y los servicios de envío de dinero pueden dificultar la recuperación del dinero.
Después de verificar la oferta, consulta la guía de contratos de alquiler neerlandeses antes de firmar. Explica los tipos de contrato, los depósitos de garantía, los cambios del alquiler y los documentos que ambas partes deben conservar.
Señales de alerta en una oferta de alquiler
Fotos copiadas o un precio demasiado bajo
Los estafadores pueden copiar anuncios reales y bajar el precio. Por eso las fotos pueden parecer profesionales y la dirección puede existir. Si encuentras las mismas fotos con otro precio, dirección o contacto, detén el pago y verifica la oferta. Un alquiler bajo, por sí solo, no prueba una estafa.
El propietario está fuera, no hay visita o te presionan para pagar
Que el propietario esté en otro país o exija dinero antes de la visita es una señal de alerta. Comprueba la vivienda y la autorización aunque prometa enviar las llaves por mensajería o mediante una plataforma después del pago. Haz lo mismo si cobra por una cita para visitar la vivienda o pide una reserva “reembolsable”. Un archivo con el contrato, una foto del pasaporte o el logotipo de una plataforma no prueban por sí solos que esa persona pueda alquilarla.
Agencias y permiso para subarrendar
Una web profesional, un número KVK o una visita real pueden usarse para engañarte. También pueden copiar los datos de una agencia. Compara la dirección de la web, los datos de la empresa y la persona que firma. Después, contacta por tu cuenta con la empresa registrada. Si quien ofrece la vivienda es un inquilino, pide el permiso del propietario para subarrendar. Quienes alquilan una habitación en subarriendo y quienes alquilan una vivienda independiente en subarriendo tienen protecciones distintas. La falta de permiso no determina por sí sola cuáles son tus derechos. Comprueba cualquier afirmación como “nunca puedes registrar tu domicilio” o “el propietario no debe enterarse”. Si una corporación de vivienda es la propietaria, verifica la oferta directamente con ella.
Documentos de identidad, contrato y registro de domicilio
Pregunta para qué necesitan la copia de tu documento de identidad y comparte solo los datos necesarios. Verifica quién la recibirá antes de enviarla. Sigue la guía oficial de KopieID (aplicación para hacer copias del documento de identidad) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). Oculta los datos innecesarios, como el BSN (burgerservicenummer, número personal de servicio al ciudadano), cuando esté permitido. Añade una marca de agua con el destinatario, la finalidad y la fecha. El propietario puede pedir documentos para seleccionar al inquilino. Aun así, debes proteger tus datos.
Los contratos de alquiler celebrados desde el 1 de julio de 2023 deben quedar por escrito. El propietario también debe facilitar información escrita sobre asuntos como el depósito de garantía y las vías de contacto. Lee el contrato antes de firmar.
Si vienes a vivir a los Países Bajos por más de cuatro meses, debes inscribirte en el BRP (Basisregistratie Personen, registro de población). Registra tu domicilio fijo en tu gemeente (municipio). Si no tienes un domicilio fijo, pregunta por un briefadres (dirección de correspondencia). La gemeente decide si cumples los requisitos. Si te dicen que no puedes registrar tu domicilio, consulta con la gemeente; esa prohibición no demuestra por sí sola una estafa penal. Si te bloquean el registro, usa la guía sobre problemas para registrar tu domicilio.
Qué cobros de alquiler están permitidos
Incluso un propietario o una agencia reales pueden exigir un cobro prohibido. Primero comprueba que la vivienda y el alquiler sean auténticos. Después averigua qué cubre el pago. El nombre que aparece en la factura no decide si el cobro está permitido.
Si estás acostumbrado a que no se pida un depósito o a que tenga otro límite, revisa la regla neerlandesa de la tabla. Un depósito permitido no demuestra que la vivienda o quien cobra sean reales.
Puedes desplazar las tablas anchas horizontalmente.
