Sistema de pontos: como contestar seu aluguel em 2026

Este guia é para quem aluga uma casa, um apartamento ou um quarto nos Países Baixos.

O woningwaarderingsstelsel (WWS, sistema de avaliação de imóveis) atribui pontos à moradia conforme a área, as instalações e outras características. Cada pontuação tem um máximo de kale huur (aluguel básico). Esse valor cobre apenas o uso do imóvel, antes dos custos de serviço e das contas de consumo. O Huurcommissie (órgão que decide conflitos de aluguel) (Site externo, abre em uma nova aba) calcula os pontos com base nestes itens:

• Área: meça os cômodos e os outros espaços que podem entrar no cálculo.
• WOZ-waarde (valor oficial do imóvel): valor definido pela gemeente (município).
• Desempenho energético: a etiqueta energética do imóvel.
• Cozinha: comprimento da bancada e equipamentos extras que podem contar.
• Banheiro e vaso sanitário: as instalações e se são privativas ou compartilhadas.
• Aquecimento e refrigeração: os sistemas que atendem cada cômodo.
• Área externa privativa: por exemplo, jardim, terraço ou varanda.

Para a maioria dos imóveis independentes, as etiquetas energéticas E, F e G retiram 4, 9 e 15 pontos, respectivamente. Imóveis classificados como monumentos históricos estão isentos desses descontos. Confira as regras da etiqueta energética (Site externo, abre em uma nova aba).

O governo atualiza todo ano o aluguel básico máximo de cada pontuação. Desde 1º de janeiro de 2025, o locador deve entregar a contagem de pontos com todo novo contrato assinado, inclusive no setor livre. Compare o cálculo com suas próprias medições.

Para um quarto ou outro imóvel sem instalações próprias, vale o woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO, sistema de avaliação de quartos). O cálculo considera a área privativa e compartilhada, as instalações, o desempenho energético e dados de localização ou WOZ. Quartos, casas móveis e terrenos para casas móveis têm verificações separadas. O aluguel dessas moradias continua regulado, qualquer que seja a pontuação.

A tabela vale para locações que começam em 2026. Ela mostra o máximo padrão no topo de cada faixa de pontos. A pontuação e o aluguel básico inicial definem juntos o segmento da locação.

A data em que as duas partes assinam decide se valem as regras introduzidas em 1º de julho de 2024. A data de início da locação define qual limite monetário anual usar.

Alguns imóveis permitem um acréscimo legal sobre o valor da tabela. É o caso de imóveis classificados como monumentos históricos e de certos imóveis novos no segmento intermediário. O acréscimo aumenta o aluguel permitido sem mudar o segmento. Peça ao locador documentos que comprovem o direito ao acréscimo e confira as regras do Huurcommissie (Site externo, abre em uma nova aba).

Exemplo: você assina o contrato e começa a locação em janeiro de 2026. O imóvel tem 143 pontos e não permite acréscimo legal. O locador pede € 1.000 de aluguel básico por mês. O máximo de 2026 é € 932,93. A diferença é de € 67,07 por mês.

Se você está acostumado a conferir a cláusula de reajuste no Brasil ou em Portugal, confira aqui também o teto por pontos. Nos Países Baixos, um reajuste anual permitido não autoriza superar o máximo do imóvel regulado.

A tabela abaixo mostra os reajustes anuais padrão máximos (Site externo, abre em uma nova aba) em 2026.

Se um contrato do segmento intermediário ou do setor livre prevê um reajuste menor, vale o percentual menor. No segmento social, aluguéis abaixo de € 350 podem aumentar em € 25, em vez de 4,1%. Reajustes sociais conforme a renda e aumentos após melhorias têm condições próprias.

O reajuste de um imóvel regulado não pode levar o aluguel acima do máximo por pontos, somado a qualquer acréscimo legal permitido. O guia de contratos de aluguel nos Países Baixos explica como conferir um reajuste.

O Huurprijscheck (verificação do aluguel) (Site externo, abre em uma nova aba) é gratuito e tem versões para imóveis independentes, quartos, casas móveis e seus terrenos. Para um imóvel independente, você informa as medidas, o valor WOZ, a etiqueta energética e as instalações. Uma medida errada ou uma pergunta mal compreendida pode mudar o resultado. Quando pode analisar o conflito, o Huurcommissie faz seu próprio cálculo.

Um imóvel independente tem entrada, cozinha, vaso sanitário e instalações para banho próprios. Há regras adicionais para moradias compartilhadas. Se três ou mais pessoas alugam juntas, consulte as regras oficiais de classificação (Site externo, abre em uma nova aba) antes de escolher a verificação.

Antes de assinar, compare o aluguel básico pedido com o resultado do Huurprijscheck. Depois da mudança, faça estas conferências:

• Meça os cômodos.
• Confira a etiqueta energética.
• Confira o valor WOZ.
• Compare o resultado com o aluguel básico, sem custos de serviço nem contas de consumo.

Guarde o resultado, as fotos, as medidas e a contagem de pontos do locador. Se os dois cálculos forem diferentes, mantenha ambos.