| Cobro | Regla vigente | Qué comprobar o hacer |
|---|---|---|
| waarborgsom (depósito de garantía) | Para contratos celebrados desde el 1 de julio de 2023, el máximo es de 2 meses de alquiler base. El propietario debe devolver el depósito dentro de los 14 días siguientes al final del alquiler. Si aplica deducciones permitidas, debe devolver el saldo dentro de los 30 días, con una explicación escrita y un desglose completo de los costos. | Guarda el comprobante del pago. Solo puede descontar daños que hayas causado, alquiler pendiente, costos de servicios pendientes o una cuota de rendimiento energético pendiente. |
| bemiddelingskosten (honorarios de intermediación) | Si la agencia ofrece la vivienda para el propietario, no puede cobrarte por la intermediación. Esto también se aplica si el propietario no le paga nada. Puedes deber honorarios si encargaste la búsqueda de una vivienda que no estaba en su oferta. Consulta las reglas de Rijksoverheid (Gobierno neerlandés) sobre estos honorarios (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). | Pregunta a quién representa la agencia y qué servicio prestó. Puede presentar honorarios prohibidos como costos de administración, inscripción, contrato o alquiler. |
| Cuota de inscripción o membresía | Una web que solo permite buscar vivienda puede cobrar una suscripción acordada. La cuota de inscripción no puede ocultar una intermediación prohibida para el propietario. Si no recibes el servicio prometido, pide asesoramiento para reclamar el cobro. | Verifica la organización, las condiciones de cancelación y el servicio prometido. Una cuota general de registro es distinta de un pago para reservar una vivienda sin verificar. Consulta la guía oficial sobre los cobros al buscar un alquiler (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). |
| Costos del contrato o sleutelgeld (dinero por conseguir las llaves) | El propietario no puede cobrar por redactar el contrato ni solo por concederte la vivienda. Puede estar permitido cobrar un precio razonable por un producto o servicio real e independiente. | Pide una factura desglosada y reclama por escrito cualquier cobro prohibido. |
Por ejemplo, firmas un contrato de alquiler en 2026 con un alquiler base de €900 y €100 al mes de costos de servicios. El depósito máximo es de €1800: dos veces el alquiler base de €900. Los €100 de costos de servicios no se incluyen en ese cálculo.
Cómo reclamar cobros prohibidos
Por lo general, puedes reclamar los honorarios de intermediación prohibidos dentro de los cinco años siguientes al pago. Para el sleutelgeld, el plazo es de cinco años. En un alquiler real, el Juridisch Loket (servicio de asesoramiento jurídico) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) aconseja pedir la devolución después de firmar el contrato. Si la pides antes, el propietario podría elegir a otro inquilino. Su guía incluye una carta modelo y explica cuándo acudir a una comisión de conflictos o al juzgado.
El asesoramiento personal gratuito del Juridisch Loket está dirigido a personas con ingresos bajos y pocos ahorros, con algunas excepciones. Revisa los requisitos para recibir ayuda del Juridisch Loket (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva).
Para reclamar la devolución, debes poder identificar a la persona o empresa que cobró. Sigue comprobando una oferta sospechosa antes de pagar, aunque después pudieras reclamar uno de sus cobros.
Qué hacer si ya pagaste o compartiste tu documento de identidad
Guarda estas pruebas para tu banco y la policía:
- Conserva el anuncio completo, su número, el enlace, las capturas de pantalla, las fotos y el perfil de la plataforma.
- Exporta o guarda toda la conversación por correo, WhatsApp, Messenger o la plataforma. Conserva las fechas y horas.
- Guarda el contrato, las facturas, el comprobante de pago, el IBAN, el nombre de la cuenta, los teléfonos, los correos y la dirección de la web.
- Escribe una cronología breve. Anota la dirección de la visita, quién estaba presente y los datos de contacto que verificaste por tu cuenta.
Mantén privadas las pruebas que contengan documentos de identidad. La policía puede pedir después una denuncia firmada, una copia de tu documento de identidad, un estado de cuenta bancario o mensajes mediante un canal oficial. Antes de responder a una solicitud inesperada, verifícala con un contacto oficial de la policía.
Usa el asistente de la Politie para denunciar fraudes en internet (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) o llama al 0900-8844 para preguntar qué vía corresponde a tu caso. Desde otro país, llama al +31 34 357 8844. La vía en línea “pagué y no recibí nada” se usa para fraudes de compraventa. Comprueba si admite tu caso de alquiler. Ese formulario requiere DigiD (identidad digital neerlandesa) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). La policía revisa las denuncias para detectar conexiones entre casos, pero no todas llevan a una investigación.
Si no entiendes bien el neerlandés, pide a la Politie un intérprete gratuito para presentar la denuncia. Como víctima de un delito, tienes ese derecho aunque no vivas en los Países Bajos o no tengas un permiso de residencia.
En casos de fraude de compraventa que cumplan los requisitos, el banco puede pedir al destinatario que devuelva el dinero. Si no lo devuelve después de 21 días, el banco puede facilitar el nombre, la dirección y la localidad de residencia del titular de la cuenta. Solo puedes usar esos datos para reclamar el dinero por la vía judicial civil. Pregunta a tu banco y a la policía si tu caso de alquiler reúne los requisitos. Este protocolo no ofrece un reembolso automático.
Informa también al servicio del Fraudehelpdesk para fraudes de alquiler (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva), sobre todo si enviaste una copia de identidad. Te orienta según tu situación, incluido el riesgo de que usen tus datos sin permiso. Los reportes le ayudan a detectar nuevas estafas y advertir a otras personas. Informar del caso no garantiza que recuperes el dinero.
Si no entiendes bien el neerlandés, pide a la policía un intérprete gratuito al denunciar el delito o durante el interrogatorio. Estos derechos de las víctimas también se aplican si vives fuera de los Países Bajos o no tienes un estatus de residencia neerlandés.
A quién acudir según el problema
Una posible estafa y un conflicto dentro de un alquiler real requieren vías distintas. Busca tu problema en la tabla. Cada servicio tiene facultades diferentes.
Puedes desplazar las tablas anchas horizontalmente.
| Problema | Primera vía | Qué puede hacer |
|---|---|---|
| Vivienda falsa, falsa autorización para alquilar o solicitud de pago engañosa | Primero el banco; después la Politie mediante su asistente o el 0900-8844, y el Fraudehelpdesk. | Intentar limitar la pérdida y registrar un posible delito. Las denuncias pueden conectar casos. No se garantizan la devolución ni la investigación. |
| Intimidación, discriminación, depósito excesivo o conducta prohibida del propietario o agente | El meldpunt goed verhuurderschap (punto de denuncias sobre la conducta de arrendadores) de tu gemeente. Consulta los pasos de Rijksoverheid para alquilar (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva). | La gemeente puede investigar y aplicar la Wet goed verhuurderschap (Ley de buena conducta de los arrendadores). Ante peligro inmediato, llama al 112. Para amenazas sin urgencia, habla con la Politie. |
| Conflicto sobre el alquiler o los costos de servicios en un alquiler real | Comprueba si la Huurcommissie (tribunal de alquileres) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) puede tratar tu contrato y tu problema. | La Huurcommissie solo decide asuntos dentro de sus facultades. Si no puede resolver tu problema, la vía puede ser el kantonrechter (juzgado cantonal). |
| Conflicto sobre el depósito de garantía en un alquiler real | Pide asesoramiento al Juridisch Loket para recuperar el dinero. La Huurcommissie no resuelve conflictos sobre el depósito. | El kantonrechter puede decidir sobre una reclamación de devolución. La gemeente también puede actuar contra conductas prohibidas del propietario. |
| Subarriendo ilegal o vivienda de una corporación ofrecida sin permiso | Verifica la oferta con el propietario o la corporación de vivienda y usa el canal municipal correspondiente. | Tu reporte puede ayudar a combatir el fraude de vivienda. Tus derechos dependen de si alquilas una habitación o una vivienda independiente, y de otras condiciones. |
Si el cobro o conflicto corresponde a un alquiler real, consulta estas guías sobre el depósito y la ayuda jurídica:
- Autor
- Por Inburgering.org team
- Revisor
- Revisado por Kirill Svavolia
Fuentes oficiales
- Fraudehelpdesk: Woonplek gevonden? Check voordat je huurt! (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Señales de fraude de alquiler, búsqueda inversa de fotos, comprobación de direcciones y visitas, viviendas prestadas, cuentas extranjeras y consejo de verificar antes de pagar.
- Fraudehelpdesk: Ik heb iets gehuurd (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Qué hacer si pagaste un alquiler que no recibiste, incluida la ayuda cuando compartiste documentos de identidad.
- Politie: Check vooraf om internetoplichting te voorkomen (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Búsqueda de IBAN, correo, teléfono o web; alertas por denuncias conocidas y límites de una búsqueda sin resultados.
- Politie: Slachtoffer van internetoplichting? Doe aangifte! (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Categorías de denuncia en línea por fraude de compraventa y comunicaciones policiales después de diez semanas y, como máximo, seis meses.
- Politie: Aangifte van internetoplichting — niets ontvangen (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Asistente para elegir la vía de denuncia, formulario con DigiD y citas mediante el 0900-8844 para casos de pago sin entrega.
- Politie: Gegevens nodig bij aangifte van internetoplichting (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Datos del anuncio, contacto, pago y perfil social que debes conservar, y documentos que la policía puede pedir después.
- Politie: Internetoplichting en opsporingsonderzoek (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - La policía revisa todas las denuncias para buscar pistas y conexiones, pero no todas llevan a una investigación.
- Politie: Wat doet de bank na aangifte van aan- of verkoopfraude? (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Protocolo limitado de 21 días para facilitar datos del titular de una cuenta en fraudes de compraventa que cumplan los requisitos y su uso en reclamaciones civiles.
- Politie: 0900-8844 bellen vanuit het buitenland (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Número policial +31 34 357 8844 para llamar desde otro país.
- Kadaster: Eigendomsinformatie (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Precio de €3.70 en la tienda en línea en 2026 y datos sobre el propietario registrado y los derechos que muestra la información de propiedad.
- KVK: Geregistreerd in het Handelsregister (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Búsqueda pública en el registro de empresas y datos básicos que permite consultar.
- KVK: Check via uittreksel (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Diferencia entre la búsqueda básica gratuita y el extracto de pago con responsables y facultades para firmar.