A Wet betaalbare huur (lei do aluguel acessível) passou a proteger o segmento intermediário em 1º de julho de 2024. Para saber se ela se aplica, veja quando as duas partes assinaram. A data em que o documento foi redigido e o início da locação não decidem essa questão. Contratos anteriores seguem as regras de transição abaixo.

Envie a Toetsing aanvangshuurprijs (revisão do aluguel inicial) em até 6 meses após o início da locação. O pedido deve tratar de seu primeiro contrato com esse locador para esse imóvel. Renovar o contrato ou trocar de locador não reinicia o prazo. O Huurcommissie avalia o estado do imóvel no começo da locação. Se o aluguel inicial era alto demais, o valor reduzido vale desde essa data. Peça ao locador a devolução da diferença. Continue pagando o aluguel combinado enquanto o caso estiver em andamento.

Existe uma exceção para certos contratos temporários de até 2 anos assinados antes de 1º de julho de 2024. Nesses casos, você pode apresentar o pedido até 6 meses depois do fim do contrato. Esse prazo ampliado não vale para contratos temporários assinados em 1º de julho de 2024 ou depois.

Depois dos primeiros 6 meses, quem está coberto pelo teto por pontos pode pedir uma redução para o futuro. Esse procedimento não devolve o que você pagou a mais antes. Siga estes passos:

1. Envie uma proposta por escrito ao locador. Informe o aluguel básico atual, o valor da redução, o novo aluguel proposto e a data em que deve começar a valer. Anexe a contagem de pontos.
2. Deixe pelo menos 2 meses-calendário completos entre o recebimento da proposta pelo locador e a data proposta para a redução.
3. Se o locador recusar ou não responder, apresente o pedido ao Huurcommissie até 6 semanas depois dessa data. Você pode apresentar antes se comprovar a recusa ou a falta de resposta.

Os servicekosten (custos de serviço) são pagos além do aluguel básico. Podem cobrir limpeza das áreas comuns, zeladoria, contas de consumo ou móveis removíveis. O locador só pode cobrar os custos que realmente teve. Ele deve enviar até 30 de junho uma prestação de contas detalhada do ano anterior. O documento compara seus adiantamentos com os custos reais. Você pode ter que pagar uma diferença ou receber uma devolução.

Para contestar a prestação de contas, siga estes passos:

1. Escreva ao locador. Peça o documento que falta ou solicite a correção das cobranças, identificando cada custo que você contesta.
2. Espere 3 semanas pela resposta.
3. Se o problema continuar, peça ao Huurcommissie que avalie a prestação de contas (Site externo, abre em uma nova aba).

Você tem 2 anos após a data em que a prestação de contas deveria ter sido entregue para apresentar o pedido. Para os custos de 2025, o prazo termina em 30 de junho de 2028. A decisão deve ser cumprida nas locações sociais e em todos os contratos assinados em 1º de julho de 2024 ou depois. Para um contrato antigo do setor livre, o Huurcommissie só pode emitir um parecer se as duas partes concordaram por escrito em usar esse serviço.

As regras das oito categorias de custos de serviço a partir de 2027 (Site externo, abre em uma nova aba) valem automaticamente para contratos assinados em 1º de janeiro de 2027 ou depois. Um contrato existente só passa a usá-las por acordo.

Se seu contrato define um preço único sem separar o aluguel básico dos custos adicionais, Huurcommissie pode dividir esse preço. Se já houver um processo de avaliação do aluguel inicial ou de redução por pontos, a divisão acontece nesse mesmo processo. Você não precisa fazer outro pedido.

Você pode levar um pedido de revisão do aluguel inicial diretamente ao Huurcommissie. Para uma redução posterior por pontos, envie primeiro a proposta por escrito ao locador. Abra o caso no MijnHuurcommissie (portal de processos do Huurcommissie) (Site externo, abre em uma nova aba). Anexe o contrato, a contagem de pontos e as mensagens ou cartas relacionadas ao conflito.

Em 2026, o inquilino paga € 25 adiantados. Se você ganhar o caso por completo, o Huurcommissie devolve os € 25. Se ganhar apenas parte, recebe uma devolução parcial. Você pode pedir isenção da taxa se sua renda estiver no nível mínimo ou no nível da assistência social.

Para revisar o aluguel inicial, escolha o formulário dessa revisão. Para uma redução posterior, escolha o formulário de redução por pontos. O caso segue estas etapas:

1. Envie o formulário correto dentro do prazo. Um pedido atrasado pode ser rejeitado sem análise.
2. Pague a taxa no prazo.
3. Entregue as informações que o Huurcommissie solicitar.
4. Permita a investigação. Nos casos de pontos, um inspetor costuma visitar o imóvel. Você e o locador recebem o relatório e podem responder.
5. Leia a decisão. A presidência pode decidir por escrito ou uma comissão pode realizar uma audiência. O documento informa o aluguel, a data em que começa a valer e quem paga a taxa.

A maioria das decisões do Huurcommissie deve ser cumprida e vale como um novo acordo, salvo se uma das partes contestar pelo caminho permitido dentro do prazo. Contra uma decisão escrita da presidência, você pode apresentar verzet (contestação ao Huurcommissie) em até 3 semanas da data de envio. Também pode ir ao kantonrechter (juiz que trata de conflitos de aluguel) em até 8 semanas dessa data. Depois de uma decisão da comissão, inclusive após verzet, o prazo judicial é de 8 semanas. Confira a data de envio e as instruções para contestar na decisão.

Continue pagando o aluguel atual até a decisão. Depois, siga o valor e a data indicados no documento. Procure orientação se você ou o locador iniciar um processo judicial.

Toda gemeente tem um meldpunt (canal de denúncia) para condutas indevidas de locadores. O locador deve entregar os dados de contato desse canal. No site oficial de sua gemeente, procure por “meldpunt goed verhuurderschap” (canal de denúncia contra locadores). Desde 1º de janeiro de 2025, o município também pode fiscalizar o máximo por pontos. Conforme o caso, pode advertir o locador, ordenar que corrija a situação sob pena de multa, aplicar uma multa ou, em último caso, assumir a administração do imóvel.

A gemeente não pode fixar seu aluguel reduzido nem determinar a devolução do dinheiro. O Huurcommissie define o aluguel nos conflitos que pode analisar. Um tribunal pode ordenar a devolução. Você pode fazer a denúncia gratuita ao meldpunt ao mesmo tempo que abre um caso no Huurcommissie. O guia sobre problemas de registro de endereço explica o que fazer quando o locador impede o registro.

Assinar o contrato não elimina um teto legal que se aplica à locação. Se você ainda está dentro dos 6 meses, use o procedimento de revisão do aluguel inicial. Não precisa enviar antes uma proposta de redução posterior. Depois do prazo, envie a proposta formal com os valores exigidos, a data em que deve valer e a contagem de pontos. Um pedido informal sozinho não cumpre esses requisitos.

Se seu contrato antigo é do setor livre e o imóvel tem 144–186 pontos, o teto intermediário não vale durante a locação atual. Confira a tabela de transição antes de apresentar o pedido.

Confira o aluguel e a data de início na decisão. Se o documento mostra que você pagou a mais, peça a devolução ao locador por escrito. O Huurcommissie não cobra o dinheiro por você. Se o locador recusar, consulte o Juridisch Loket (serviço de orientação jurídica) (Site externo, abre em uma nova aba) ou um huurteam (equipe local de apoio a inquilinos) sobre como cobrar o valor.

Procure orientação antes de descontar uma devolução dos aluguéis seguintes. O desconto pode gerar uma disputa por aluguel não pago. Uma denúncia à gemeente pode tratar das cobranças excessivas que continuam, mas não recuperar pagamentos anteriores. Um processo judicial iniciado dentro das 8 semanas pode reabrir o conflito sobre o aluguel.

Seu cálculo e o do locador podem divergir por causa das medidas, da etiqueta energética ou do valor WOZ. O Huurcommissie pode visitar o imóvel e calcular sua própria pontuação. Depois, envia o relatório às duas partes para comentários.

Num caso de redução posterior, uma etiqueta energética registrada depois da data proposta para a redução pode contar. Ela precisa ser registrada antes da decisão e representar o estado do imóvel naquela data proposta. Melhorias feitas entre essas datas não podem entrar no cálculo. A política da etiqueta energética atualizada em 16 de julho de 2026 (Site externo, abre em uma nova aba) define essas condições. Guarde fotos datadas, medidas e uma cópia da etiqueta.

Móveis e equipamentos removíveis entram nos custos de serviço. O Huurcommissie usa as notas fiscais de compra do locador como ponto de partida. Para itens com vida útil estimada de 5 anos, geralmente permite cobrar 20% do valor por ano. Para itens de 10 anos, permite 10% por ano. Itens que duram mais podem usar outros percentuais. Ao fim da vida útil inicial, o Huurcommissie avalia os itens novamente e recalcula a cobrança anual com base no novo valor.

Instalações embutidas e outros itens fixos não podem ser cobrados como mobília removível. Peça a prestação de contas detalhada e as notas fiscais. A cobrança dos móveis fica fora do aluguel básico. Por isso, ela não transforma um imóvel regulado em imóvel do setor livre.

Se o prazo de 6 meses ainda está correndo, envie o formulário de revisão do aluguel inicial antes do fim. Depois desse prazo, confira se o teto se aplica ao contrato. Só então use a proposta formal e o prazo seguinte de 6 semanas. Guarde estes cinco registros: o contrato assinado, a contagem do locador, seu resultado do Huurprijscheck, a separação entre aluguel básico e custos de serviço e todas as mensagens ou cartas.

Se o contrato foi assinado antes de 1º de julho de 2024 ou você não sabe qual é o segmento, peça ajuda a um huurteam local ou ao Juridisch Loket. Confira o caminho antes de mudar o valor que você paga.

Para continuar, consulte estes guias:

• Ajuda jurídica gratuita e subsidiada nos Países Baixos
• Como encontrar um imóvel para alugar nos Países Baixos