- Betaalvereniging Nederland (asociación neerlandesa de pagos): IBAN-Naam Check (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Comprobación de coincidencia entre nombre de cuenta e IBAN, alertas por discrepancias y límites de la comprobación.
- Rijksoverheid: Veilige kopie identiteitsbewijs (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Uso de KopieID, ocultación de datos innecesarios y marca de agua con destinatario, finalidad y fecha.
- Rijksoverheid: Documenten meenemen naar een bezichtiging (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Documentos que puede pedir un propietario durante una visita y consejo de ocultar el BSN en la copia de identidad.
- Rijksoverheid: Bemiddelingskosten bij een huurwoning (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Cuándo puede deber honorarios el inquilino y cuándo se prohíben los cobros de intermediación, administración, inscripción o contrato por servicios para el propietario.
- Rijksoverheid: Extra kosten bij een huurcontract (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Depósito máximo de dos meses, devolución en 14 o 30 días, deducciones permitidas, dinero por las llaves y costos del contrato.
- Rijksoverheid: Regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Obligaciones de la Wet goed verhuurderschap: contratos escritos, información al inquilino, depósitos y puntos municipales de denuncia.
- Rijksoverheid: Stappenplan woning huren (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Pasos vigentes para alquilar y reparto de funciones entre el punto municipal, la Huurcommissie y el kantonrechter.
- Rijksoverheid: Wanneer inschrijven in de BRP? (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Obligación de registrar un domicilio fijo y casos en los que puede admitirse una dirección de correspondencia.
- Juridisch Loket: Bemiddelingskosten (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Reclamación de honorarios de intermediación o dinero por las llaves prohibidos, plazo de cinco años y vías de resolución de conflictos o juzgado.
- Juridisch Loket: Onderhuur (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Diferencias entre los derechos de quienes alquilan una habitación en subarriendo y quienes alquilan una vivienda independiente en subarriendo, y condiciones aplicables.
- Fraudehelpdesk: Opgelicht? Laat de schuld bij de dader! (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Contacto rápido con el banco porque a veces aún puede detener un pago; interrupción del contacto y de los pagos al estafador.
- Fraudehelpdesk: Veelgestelde vragen (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Orientación personal sobre fraudes, posibles vías de recuperación y uso de los reportes para detectar nuevos métodos de estafa.
- Juridisch Loket: Hoe we werken (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Condiciones de ingresos y patrimonio para el asesoramiento personal gratuito, incluidas las excepciones.
- Huurcommissie: Huurder sociale- en middensector (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Conflictos sobre alquiler y costos de servicios dentro de sus facultades; exclusión de conflictos sobre el depósito o el contrato.
- Staatsblad (boletín oficial): Wet goed verhuurderschap (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Texto legal sobre contratos escritos, denuncia y control municipal, límites del depósito, plazos de devolución y deducciones permitidas.
- ACM (Autoriteit Consument & Markt, autoridad de consumidores y mercados) ConsuWijzer (servicio de orientación al consumidor): Kosten bij het zoeken van een huurwoning (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Suscripciones acordadas en webs dedicadas solo a buscar alquiler, servicios anunciados de forma engañosa y cobros prohibidos por intermediación para el propietario.
- DigiD: About DigiD (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - DigiD como identidad digital neerlandesa para acceder a servicios públicos.
- Volkshuisvesting Nederland (portal de vivienda del Gobierno neerlandés): Huurbescherming en huurcontracten (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Un contrato de alquiler puede celebrarse verbalmente antes de quedar por escrito; desde el 1 de julio de 2023 es obligatorio registrarlo por escrito.
- bunq: When will my payment arrive? (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Solicitud al banco para recuperar una transferencia enviada y uso de identificadores de la operación para rastrearla con el banco receptor.
- Federal Trade Commission (autoridad estadounidense de protección al consumidor): Avoid a scammer’s money grab during Older Americans Month (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Límites prácticos para recuperar pagos enviados a estafadores mediante transferencias de dinero, tarjetas de regalo y criptomonedas.
- Western Union: folleto neerlandés de prevención del fraude (PDF, 769 KB) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Advertencia contra el envío de depósitos de alquiler mediante su servicio y dificultad de recuperar el dinero cuando ya se entregó al destinatario.
- Betaalvereniging Nederland: IBAN-Name Check (en inglés) (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Nombre oficial en inglés de la asociación neerlandesa de pagos y explicación de la comprobación del nombre de cuenta.
- Politie: Wat zijn mijn rechten bij aangifte doen? (Sitio externo, se abre en una pestaña nueva) - Derecho de las víctimas de delitos a un intérprete gratuito si no comprenden bien el neerlandés, incluso si no viven en los Países Bajos o no tienen permiso de residencia.